请问同时拥有两套房子半年里面,一套出租一套自住,半年后卖掉一套,需要交GCT?

snowry

请问,原来的那套自住房(已经住了2年),现在又买了套房子,那么请问把原来那套房子出租,

等半年或以后卖掉,我需要交GCT吗?要交多少?

谢谢!

mxgong

你要是卖的时候把这套房子还是算你自住房的，那么不需要CGT。

如果你决定以后要把现在住的作为自住房的，那么卖的那个就要算投资房，就要算CGT，

CGT 就是算，你卖掉后的价格 - 你半年前出租的时候的房价，如果是正的话，再除以2， 加到你当年年度总收入里面缴税。

要是不对，楼下补充

niuren

同意ls

snowry

原帖由 mxgong 于 2012-2-10 12:58 发表
你要是卖的时候把这套房子还是算你自住房的，那么不需要CGT。

如果你决定以后要把现在住的作为自住房的，那么卖的那个就要算投资房，就要算CGT，

CGT 就是算，你卖掉后的价格 - 你半年前出租的时候的房价，如果是正的话，再除以2， 加到你当年年度总收入里面缴税。

要是不对，楼下补充

谢谢，请问我决定自住房是不是有半年时间？

jhsun3

原帖由 mxgong 于 2012-2-10 12:58 发表
你要是卖的时候把这套房子还是算你自住房的，那么不需要CGT。

如果你决定以后要把现在住的作为自住房的，那么卖的那个就要算投资房，就要算CGT，

CGT 就是算，你卖掉后的价格 - 你半年前出租的时候的房价，如果是正的话，再除以2， 加到你当年年度总收入里面缴税。

要是不对，楼下补充

错了，你有少于六个月的时间可以同时claim两地都是你的main resident,先前的住所可以租出去，而不用交CGT.
请参考 ITA 1997 Sect 118-140

http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?locid='PAC/19970038/118-145'

另外有想到 sect 118-145，但不适合你，因为第二套房子你也是买的。如果用六年的rule，你第二套房子就要交CGT了。但也不是不是办法，因为房价从现在起不会有大涨，你第二套的CGT应该不会有第一套来的多。
http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?locid='PAC/19970038/118-145'

[ 本帖最后由 jhsun3 于 2012-2-10 13:36 编辑 ]

mxgong

原帖由 jhsun3 于 2012-2-10 13:25 发表

错了，你有少于六个月的时间可以同时claim两地都是你的main resident,先前的住所可以租出去，而不用交CGT.
请参考 ITA 1997 Sect 118-140

http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?locid='PAC/19970038/118-145'

另外 ...

我错了？ 那你把我楼上说的那句话说错了，你解释一下。

楼主都说了半年后出售，哪来的少于6个月。

再说了，卖掉的那套作为自住房，不用交CGT，我有什么错啊。

卖掉后，现在住的，以后楼主不买第二套房子，一直住这个到卖掉，也可以作为自住啊。这是2个CASE。你不用把所有情况都列举出来

6年的RULE 就不用说了。说了也是白说，楼主卖掉一套，就剩一套，有什么用。

Momotaba

原帖由 jhsun3 于 2012-2-10 13:25 发表

错了，你有少于六个月的时间可以同时claim两地都是你的main resident,先前的住所可以租出去，而不用交CGT.
请参考 ITA 1997 Sect 118-140

http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?locid='PAC/19970038/118-145'

另外 ...

I don't think LZ's case qualifie section 118-140.

Because section 118-140(2) states: (b) your existing main residence was not used for the *purpose of producing assessable income in any part of that 12 month period when it was not your main residence.

In LZ's case the rented out property will be the existing main residence, but unfortunately it has been rented out for half an year for income producing purposes.

As a result you can not have both properties CGT free. You have to make a choice.

Another link for you on the website:
http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=86&H86

jhsun3

原帖由 Momotaba 于 2012-2-10 15:15 发表


I don't think LZ's case qualifie section 118-140.

