影响澳洲房地产的“大势”（一）

fangdahai

在新足迹的这一阵子，发觉主要有两种见解。

a). 澳洲人口越来越多，房产价格只可能往上走（即便有小回调）。
b). 经济不好，失业率高升，短期内难以避免（较大幅度）下跌。

俺谈谈自己观察到的不那么明显，但最终可能影响巨大的因素。

先声明一下，俺比较悲观，所以不可避免对负面因素考虑较多。另外，这些都是个人看法，欢迎大家指正。

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1. 生活习惯的变迁。

城市化是一个趋势。近两百年来，在全世界范围，任何国家，只要经济发展，就会开始大规模城市化。

但是，在近几十年来，就城市本身而言，发生了怎样的变化？

人口密度越来越高。

在这方面，美国英国日本新加坡等等都走在前面。House 越来越少，Unit 越来越多。

曾听到一种说法，说澳洲很特殊，有自己独特的风俗，所有人都喜欢田园生活，因此不会步美国后尘。即便年轻人暂时住UNIT，结婚有孩子后还是会搬迁到较远的HOUSE里。

俺觉得这种说法不太靠谱。人就是人，大家都差不多。UNIT的效率比独立屋显然高得多。不但房价较低，交通便利，而且商业环境甚至水电宽带的成本都会低得多。在房价高企之后，年轻一代必然逐步接受UNIT。

如果把澳洲都市的近郊，以及主要火车站附近的所有HOUSE全部转化为UNIT，房屋供应量会发生怎样的变化？

价格由供需关系决定。

没错，很多人手里有余钱，但大量UNIT的涌现，会轻易把“余钱”吸光，同时缓解“租房难”问题。一旦房价较长时间无法大幅度持续上涨，接下来就只能是长时间下跌。

两年前，新州政府将土地的开发审核权从地方政府手中夺走，也就在法律上扫清了“HOUSE转UNIT”的障碍。其影响将在未来逐渐体现。

whitecats

有人喜欢住house，有人喜欢住unit。
如果住city附近的交通便利又新有大的house，就不错啊

azanne

同意

sunzww

拜读LZ大作，过几年看结果，不过近来预测房价下跌的好像还没赢过

mxgong

等楼主下文

5ytogo

期盼续解巨大的因素2

fangdahai

sunzww 发表于 2013-5-26 22:33
拜读LZ大作，过几年看结果，不过近来预测房价下跌的好像还没赢过

俺打算在第四篇结尾时讨论这个问题。哈哈。

sy0326

等待下文

shangpin

  房子根本不需要买卖来赚钱.

  不卖,一样能套现,赚钱.

微胖儿

专家来喽

大笨鱼是我

有一定道理。

XIAOTUDOU

进来学习。

锄禾

占位听讲

老A

如果house都变unit这本来就是伪命题 就是灾年也有吃大鱼大肉的 怎么house就能灭绝呢 在自己的小宇宙里么

iceland

进来学习

yuxing

学习

jands

angel1688

排排坐，吃果果，听讲座。

毛巴马主席

交通通讯水平会影响容积率，不否认city downtown周围20公里内会发展高密度的住宅-unit，apart，等，但是澳洲的人口压力和悉尼等大城市的交通，通讯，物流压力，还远远不到临界值，尤其是互联网，光纤通讯等技术发展，使服务业远距离分包，超距办公等成为现实，大量的卫星城市会出现，所以，澳洲主流的大宅梦还能延续。

cncsman

城市化的观点没错。但纵观历史，有哪个国家出现过房价因供给上升而下降的情况？反倒是，越造越贵，越贵越造。

再来看高房价的经济因素是什么？是全球化以后生产效率提高导致的投资资金冗余，流动性泛滥。

最后来看高房价的政策因素。只要澳洲还走着这条举债治国的路线，继续养着这么多游手好闲的懒人，继续养着这么多行将就木的企业，高房价就永远是越来越坚挺的事实。

理由如下：
当财政赤字依然很严重的时候，政府会采取一种不用借钱的方法为政府支出筹资，那就是发行货币，但是当政府发行过多的货币时，那只能导致一个结果，就是通货膨胀，人们手中的钱变得不值钱了，物价飞涨。（也许你会认为，政府也可以通过增加税收来为政府支出筹资，但是如果增加税收的话，只能造成人们的不满，因此一下子增加太多的税收是不合理的政策）
总而言之，由于出现了财政赤字，政府需要为财政赤字筹资，这里最为简单的办法就是通过发行货币来筹资，来现实生活中流通了过多的通货（即货币）时，就产生了通货膨胀，这就是财政赤字与通货膨胀的关系。

高房价，就是澳洲政府插在社会身上的大管子，否则在矿业衰退以后，他就无力继续维系他的举债治国，豢养懒人等一系列挥霍浪费。

毛巴马主席

c总这个贴营养成分大有提高，但是如果政府只能靠推高地税和其他对人民税收剥削来维持运作，那悉尼和墨尔本等大城市的人口规模远远不够，起码要到千万级别才能弥补矿业等资源税的损失。

kawara

cncsman 发表于 2013-7-9 08:26
城市化的观点没错。但纵观历史，有哪个国家出现过房价因供给上升而下降的情况？反倒是，越造越贵，越贵越造 ...

墨尔本的公寓就是一个大量建造导致房价下跌的活例子

danielweng

没有中国式的拆迁，强拆，哪来飞跃式的城市发展？民主政府收购土地成本太高，想要把HOUSE都变成UNIT或APT？不是没可能，但要几代人之后了，和我们有关系吗？

cncsman

毛巴马主席 发表于 2013-7-9 09:36
c总这个贴营养成分大有提高，但是如果政府只能靠推高地税和其他对人民税收剥削来维持运作，那悉尼和墨尔本 ...

难道不是么？所以陆克文要推“大澳洲”计划。懂了？

毛巴马主席

没钱，哪来的大澳洲？难道这个大澳洲计划靠陆克文这大公鸡脱裤子卖鸡精吗？千万级别的超级城市，悉尼墨尔本的水源就无法满足这个需要。

cncsman

毛巴马主席 发表于 2013-7-9 09:36
c总这个贴营养成分大有提高，但是如果政府只能靠推高地税和其他对人民税收剥削来维持运作，那悉尼和墨尔本 ...

难道不是么？所以陆克文要推“大澳洲”计划。懂了？

lingyang

"如果把澳洲都市的近郊，以及主要火车站附近的所有HOUSE全部转化为UNIT"
how and i guess you know the cost

cncsman

毛巴马主席 发表于 2013-7-9 10:41
没钱，哪来的大澳洲？难道这个大澳洲计划靠陆克文这大公鸡脱裤子卖鸡精吗？千万级别的超级城市，悉尼墨尔本 ...

没错，工党什么时候有过钱？可又什么时候缺过钱？笑。

xhmax

HOUSE转为UNIT然后掉价的前提就不会存在，如果HOUSE可以转建为UNIT，地价就会上升，不上升谁会卖掉那HOUSE？又没有中国的城管和强拆队！
那UNIT还便宜得下来么，建筑成本年年在涨。
该买的还是买，不用想那么多，照这个逻辑，应该买有机会可以转成UNIT的HOUSE

tcmum

mark