请教一下，买公寓做投资房真的有得赚吗？

疯狂小石头

以墨村CBD以及附近的楼盘为例，两房价格大概在55-60，最普遍的状况，20% 首付，其余贷款
月供加物业管理费每个月也要两千多，差不多和租金相抵了，还不算给中介的管理费和税
这样算下来cash flow是负的呀，不过是不是我算错了什么，小菜鸟，啥也不懂，请达人指点下

alook

当然有，否则那么多人买进卖出，楼市好就攒差价

jimmyshi

你收入高，有Negative gear，就有赚

wujun

jimmyshi 发表于 2013-11-28 15:02
你收入高，有Negative gear，就有赚

什么是nagetive gear?

疯狂小石头

alook 发表于 2013-11-28 14:57
当然有，否则那么多人买进卖出，楼市好就攒差价

这倒是，但是如何实现的呢？

疯狂小石头

jimmyshi 发表于 2013-11-28 15:02
你收入高，有Negative gear，就有赚

可是并非人人都收入高呀
有一些华人房东的确是很富有，但是是国内的钱，和澳洲本地的收入没啥关系的呀

疯狂小石头

wujun 发表于 2013-11-28 15:06
什么是nagetive gear?

抵税的东西？

chainray

新的公寓也就折旧高一些

capital gain很低

如果不算depreciation，你得到negative cashflow的话，劝你还是别买了

除非你的地皮增长迅速

Laura12345

看收入，也看房子，有赚的

happyking

很多人赚得都裸奔了

疯狂小石头

Laura12345 发表于 2013-11-28 15:30
看收入，也看房子，有赚的

可以详细解释下么？

疯狂小石头

chainray 发表于 2013-11-28 15:29
新的公寓也就折旧高一些

capital gain很低

感觉好奇怪诶，新的楼花大把海外的人买，那么折旧对他们有什么意义呢？
而还有一些房龄比较久的apt,unit，面积和价格也并不比全新的楼盘低多少，它们的买家又是哪类人呢？

疯狂小石头

happyking 发表于 2013-11-28 15:35
很多人赚得都裸奔了

也许那个人原本就叫robin呀！

rube524

看眼光. 說全部的賺錢是不可能的. 只有好的盤好的戶型保證你升值. 就算是同一棟樓. 不同Unit升值的差距也可以差很多

chainray

疯狂小石头 发表于 2013-11-28 15:44
感觉好奇怪诶，新的楼花大把海外的人买，那么折旧对他们有什么意义呢？
而还有一些房龄比较久的apt,unit ...

那拼的就是capital gain了

这个时候location就关键了

疯狂小石头

chainray 发表于 2013-11-28 16:21
那拼的就是capital gain了

这个时候location就关键了

公寓房真得会有那么大的capital gain么？ 首付那十几二十万放银行里利息也不少呀

chainray

疯狂小石头 发表于 2013-11-28 16:38
公寓房真得会有那么大的capital gain么？ 首付那十几二十万放银行里利息也不少呀 ...

那你说他们赌什么？

钱多了没地方花？

chainray

要么就是被国内不良中介忽悠了？

上海南京路附近的公寓，3个月涨了4０万也是有可能的

这边的公寓嘛。。。

alexlj

墨尔本的公寓还是别买了。。。政府盖超过了需求

和悉尼是两码事

悉尼好

alexlj 发表于 2013-11-28 16:54
墨尔本的公寓还是别买了。。。政府盖超过了需求

和悉尼是两码事

墨尔本的公寓前几年买的亏的外婆家也不认识了。我的亏了好几万。你的房子已经是5年次新，丫的隔壁一下5个项目完工上市。

墨尔本买西面北面的地，未来有赚头的。大地烂房来个10来套，未来卖了换toorak

baile999

买公寓投资和买房投资不一样，二者的重心不同。本来过一段时间我还要写篇帖子谈谈如何投资apartment.现在可以提前和你说一点。

house的rental return一般是2-3%, apartment为5-7%
house的capital grow一般是５%，apartment为１-2%