Because section 118-140(2) states: (b) your existing main residence was not used for the *purpose of producing assessa，ble income in any part of tha ...

呃，要么你理解错，要么我理解错。那12个月是指卖掉前吧，就是你拥有一套房子，你也要拥有超过一年，而且不能连续三月出租，要不然也不能GCT Exempt. 但也可能我理解错了，麻烦你再把subsection(2)多读一遍看是不是这意思。

[ 本帖最后由 jhsun3 于 2012-2-11 09:24 编辑 ]

jhsun3

原帖由 mxgong 于 2012-2-10 14:55 发表


我错了？ 那你把我楼上说的那句话说错了，你解释一下。

楼主都说了半年后出售，哪来的少于6个月。

再说了一直住这个到卖掉，也可以作为自住啊。这是2个CASE。你不用把所有情况都列

6年的RULE 就不用说了。说了也是白说，楼主卖掉一套，就剩一套，有什么用。

兄弟，别激动啦。大家只不过各抒己见而已。我不知道你是做哪行的。如果是financial adviser, 是不是该给楼主几种多项选择，而不是单纯的只回答楼主的单一scenario.
我是在公司遍做报告，遍回复的当时，可能回的太快我用词错了，大家都在股票和外汇版抬头不见低头见的，别伤了和气。哈。

Momotaba

原帖由 jhsun3 于 2012-2-11 09:09 发表

呃，要么你理解错，要么我理解错。那12个月是指卖掉前吧，就是你拥有一套房子，你也要拥有超过一年，而且不能连续三月出租，要不然也不能GCT Exempt. 但也可能我理解错了，麻烦你再把subsection(2)多读一遍看是不是这意思。

如果你再读一下7楼我的回复，我认为那12个月是指楼主不在选择那套房子做自住房的时候。

因为楼主又买了一套房，所以我觉得是在他搬入那套房的时候，也就是说在他认定那套房是的自住房的时候，从那个时候往前数12个月。

这12个月内他之前的房子不能出租，但是楼主说要把房子出租半年，所以不符合条件。

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-2-11 09:46 编辑 ]

lee2267

其实是 楼主的 “等半年或以后卖掉”, 产生的问题 。。
如果在 9个月内卖掉第一套 房子 。。然后第2套自住。。是没有 cgt的 。。虽然 ruling说是 6个月内卖掉房子才可以
免掉cgt。。但是从操作手法上来说 还是可行的 。ato 主要还是看你的intention。就算是 12个月内 卖掉也是可以的
。所以操作上要 尽量 合理 。。
以下几点要考虑：
1. 买入第2套房子 。不可以出租。。1天都不行。
2. 买入第2套房子。。应为要装修，所以 不能暂时 住进去。。请保留装修期间的 invoice。。这个很重要。
3. 买入第2套房子。。3个月内必须和中介签合同 。要 卖掉 第1套房子。至于中介何时卖掉。和你没有 关系。
4. 第一套房子不能出租，有出租就要 算 cgt。。这个和 6年的 免cgt政策 无关。。ato还是看你的 intention的。
5. 如果 第一套房子 住进去1年。。第2年出租 。。可以用 6年的 免cgt政策 无关
6. 为什么 5可以 免 cgt，4不可以免。。应为 timing的 问题。5的时候 没有买入 第2套房子。。4的时候 有 第2套房子。。
  10楼的回答完全正确。。高手还是很多的。。
7.总结：买房 想免 cgt。不是不可行。。请咨询会计师吧。。timing 在 买卖房子的 时候 绝对 很重要的。 。有时候虽然你符合ato的
  免cgt政策。。但是 你的intention 解释不过的话。。ato完全有理由 拒绝。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-2-11 09:57 编辑 ]

人尽其才

学习了啊！

lovefenger

时间很重要，

rebeccamy222

mark