请问投资房转自住房CGT问题

xiwu

case:
A房自住了5年,
B房投资了3年,

如果现在卖了A房, 自住B房.  为了将来计算B房的CGT,  B房现在要做估值吗? agent 做估值行吗?

lee2267

可以去做的。。。。但是不是所有的agent 都能做的。。 quantity surveyor做的是 最权威的

LENNY_DONG

我咋觉得不需要做

将来卖的时候，按3年除以持有B房总年数计算CGT就可以了

老姜不辣

其实还是做了好，好象三百多刀吧。如果住进后再装修什么的将来增值部分还要抵来抵去的，如果没有发票，现金价什么的挺麻烦的吧?
楼主最好找个房价低的时候做，没准还不用交CGT呢。当然这种情况最好不要发生

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-6-19 23:34
我咋觉得不需要做

将来卖的时候，按3年除以持有B房总年数计算CGT就可以了 ...

如果搬进后又做了很多使房子增值的工作，但又付的是现金。没存发票怎么办?

LENNY_DONG

老姜不辣 发表于 2013-6-20 01:30
如果搬进后又做了很多使房子增值的工作，但又付的是现金。没存发票怎么办? ...

then nothing u can claim

Banksy

B 房转自住貌似没有CGT event, 估值有意义么？

LENNY_DONG

Banksy 发表于 2013-6-20 15:32
B 房转自住貌似没有CGT event, 估值有意义么？

CGT for first three years as during period the LZ own two properties

Banksy

LENNY_DONG 发表于 2013-6-20 17:20
CGT for first three years as during period the LZ own two properties

能指教下么，为什么出租过就要做valuation呢，查了下cost base modification rule ITAA97 s112-20, 没有找到需要用valuation做cost base 的依据, 另外也没找到投资转自住能triger CGT event 的依据.

LENNY_DONG

Banksy 发表于 2013-6-20 17:54
能指教下么，为什么出租过就要做valuation呢，查了下cost base modification rule ITAA97 s112-20, 没有 ...

所以我一开始回帖就说好像不需要做估价的。

你要问2楼那个LEE266了

Banksy

LENNY_DONG 发表于 2013-6-20 20:10
所以我一开始回帖就说好像不需要做估价的。

你要问2楼那个LEE266了

OK,谢了

Banksy

lee2267 发表于 2013-6-19 21:35
可以去做的。。。。但是不是所有的agent 都能做的。。 quantity surveyor做的是 最权威的 ...

能不能咨询下为什么要做估价，有什么reference么

LENNY_DONG

Banksy 发表于 2013-6-20 20:52
能不能咨询下为什么要做估价，有什么reference么

他吃饭去了，估计没时间。哈哈

jeff_lawsons

There is a special rule that deems a taxpayer to acquire a dwelling for its market value when it is first used to produce income. However, this will only apply where the dwelling was your main residence prior to it being used to produce income. As your property was used as a rental property before it became your main residence the special rule does not apply and you are not required to get the dwelling valued when you first moved into it.

小青蛙

jeff_lawsons 发表于 2013-6-20 23:17
There is a special rule that deems a taxpayer to acquire a dwelling for its market value when it is  ...

请问银行贷款的估值有效吗 还是必须请专业估价师做 谢谢

jeff_lawsons

小青蛙 发表于 2013-6-21 01:35
请问银行贷款的估值有效吗 还是必须请专业估价师做 谢谢

LZ的情况不需要估价


税务局只说 if the market value of an asset needs to be determined, taxpayers can choose to obtain a detailed valuation from a qualified valuer or compute their own valuation based on reasonably objective and supportable data.

