请教这种情况下的投资房回报率怎么算，这算不算以房养房？

pqmart

前提是自住房已付清，有一套投资房也已基本付清，不考虑NG。如果再买一套投资房，连印花税等各种费用加起来是50万。50万的首期20%（10万）从自住房REFINANCE出,每月还利息$590;另外80%（40万）从银行贷款(Interst Only 5 年，利率是7%),每月还贷款利息$2340，假定银行利息不变，那么前五年每月应付银行的贷款利息是$590+$2340=$2930。这个$2930贷款利息正好与两套投资房的房租相抵消，其中已基本付清房款的第一套投资房每月租金净收入为$1430，而刚买的第二套投资房每月租金净收入为$1500，总房租收入为$1500+$1430=$2930。

假如五年后第二套投资房被卖掉$55万（假设55万是已扣除各种费用花销），请问如何计算投资回报率？

另外表面看起来不用再多出一分钱来供这第二套投资房，但我觉得不是那么一回事。因为用来偿付部分利息的第一套投资房的房租$1500，就是真金白银的支出吧。有点晕，搞不懂。

请懂的人帮忙分析分析，多谢了！

[ 本帖最后由 pqmart 于 2011-8-4 21:39 编辑 ]

only4me

没晕呀，房租就是投入。至少涨到5年以内所有房租加上通胀叫不亏钱，多出来就是赚。赚多赚少看你有多贪心。

以上纯属菜鸟发言。

坐等请高人指点。

jinihong

因为用来偿付部分利息的那个已基本付清房款的第一套投资房的房租，就是真金白银的支出吧？？？？？
要说清楚啊

pqmart

原帖由 only4me 于 2011-8-2 23:44 发表
没晕呀，房租就是投入。至少涨到5年以内所有房租加上通胀叫不亏钱，多出来就是赚。赚多赚少看你有多贪心。

以上纯属菜鸟发言。

坐等请高人指点。

是的，我晕的就是怎么计算投入。这两套投资房的房租投入应该怎么计算呢？我觉得在最后计算投资回报率时，只能把第一套投资房的每月$1000算作投入，而第二套投资房的房租收入应该不算做投入。另外因为我挣的工资一分钱也不用花，就觉得有点晕，这投入到底怎算呢？

请求高手们帮忙分析一下吧。

pqmart

原帖由 jinihong 于 2011-8-2 23:47 发表
因为用来偿付部分利息的那个已基本付清房款的第一套投资房的房租，就是真金白银的支出吧？？？？？
要说清楚啊

我又详细介绍了一下具体情况，请再看一下，有什么见解吗？

自游自在

感觉这第3套房子你贴很多进去哦.

MU

其实要算的很清楚几乎不太可能。。因为投资房的利息要看你是贷款的比例是多少。。

pqmart

原帖由 自游自在 于 2011-8-3 19:54 发表
感觉这第3套房子你贴很多进去哦.

那你怎么计算投资回报率，如果五年后卖掉的房价是$55万的话，只是举个数据例子来研究下这种情况下的投资回报率怎么算。

pqmart

原帖由 自游自在 于 2011-8-3 19:54 发表
感觉这第3套房子你贴很多进去哦.

是啊，你觉得像这种情况应该怎么计算投资回报率呢？

pqmart

原帖由 manunited 于 2011-8-3 19:55 发表
其实要算的很清楚几乎不太可能。。因为投资房的利息要看你是贷款的比例是多少。。

我觉得我写得很清楚啊，贷款的比例也写得很清楚啊。。。

小妞爷他爸

这个租金不高

mxgong

2套房的房租一个月才2900？ 这有点低。

比如第二套投资房，50万买，租金一个月净收入1450， 一个星期350， 这个房子出租回报率很低。连千分之0.8都没有，不值得买。

melbournegal

50万的买房子你还想租金400以上？怎么可能？哪有告诉我.。。。我去买

lazysnail

50万的房子租400也太低了。。。一般都要500一周吧。。。那样也才5%的回报。。你自己亏2%一年在利息上。。。再加4%通货膨胀。。。

melbournegal

500租金起码要有3-4房吧，而且起码是10年内的房子吧。20-30公里的地方怎么可能有10年以下新的房子卖50万。你再开玩笑吧。

MU

we are talking about Sydney, not MEL

charmaine

如果是简单计算的话，可以如下，但具体数字要根据你的实际情况计算。
１．如果不买第三个房子，则５年的房租收入为１５００ｘ１２ｘ５＝９０Ｋ
　假设你的税率为３０％，则５年后净收入为６３Ｋ．
２。买第三个房子做投资，租金全抵利息。假设房子折旧每年３Ｋ，能退税拿回９００，５年为４．５千．５年后卖房，房价必须至少卖５５８．５Ｋ，才能与１持平。

