新手请教 Shopping Center 的 Rent

Markyu

本人新手，诚心请教。最近在看一个Shopping Center 里的Newsagent （算是很多朋友说的夕阳产业）, 个人觉得租金有点贵。知道Shopping Center的租金会比外面多不少，但是心里还是没啥底。不知道各位在 Shopping Center 里做生意的Owner 觉得这个营业额和租金的比例正常吗？一般 Shopping Center 的租金占到营业额多少比例是可以接受的？

该Newsagent也带一个Tatts,具体数字营业额(一周的Taking)如下：
Newsagent taking: 12k
Tatts taking: 28K (这个利润比较低，是不是主要还是看Newsagent ？)
一周的Rent 大概是 3200， 其他outgoing (包括电费和Promotion)一周大概是1200。

还有就是我很想知道最坏的结果（极端了点，只是想心里有个准备），就是担心万一生意做不下去了，和Shopping Center 解约的话，通常来说我是只损失Bank Guarantee，还是Shopping Center会要我付剩余租约所有的房租呢？先谢谢各位的指点和帮助

jingli1023

我不敢妄下定论的说好与不好，只能凭我的经验告诉你我的看法，仅供参考。
1：你说的Tatts taking应该是lotto吧，按28K来算commission的话每周大概在2500左右
2：租金3200+outgoing1200,包括GST了吗？？就当包GST了也得每周4400啊

这lotto commission都没法cover你最基本的费用---租金，还得差1900，风险太高了吧。
而且你说的Newsagent taking 也只不过12K，按20%-25%毛利润来算，之只有2400-3000的毛利，去除七七八八的电费，保险，等等，我看剩下的还不够补上那1900的差额给房租呐

这不摆明的亏损到离谱的店吗？？？？？

如有误解请原谅

Markyu

jingli1023 发表于 2014-1-2 11:02
我不敢妄下定论的说好与不好，只能凭我的经验告诉你我的看法，仅供参考。
1：你说的Tatts taking应该是lott ...

谢谢指点

只是我一开始也觉得Newsagent的毛利率是在20%-25%左右，但是卖家给我的他前三年的数据显示，他Newsagent这块的毛利率确是在35%左右。也就是说他Newsagent 12k的周营业额，毛利是4200+。前面他的1200的Outgoing里包含了电费，还有所有的数据都是包括GST的。小弟我去ATO查了下，说benchmark是26%-34%，真心不知道这个有多少可信度。ATO的数据是不是应该算比较保守的?

不知哪位高手可以指点小弟一个方法来可以估计出他的利润率有多少水分吗？我只想到一个看进货单的方法，准备实施，可是这个卖家有点特殊。。。卖家是一个大型的Newsagent集团，手上有不少店怕是一起进货的，他就是在进货单上做什么手脚（比如把进货算到其他店上），我怕是也看不出来。不知道大家有没有j建议。

祝大家新年快乐，真心跪求指导！！

kidz821

Newsagent is really going down
aus post is better

月光沙漠

如果和商场提前解约，只损失保证金。不过你店里的货物也要想办法清掉，不然也是损失。

Markyu

月光沙漠 发表于 2014-1-2 23:20
如果和商场提前解约，只损失保证金。不过你店里的货物也要想办法清掉，不然也是损失。 ...

真心谢过，知道这个让我心里有个最坏的底

sydney22

可不止保证金！
合同是约束双方的，他们不可以在合同期内敢你走，否则你可以提出赔偿。
反过来，你也不可以提前违约，否则他们也可以要求你赔偿余下的租金。
所以签字前一定要三思！

deen

月光沙漠 发表于 2014-1-2 23:20
如果和商场提前解约，只损失保证金。不过你店里的货物也要想办法清掉，不然也是损失。 ...

不清楚，不能乱说的。

deen

Markyu 发表于 2014-1-2 23:24
真心谢过，知道这个让我心里有个最坏的底

最坏是没有底的，要付租金到有人组你的店铺为止。

月光沙漠

我买店时也关心过这个问题，当时的卖家就是这样告诉我的。

大洋仙生

没底就别碰。

我心飞翔

租金一定要付到lease结束的那一天！
否则那不谁想解约就随时可以解约了？

deen

月光沙漠 发表于 2014-1-2 23:34
我买店时也关心过这个问题，当时的卖家就是这样告诉我的。

应该问你律师的，而不是听信卖家的。

deen

我心飞翔 发表于 2014-1-3 00:02
租金一定要付到lease结束的那一天！
否则那不谁想解约就随时可以解约了？

只有二样不用付，1  找到有人顶租，2 破产。

lydiaqq1985

deen 发表于 2014-1-2 23:07
只有二样不用付，1  找到有人顶租，2 破产。

月光沙漠

既然有合同约束，那商场为什么还要求3到6个月的租金来做保证金啊？

微胖儿

咋做生意啊......你不请律师的？

jingli1023

微胖儿 发表于 2014-1-3 00:58
咋做生意啊......你不请律师的？

楼主可能只是在考察阶段，还没到请律师看合同或签约阶段，如果每看一个生意都要请律师看一次合同，那得不少钱咯！

jingli1023

Markyu 发表于 2014-1-2 17:59
谢谢指点

只是我一开始也觉得Newsagent的毛利率是在20%-25%左右，但是卖家给我的他前三年的数据显示，他 ...