所以综合以上两点来看，投资house或apartment没有太大区别。可是有些个别因素决定了你投资回报的多少。
首先就是位置。房子的位置决定一切，宁买好区一张床，不买烂区一栋房。如果买apartment，必须要买在靠近city，或周边地区交通便利的地方。

其次就是资金预算。如果你手里有一两百万，那绝对适合就东南区买一块大地大house，随便一租坐着等升值就行，不过可能每个月你都要往里填钱来养房子，因为租金回报率不那么高，可是在手里捂上那么几年再一倒手，填的钱不但全回来还有得大把赚。可是如果你手里的预算只有五六十万，如果你纯粹是为了投资的话，那买apartment不失为一个好的选择。

因为买apartment第一个优势就是租金回报率高，基本上都可以做到以租养房。就不需要每月往里填钱养房子了。第二就是抵税的优势。apartment的depreciation比house高，尤其是在前三年，这些都是可以加入到negative gear里面的。随着房子年头增多，它的depreciation就会逐年降低，直至为零。所以买apartment一般都是买楼花，因为新楼的depreciation高，另外楼花可以省掉全部房子的印花税。假设你一年需要缴$10000的税，那如果你有个合适的apartment，至少可以帮抵回$6000左右，详细操作在我以后的帖子里详细说吧。第三，虽然apartment增值慢，但毕竟还是在长，尤其是在CBD地段，它的增值潜力还是很可观的，因为在这些地方你不可能买得到house.

综上所述，买apartment还是买house,完全取决于你个人的投资预算。但具体选房的操作还是很复杂的，需要谨慎。

如果想了解买house & land package, 请参考我的另一篇帖子
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1

疯狂小石头

baile999 发表于 2013-11-29 23:12
买公寓投资和买房投资不一样，二者的重心不同。本来过一段时间我还要写篇帖子谈谈如何投资apartment.现在可 ...

感谢扫盲,我想给你加分,但是现在还不行,555
先欠着哈

疯狂小石头

baile999 发表于 2013-11-29 23:12
买公寓投资和买房投资不一样，二者的重心不同。本来过一段时间我还要写篇帖子谈谈如何投资apartment.现在可 ...

其实我比较好奇的一点就是买二手公寓的意义在哪里,尤其是那些老旧的,自住舒服?
超过5年以上的公寓已经没啥地税的价值了吧,那付利息给银行的同事每年再交上一笔不菲的物业管理费岂不是很亏钱?甚至不如租住了吧
而如果有全款买一个apt的实力，完全可以再和银行借点钱去买house啦，住得更舒服呀！
身边的朋友买了wiliiams landing的都会一直强调升值空间有多么巨大，但是我就会觉得也没有那么乐观。很多东西自己没有参与的，实在很难辨别好坏，所以就发疑问发出来请有经验的人回答一下，真心感谢你的扫盲

出国吃考拉

疯狂小石头 发表于 2013-11-30 00:04
其实我比较好奇的一点就是买二手公寓的意义在哪里,尤其是那些老旧的,自住舒服?
超过5年以上的公寓已经没 ...

其实是这样，一般APT位置都比较好，近火车和购物，所以住着方便，如果相同位置的HOUSE一定不是多借一点钱那么简单。而且家里人少的话买HOUSE还得找租客吧，要不空着不划算的说。

公寓的租金回报好一些，而且公寓比HOUSE容易租出去，所以空置低。

二手公寓的价格比较低，相对新公寓来说会更实惠，所以还是挺收欢迎的。不过很老的公寓个人也不喜欢。

东飘

  好帖子，受教了

willjia

谨慎呀，建议投资HOUSE

danny314

Don't buy any apartment here in Aus

疯狂小石头

出国吃考拉 发表于 2013-11-30 01:57
其实是这样，一般APT位置都比较好，近火车和购物，所以住着方便，如果相同位置的HOUSE一定不是多借一点钱 ...

明白了明白了,原来是酱紫,感谢解答

疯狂小石头

东飘 发表于 2013-11-30 02:32
好帖子，受教了

要归功于楼上的各位耐心解答呢

疯狂小石头

willjia 发表于 2013-11-30 03:53
谨慎呀，建议投资HOUSE

大家都喜欢大HOUSE呀,嗯嗯,毕竟土地才是保值的呢