mxgong

原帖由 melbournegal 于 2011-8-4 02:21 发表
500租金起码要有3-4房吧，而且起码是10年内的房子吧。20-30公里的地方怎么可能有10年以下新的房子卖50万。你再开玩笑吧。

50万房子，租金至少要在480以上，才值得买。

太多了。是你自己没好好找吧。

mxgong

搞了半天是墨尔本的。

墨尔本兄弟们投资房租金回报率原来那么低啊。。都自主得了。

投资房来悉尼吧。

S明月S

House和unit的投资回报根本不能相提并论，跟是悉尼猫本没关系。前者升值潜力更大

pqmart

原帖由 charmaine 于 2011-8-4 10:06 发表
如果是简单计算的话，可以如下，但具体数字要根据你的实际情况计算。
１．如果不买第三个房子，则５年的房租收入为１５００ｘ１２ｘ５＝９０Ｋ
　假设你的税率为３０％，则５年后净收入为６３Ｋ．
２。买第三个房子做投资，租金全抵利息。假设房子折旧每年３Ｋ，能退税拿回９００，５年为４．５千．５年后卖房，房价必须至少卖５５８．５Ｋ，才能与１持平。

这是答非所问，要不就是没理解我写的内容。
1. 不存在30%税，因为$1500的租金与第二套投资房的贷款利息抵消了。
2.。。。

pqmart

原帖由 mxgong 于 2011-8-4 10:18 发表
搞了半天是墨尔本的。

墨尔本兄弟们投资房租金回报率原来那么低啊。。都自主得了。

投资房来悉尼吧。

我是讲的墨尔本的情况。在墨尔本买悉尼的房子投资有些太麻烦吧。讨论了半天，怎么没有来真正回答问题的？！

mxgong

50万买了，5年后55万卖掉，去掉中介费6000， 去掉律师费1000， 算上2.5万的CGT 加到你的当年总收入上缴税。

40万的贷款，每个星期才350元的房租，你自己算每个星期要贴多少钱，每年贴多少钱吧。 还要算上买房子的开销。还要算上，如果你不买这个投资房，那首付10万的钱放银行这几年的利息收入，第一套投资房的纯收入等等。

别把另一个房子的租金算到这个投资房里去，因为你要计算的是，这个投资房买卖的利润。

当然你还有每年的退税。

自己算一下，就知道这个投资房到底划不划算。

不过我粗算了一下，就这个50万房子，350元每周的租金回报率，5年才升值10%， 出租回报率又不好，升值潜力又不好的房子，我是不会买。因为肯定亏。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-8-4 20:18 编辑 ]

pqmart

原帖由 mxgong 于 2011-8-4 20:13 发表
50万买了，5年后55万卖掉，去掉中介费6000， 去掉律师费1000， 算上2.5万的CGT 加到你的当年总收入上缴税。

40万的贷款，每个星期才350元的房租，你自己算每个星期要贴多少钱，每年贴多少钱吧。 还要算上买房子的开销。还要算上，如 ...

谢谢回复。你帮我解开了困扰，即第一套已基本付清房款的投资房的租金收入是应该作为第二套投资房的投入来进行计算的。

所以最后当这套房子最后以55万卖出时（假设55万已扣除卖方中介费、律师费等费用），那么最后这个房子的年投资回报率应该是：

（房子卖出价-房子买入价-第一套投资房的五年房租收入）/房子买入价/5=(550000-500000-1340*12*5)/500000/5=-1.22%
即每年投资亏损1.22%。
注意这里的房子买入和卖出价都是已计算了各种手续费用后的价格，这样便于讨论计算。

这样计算应该是正确的吧。

看来只有长期拥有，再等十年再说吧。

[ 本帖最后由 pqmart 于 2011-8-4 22:31 编辑 ]

ialienam

就簡單粗算你$500k成本 (cost)
$550k賣掉.. 你賺$50k. 就都先簡單不要算所有的費用.