LENNY_DONG

小青蛙 发表于 2013-6-21 01:35
请问银行贷款的估值有效吗 还是必须请专业估价师做 谢谢

REAL ESTATE AGENT VALUATION IS OK

老姜不辣

Banksy 发表于 2013-6-20 20:52
能不能咨询下为什么要做估价，有什么reference么

具体情况具体分析，比如
1，这个房子前三年没涨，楼主搬入住了七年涨了十万，并卖出。
如果入住前评估了，因为前三年没涨所以卖出时CGT是0
如果没评做卖出时要交CGT但可以打3\10折。

2，如果前三年涨二万。楼主搬入后花大价钱装修，但买材料，装修师傅都是现金价没发票，（所以不能减掉装修的费用）住了七年卖出，比如增值三十万。
如果评估了CG是二万
如没评估CG是30X3\10=9万

3，如果楼主搬入时正好是高峰房价很高，但七年后基本没涨，这样做评估就不划算。

建议
最好做一个，等卖的时候看哪个方法合算就用那个。

等专家指正!

有一问题，卖房时楼主的印花税是不是只有3\10可以当成本减掉，还是全部

白雲山民

感谢分享

Banksy

老姜不辣 发表于 2013-6-22 01:56
具体情况具体分析，比如
1，这个房子前三年没涨，楼主搬入住了七年涨了十万，并卖出。
如果入住前评估了 ...

CGT是成文法，计算是法律明文规定的，自住转投资是明文规定＂视为出售＂，所以要估值衡量cost base, 出租转自住我还没找到依据，如果你有依据希望能分享一下

春天里

xuexi mark

老姜不辣

Banksy 发表于 2013-6-22 09:41
CGT是成文法，计算是法律明文规定的，自住转投资是明文规定＂视为出售＂，所以要估值衡量cost base, 出租 ...

等专家吧，楼上二位专家不来了?

Momojing

说的很清楚，谢谢！

kevingu

就是自住转投资要评估，因为将来出售交GST时要计算增值差额。投资房转自住房不要评估？因为以后出售时是免GST的？那么投资房转自住房多久才可以出售时免GST?非常感谢！

kevingu

照抄上面的错了，和GST没关系。是CGT。投资房转自住房后出售怎么算CGT?如果是纯粹的投资房，不是还有50%discount吗？如果转自住，反而按自住时间和出租时间的百分比计算？这样可能连50%的折扣还不到？

LENNY_DONG

kevingu 发表于 2014-2-5 19:35
照抄上面的错了，和GST没关系。是CGT。投资房转自住房后出售怎么算CGT?如果是纯粹的投资房，不是还有50%dis ...

如果出租一年，自住5年

那么获利10万

10万*1/6 *50% DISCOUNT加上当年收入计算税

折扣只要持有一年以上都是有的

Mankit

lee2267 发表于 2013-6-19 21:35
可以去做的。。。。但是不是所有的agent 都能做的。。 quantity surveyor做的是 最权威的 ...

有quantity surveyor推荐吗？可以短我联系方法吗？

Mankit

LENNY_DONG 发表于 2013-6-19 23:34
我咋觉得不需要做

将来卖的时候，按3年除以持有B房总年数计算CGT就可以了 ...

我想借问一下：
A房自住6年。
B房买的时候60万，出租1年，然后推倒重建1年花了20万，然后从A房搬进B房（自住）。A房变成投资房。B房又住了8年，将来卖B房的时候是100万。
那CGT是（100W－60W－20W）x （1／10） x50%
还是
（100W－60W－20W）x （2／10） x50%

LENNY_DONG

Mankit 发表于 2014-2-7 15:01
我想借问一下：
A房自住6年。
B房买的时候60万，出租1年，然后推倒重建1年花了20万，然后从A房搬进B房（ ...

你好

是第2个

或者你可以把A在搬进B时做个估价

那么8年后，你要卖B的时候看看A涨的多还是B涨得多来决定。 但是根据6年法则，可能6年时候估算一下，那个当自住，那个当投资更划算

税交的少

Mankit

LENNY_DONG 发表于 2014-2-7 18:56
你好

是第2个

你好，
就是即使B房我曾经出租过，我将来也是可以申报我直接买了就自住？而A房就在买入B房的时候变成投资房？
但是B房我花了1年时间重建，这个时间也可以把它计算成自住？
谢谢！