毛利的问题每家店都会有点不同，可能是进货渠道不同，主要还是要看店里啥东西卖得较多，NA高利润的有：饮料，贺卡，糖果，文具 ，这些利润都在50%以上，相对而言我个人觉得在SC里的店，香烟的利润会低，因为有竞争，还有电话充值的利润也低到不行。

这家店租金起步这么高，你就不担心接下来几年有可能都按照4%-5%的比例涨租吗？还有SC每次的装修好像都是所有店家共同分摊的............楼主还是多考虑一些客观因素吧

月光沙漠

好吧，是我不清楚就乱说话了，楼主还是按要被追讨全部租期的租金来做最坏的打算吧。
不过我自己是不担心的，因为虽然合同有这样的规定，实际上还是有可操作性的。就以楼上同学提到的两点我们分析一下：
1）找到人顶租。
     要看你这个店多少钱买的，你的心理承受亏损的能力有多大。最坏的情况是你不要这个店了，免费转让，购物中心里的店比街铺还是容易出手的。
     如果这样都不行，那我们再退一步，我不做店了，也找不到下家，那么最着急的是谁？还是购物中心，空关的店铺对购物中心的影响是很大的，他会比你还着急去找下家，那么如果他找到了，他还会来和你要租金吗？
    我当时买店时也咨询了我的移民中介，她说你的这个店买得这样便宜，以后你卖得再少也亏不到哪里去。购物中心里的店容易卖掉。
2）宣布破产。
     因为我从没想过会到这个地步，所以并不了解相关规定。不过听说有163做不下去就关店回国了，也就是损失了保证金。这个楼主还是和律师确认下，看需要什么条件，会有什么后果。

另外关于买店，还有两点是我之前没有考虑进去的，也提醒楼主一下：
1）新接手的店铺一般都会要求重新装修，，具体装修什么方面购物中心会有要求，这个也可以和他们谈。这也是一笔费用。
2）租金每年会涨，租金也可以谈。在租约里要把每年的涨幅明确定下来。
    我买店的时候正是购物中心给前任店主发通知，告诉她们续租的话租金要涨15%，我们当时想的是能谈到只涨5%就是最好结局了，不过后来因为购物中心先是以我的资金都是流动资金，又没有零售经验为由拒了我，后来看前任店主贴出关店倾销的牌子又立即批了我，让我处在有利的位置，再和购物中心谈，就把租金从现有的金额降低了10%。
所以说事在人为，做好最坏的打算，做出最大的努力就好。另外关于营业数据，没人会把最真实的数据给你，你可以通过你的会计要求他们把营业数据拿来分析，但那也是账面上的东西，要想更可靠些还得亲自试店，最好是在该行业的淡期试。
我也是刚开店没多久的新人，只说些经验供你参考，做决定前还是要以律师，会计师的意见为准吧。说错了楼主多包涵。

臭脚

做生意还真是不容易，所以有钱是应该的

樱桃芝芝

来学习的

魔头

一切都有可能，事在人为， 见过几个lease剩很多关店走人的， 协商后赔偿并不夸张，westfeild ， centro 旗下都有。

至于赔到lease 结束的， 还真没遇到过， 可能是我们见识太少吧。

Markyu

jingli1023 发表于 2014-1-3 08:08
楼主可能只是在考察阶段，还没到请律师看合同或签约阶段，如果每看一个生意都要请律师看一次合同，那得不 ...

的确，现在还在考察阶段，还没找律师。 看来租金这块的确是蛮大的风险，回头真的找律师的话一定也要问问。

Markyu

jingli1023 发表于 2014-1-3 08:26
毛利的问题每家店都会有点不同，可能是进货渠道不同，主要还是要看店里啥东西卖得较多，NA高利润的有：饮 ...

恩，现在租金是每年在基数上上涨4%。这么说来，N/A毛利是不是也有可能到35%？我本来以为N/A和奶吧差不多（因为我觉得报摊可以卖的东西奶吧不是都能卖吗，比如贺卡，饮料等），一些开奶吧的朋友告诉我，他们的毛利大多在25%左右。

Markyu

deen 发表于 2014-1-3 00:07
只有二样不用付，1  找到有人顶租，2 破产。

学习了~

Markyu

月光沙漠 发表于 2014-1-3 09:32
好吧，是我不清楚就乱说话了，楼主还是按要被追讨全部租期的租金来做最坏的打算吧。
不过我自己是不担心的 ...

的确，我们也想和购物中心谈一下，就是觉得他们的bargain power想对我们来说肯定还是很大的，怕他们不吊我们一家小店。。

jingli1023

Markyu 发表于 2014-1-3 10:02
恩，现在租金是每年在基数上上涨4%。这么说来，N/A毛利是不是也有可能到35%？我本来以为N/A和奶吧差不多 ...

楼主不要误会，我可没说NA毛利可能达到35%哦，我只是将我所知的利润率告诉你而已，我说过主要还是看店里注销哪方面，利润率是取所有零售的利润平均值（这是我在说废话）。

我也在卖NA，我可没敢告诉买家NA利润有35%这么高呢。

Markyu

jingli1023 发表于 2014-1-3 10:12
楼主不要误会，我可没说NA毛利可能达到35%哦，我只是将我所知的利润率告诉你而已，我说过主要还是看店里 ...

知道了，谢谢 你也是在购物中心开N/A的吗？在墨尔本吗？是的话，我们真心想来学习下(monkey37)

deen

魔头 发表于 2014-1-3 09:42
一切都有可能，事在人为， 见过几个lease剩很多关店走人的， 协商后赔偿并不夸张，westfeild ， centro 旗 ...

理论上，根据租约的条款是有可能的，实际上一般在3-6月保证金期间都能租出去，要看空铺期多长了，这也就是保证金的作用所在。