但也因為是leverage, 所以你花$100k賺$50k.. 50% profit over 5 years.
但也就上面說的 把所有東西都算進來...strata, solicitor, agent commission etc etc..

pqmart

原帖由 ialienam 于 2011-8-4 22:14 发表
就簡單粗算你$500k成本 (cost)
$550k賣掉.. 你賺$50k. 就都先簡單不要算所有的費用.

但也因為是leverage, 所以你花$100k賺$50k.. 50% profit over 5 years.
但也就上面說的 把所有東西都算進來...strata, solicitor, agent commission etc etc..

谢谢回复。我想我在上面24楼的回答是错的。通过和大家的讨论，我好像越来越清晰了，希望我这次的回答是对的。这个案例应该这么分析比较直观些：

我投入买第二套投资房的钱分两部分：

1：就是银行REFINACE的10万，这个10万如果不投资买房的话，以我的能力最多就是放银行来个定存，假如5年定存利率是6%的话，那么如果不买房的话，我可以从银行拿到3万元的利息（利息上税在此忽略不计）。也就是说因为我选择了买投资房，所以这3万元我拿不到了。

2：就是我第一套投资房五年的房租是1340*12*5=80400， 就算8万元吧。

总结上面两部分的花销，在第二套投资房中我共投入了3万+8万=11万元。

而当我五年后以55万卖掉第二套投资房时，如你所说我赚了55万-50万=5万元。

所以最后总计应该是我损失了5-11=6万元吧。

你上面的计算没把我的第一套投资房的租金算进去啊。你说我说的对不对？

ialienam

沒錯...我是很粗算 沒把第一套算進去...

房子真要算明白 太多variable.
e.g. 你也不能保證每天都一定租的出去.
就mxgong算法 你要rental income不高.. growth也一般般....那...

1. 不過你說refinance $10k出來, 這$3k term deposit interest應該不能算把?? 因為你refinance @ 7%, 你TD才6% 你還是虧1%. 不可能有人會從bank借錢然後又把錢放TD
一般opportunity cost算法是 如果我有閒錢$10k, either TD or investment property (or shares and whatever)..
但你今天借錢投資 就不可能會考慮TD?

pqmart

原帖由 ialienam 于 2011-8-4 23:40 发表
沒錯...我是很粗算 沒把第一套算進去...

房子真要算明白 太多variable.
e.g. 你也不能保證每天都一定租的出去.
就mxgong算法 你要rental income不高.. growth也一般般....那...

1. 不過你說refinance $10k出來,  ...

其实这个案例我只是举个例子来讨论下这种情况下的投资回报率怎么算，不是实际操作。

所以这10万到底怎么算，我也很纠结，这就是我为什么要把这个案例抛出来讨论的原因，觉得一直有点晕！如果不算的话，那我现在又得出了第三个版本的答案了，那就是：

这套投资房我投入的钱就只有第一套投资房的5年房租了，也就是8万元。（如果第一套投资房有租不出去的情况，那我就得自己掏腰包还第二套投资房的银行贷款利息了，总之我是要自己出这部分钱的）

那么最后总计就是5万-8万=3万，我亏了3万元。

charmaine

原帖由 pqmart 于 2011-8-4 19:35 发表

这是答非所问，要不就是没理解我写的内容。
1. 不存在30%税，因为$1500的租金与第二套投资房的贷款利息抵消了。
2.。。。

早知道就不浪费这个时间了

dizhenla

我觉的不算呢，投资房的目的就是增值嘛。只有全是银行的钱，租客的钱再加上退税的钱能抵消利息（银行的钱），不用花你的工资，不用从你的口袋里掏一分钱，不关你多少年卖了，增值的钱就是你挣到手的。这才叫以房养房呢！这是我想法，不过老老实实的做人的话，好象不容易做到！