自主转投资的问题

att522

请教高人。买了apartment现自住 贷款10万，多还了4万进去，实际还有6万贷款，没有offset account，只是还进了loan里。现在想把4万取出来再买个house，可能几年后进去住，把apartment出租出去，想问可以deduct的interest是基于10万还是6万呢.我觉得是10万，可是听人说是基于你实际的欠款6万，因为4万是已经还进去的了。不知道有没有高人解答下，谢谢

hellolo

多还的4万可以提出来的。

ozdyson1

deduct interest=100,000 ，多还的40，000可以拿回来，只要和你的贷款银行申请一下就可以了。

att522

谢谢楼上的解释。听人说提出的4万只有拿去投资才可以退税，但是我们买了house后是想进去住的，不知道有没有影响呢，谢谢

att522

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att522

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新园丁

多还的4万可以提出来的。但你永远只能按6万退税.

att522

谢谢。可以解释下吗？谢谢

att522

如果house出租，可以按10万退吗？因为拿出的4万用来投资了。不知道我的理解对不对。谢谢

新园丁

原帖由 att522 于 2011-4-29 16:55 发表
谢谢。可以解释下吗？谢谢

投资房的可退税贷款额是它历史上的最低贷款. 你的APT最低贷款曾经到过6万. 所以你只能按6万退税, 即使你取出4万贷款变成10万.

新园丁

原帖由 att522 于 2011-4-29 16:58 发表
如果house出租，可以按10万退吗？因为拿出的4万用来投资了。不知道我的理解对不对。谢谢

如果你取出的4万用来投资了(比如house),那这4万可以用于house的退税.

att522

非常感谢。还有个问题想问，就是如果买了house，先出租5年然后自己住20年，卖掉，capital growth 怎么算呢？因为一开始以投资房的名义买的house ，不知道自己住了之后卖掉，是不是都要交capital growth呢？谢谢

att522

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att522

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xingbu

原帖由 att522 于 2011-4-29 21:34 发表
非常感谢。还有个问题想问，就是如果买了house，先出租5年然后自己住20年，卖掉，capital growth 怎么算呢？因为一开始以投资房的名义买的house ，不知道自己住了之后卖掉，是不是都要交capital growth呢？谢谢

如果出租时间claim过neg gearing,前5年出租的时间按照pro rata计算来交CGT。

att522

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att522

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att522

谢谢楼上的解释。还有个问题，如果多还的4万在offset账号里，取出来后买其他投资，可退税也是按照6万算吗，还是10万。谢谢

eric_hl88

这个问题已经在这个论坛中讨论多次，看看其他的帖子就明白了。
你要记住，原来的loan中提出来多还的4w用于什么目的了，ATO是根据这个钱的用途来判断是否扣税的。用于投资的当然OK，用于自己的个人用途当然就没有了。这个列子里面你将要买自住房，那么理论上4万是不能扣税，只有原来没有还完的6万，由于变成投资房就可以扣税了。为什么说理论上呢，是目前ATO没有去查，或者没有查到，所以许多人这样做。弄个refinance package，其实是不合法的，查到一定有问题。这个把握就看你自己了。
Offset account等于你自己的存款在那个银行。只是存款利率刚好100%和mortage的利率等同，所以银行扣除那部分利息没有收。所以理论上你欠的loan总数没有变化还是10万，利息银行是每个月是按照6万收（4万产生的存款利息，银行不给你抵消了），所以offset 里面的钱就是你的钱，你拿走了，你只是没有了存款利息，银行当然按照10万元来收，那么这个10万是投资房，可以扣税。
现在你明白了吗。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-7 20:46 编辑 ]

att522

谢谢解答。看到有些人说，同时有两套房子，一套自住，一套私下出租，出租的房子没有向税局claim 过 neg gear，是不是以后卖掉出租房时就不用叫CGT了，这样可以吗?

att522

针对#22 解释下，如果出租房自己的父母在住，没有租金，也没有向ato claim 抵税，卖的时候要交CGT吗？

sunrise

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eric_hl88

CGT收还是不收，主要是ATO看你的房子是否是principal place of residence，就是你自己住不住那里。查看的依据是：居住期多久，注册的选举人地址，水电煤气电话帐户，手机帐单地址，邮件地址，用于家庭自住目的等等，如果是自住，可以有CGT Exemption，但是一般任何时间段只能claim一个住宅（有特殊情况，比如退休老人holiday house和另外一个自住房，或者家庭成员住在后院的granny flat等等），另外一个房产拥有超过一年，可以有50%CGT减免，税率和你当年收入相关。你的房子虽然给父母住，但是这个只是没有income，不缴所得税或者抵扣税，和CGT无关。CGT是你的资产增值的税，你卖出盈利了，就要缴税，除非你自住。
所以我觉得最好的方法是把你的父母加入ownership，变成joint ownership。那么在计算CGT时候是按照各自所占比例计算。比如你占1%，父母占99%。那么CGT按照自住免得原则，你父母那部分免CGT，因为是自住，但是你那部分1%要缴税，加上条款规定hold满一年的房产，CGT减免50%，1%的增值的50%你就可以忽略了。当然你父母名字加入前的增值部分看你是否是PPOR了还是出租，这个有6年豁免期，就是自住房可以不住那里出租，但是有6年豁免期，仍然算自住。转joint ownership手续费去律师楼就几百元。另外父母是否PR应该不是问题。
当然换父母名字看你的意愿和实际家庭情况，因为毕竟房产换到你父母名下，他们有权如何处理这个房产了，在任何时候都不是你做主了 这个就在法律上是tenants in common。
另外你最好咨询你的律师和会计，取得最专业可靠信息。
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... m&page=3&H3

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-9 10:38 编辑 ]

att522

谢谢解答。看了其他的帖子还有个问题没懂，如果买了B房house直接住进去把A房unit出租，那b房是不是就算自住了，以后卖就按自住房卖了不用交CGT了。

att522

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att522

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eric_hl88

看我的另外一个回答，比较详细的
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;page=1#pid6048445
你可以声明一个房子为自住房，但是一次只有一个。B房住满一定时间算自住房了，以后卖了是没cgt，但是A房如果拥有超过12个月，也有50%折扣，如果A房以前是自住过，那么A房有6年可以免cgt，期间出租都可以。但是你要知道有几个投资房的，所有的房子总共是6个出租年可以豁免，不是每个房子6年。

att522

非常感谢。看了你的例子，我的理解是这样的不知道对不对，如果买了B房没有出租直接住进去就算自住房了，那小明结婚时买的房子就可以算自住房，以后卖掉就不用交CGT了，第一套房子超过6年出租卖掉按照Pro-rata base交CGT，这个理解，但是如果没有超过6年小明就卖掉第一套房子，还要交CGT吗。如果第一套房子没有超过6年卖掉不用交CGT，第二套房子算自住以后卖掉也不用交CGT了。不知道我的理解对不对。