请教专家投资房负扣税

hwasdf

第一套自住房，当时贷款30万，现在买了第二套，打算自住第二套，把第一套出租。

问题:
1.第一套开始还掉了10万的贷款，loan amount降到了20万，但是买第二套房的时候把还掉的10万拿出来做了首付，loan amount又变成了30万。 由于当时还款放到了home loan帐户，当投资房负扣税的话，只能按20万，不能按30万（做过功课，看别人说的），是否真的没有任何办法按30万来负扣税？

2.第一套房是93/94年建造的，是否值得做折旧？

3.在第一套房自住期间，做过很多improvement，比如加盖了veranda,搭了deck，做了很多landscapes，这些能折旧吗？

4.第一套房出租后，是不是所有有关的费用，都可以负扣税，比如：中介费用，交给council的各项费，各项修理费(比如堵塞的下水道)等等？

暂时问题就这些。。。请专家帮忙，多谢

hwasdf

等专家等专家。。。

lee2267

1是否真的没有任何办法按30万来负扣税？。。。无任何办法
2 .第一套房是93/94年建造的，是否值得做折旧？ --具体咨询 quantity surveyor..人家会根据不同的情况给出意见，而不是简单的说40年减去剩下的年数
3..capital 折旧。要提供 invoice。。如果没有 invoice，，quantity surveyor.也可以给出专业的 折旧数据。。会计不可以做的。。如果有会计说能做的，该会计要打pp
4. 基本上是的。。

MarkBlack

2.折旧有40年...Yes
3.Yes
4.如果改投資房, Yes 5年後改回自住 不交CGT

hwasdf

多谢以上两位tx回复！

harbour2010

MarkBlack 发表于 2012-11-20 13:45
2.折旧有40年...Yes
3.Yes
4.如果改投資房, Yes 5年後改回自住 不交CGT

请问关于第４个
怎么理解 5年後改回自住 不交CGT？
是不是指卖之前５年内没有deduction, 就没有增值税？

rebeccamy222

mark

harbour2010

harbour2010 发表于 2012-11-21 13:55
请问关于第４个
怎么理解 5年後改回自住 不交CGT？
是不是指卖之前５年内没有deduction, 就没有增值税？

另外一个理解是这样。
就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内买要交CGT，但是只要５年内不卖，以后卖即可以每年有负扣税，又可以不用交CGT。有这么好吗？

求指点。

JohnnySu

harbour2010 发表于 2012-11-21 12:55
请问关于第４个
怎么理解 5年後改回自住 不交CGT？
是不是指卖之前５年内没有deduction, 就没有增值税？

You can elect a residence to be your "Main Residence" once you have lived in it for 6 months.
If it is later rented out you can elect this to be your "main residence" for up to 6 years.
If you do not rent it out this can be your "main residence" indefinitely.

lobsters

taxbreak 发表于 2012-11-21 14:59
You can elect a residence to be your "Main Residence" once you have lived in it for 6 months.
If  ...

他有两套房子，6 year absence rule一般不适用。

JohnnySu

lobsters 发表于 2012-11-21 14:11
他有两套房子，6 year absence rule一般不适用。

He was living in the first house so after he move out he can elect to continue treating that property as his "Main Residence" No problem at all

lobsters

taxbreak 发表于 2012-11-21 15:38
He was living in the first house so after he move out he can elect to continue treating that prope ...

不行的，要是搬到海外或别的省或许可以，但是一个人不能有两个main residence 超过半年以上

EBright

mark

xialiaoliao

等砖家来

lee2267

lobsters 发表于 2012-11-21 16:26
不行的，要是搬到海外或别的省或许可以，但是一个人不能有两个main residence 超过半年以上 ...

正解

vincentruan

打个小广告
APDS澳洲物业折旧1300 225 685

fisher_gm

mark

JohnnySu

lobsters 发表于 2012-11-21 15:26
不行的，要是搬到海外或别的省或许可以，但是一个人不能有两个main residence 超过半年以上 ...

当然是不能同时有两个Main Residence  但是他可以选哪一个作为Main Residence  他可以选择第一个房子

MarkBlack

最好的办法是两个人
各买一个投资房
每5年交换住1年
再回住5年

LENNY_DONG

lobsters 发表于 2012-11-21 15:26
不行的，要是搬到海外或别的省或许可以，但是一个人不能有两个main residence 超过半年以上 ...

IT IS ABOUT WHEN THE PROPERTY SOLD, THE TAXPAYER DECIDE WHICH PROPERTY WILL BE AS MAIN RESIDENCE

harbour2010

harbour2010 发表于 2012-11-21 14:10
另外一个理解是这样。
就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内买要交CGT ...

哪位可以回答一下我的问题啊，是不是这样理解正确? 多谢了

hwasdf

请问专家们，如果在第一套房子的出租期间（比如说4年），我把电话/银行等各种对帐单地址都改到了二套房，那么当我4年后要卖第一套房子之前，把所有对帐单地址改回第一套，然后等半年，这样就可以选择第一套房子作为main residence吗？
如果是的话，这样倒来倒去就可以不用交cgt了，貌似很大漏洞阿，ato不能不知道吧。。。

shayy

hwasdf 发表于 2012-11-22 13:04
请问专家们，如果在第一套房子的出租期间（比如说4年），我把电话/银行等各种对帐单地址都改到了二套房，那 ...

不是专家，不过你如果有一套以上的房子，你选择那4年第一套为自住房，等效于选择第二套为投资房，即使你第二套从未出租，卖第二套的时候，你也要付那4年的CGT
所以选择那套做自住房，要看哪个增值的多了

JohnnySu

hwasdf 发表于 2012-11-22 12:04
请问专家们，如果在第一套房子的出租期间（比如说4年），我把电话/银行等各种对帐单地址都改到了二套房，那 ...

You are confused. Give me a call I will explain to you.

steven_sa

税法就是拿来让能人找空子的

lee2267

harbour2010 发表于 2012-11-21 14:10
另外一个理解是这样。
就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内买要交CGT ...

就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内卖不要交CGT，5年到了。停止出租半年-一年。。
在重新开始5年出租。。11年内卖不交CGT。。但是只有2次循环。。

harbour2010

lee2267 发表于 2012-11-22 19:23
就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内卖不要交CGT，5年到了。停止出租 ...

是这样啊! 确定吗？
这样就又彻底打破我之前的理解了，怎么觉得网上很多表述有矛盾呢？多怪自己理解力太差。

harbour2010

lee2267 发表于 2012-11-22 19:23
就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内卖不要交CGT，5年到了。停止出租 ...

以前看到的讲法是5年后卖没有CGT，你说是5年内卖没有CGT，怎么理解呢？
也就是如果房子11年以后卖的，只要中间有报过出租就有CGT，是这样吗？

JohnnySu

harbour2010 发表于 2012-11-22 19:40
是这样啊! 确定吗？
这样就又彻底打破我之前的理解了，怎么觉得网上很多表述有矛盾呢？多怪自己理解力太 ...

I do not think this is true.
The 6-year absence rule apply only when you are "absent" from the property.  If you are just using part of the house to produce income the 6-year rule is irrelevant.

JohnnySu

harbour2010 发表于 2012-11-22 22:12
以前看到的讲法是5年后卖没有CGT，你说是5年内卖没有CGT，怎么理解呢？
也就是如果房子11年以后卖的，只 ...

The time frame is 6 years.
You can rent out your "main residence" for up to 6 year without affecting the CGT exemption.