有没有人买了投资房不准备卖，而是留着自己养老或者当成一部分正现金流？

Poweregg

嗯，虽然知道负扣税，虽然知道Gear，用银行的钱来实现自己资产的增值，但是，如同投资，收益越多风险越大
负扣税对高收入者或许很有魅力，例如年薪20W
但偶觉得，对于家庭收入5-8W之类的，好像真的没啥吸引力。毕竟这点钱日常开销都差不多了

对于这种家庭，是否该多付点首付，实现正现金流呢，然后慢慢把贷款还掉（可以考虑Offset），这样现金流上去了
再去考虑负扣税？
偶是超级保守思维，觉得投资房，对于家庭收入不高的，慢慢把贷款还清用，一来现金流增加了，生活质量好点，二来作养老也不错啊，最起码，没有贷款，什么升息降息的，不会影响血压了。。。。

86足迹

有很多。比如默多克。

mxgong

比如4套房的令狐冲大哥

Poweregg

原帖由 86代购 于 14/1/2011 23:32 发表
有很多。比如默多克。

老兄，严肃点

讨论一下低收入家庭，又可以付较多首付，如何投资？
nnd按负扣税玩，房子增值还好，不增值的话，本来就生活得不怎么样，还要每年贴1W进去，更没法活了

令狐不冲

原帖由 mxgong 于 2011-1-15 00:34 发表
比如4套房的令狐冲大哥

咋又给我多一套? 看来我还要多多努力呀(paopaobing(32))

Fernando

很多上了年纪的老人都是拿投资房，吃租金收入的

年轻人只有你收入高，自然也可以把投资房留着，隔三差五refinance一下。

Fernando

原帖由 Poweregg 于 2011-1-14 23:36 发表


老兄，严肃点

讨论一下低收入家庭，又可以付较多首付，如何投资？
nnd按负扣税玩，房子增值还好，不增值的话，本来就生活得不怎么样，还要每年贴1W进去，更没法活了 ...

有些低价的老unit，出租回报率在5%左右，挺不错的。你首付20%-30%，每年基本不用帖多少钱进去。

ialienam

看自己能力和情況.

但我想講個東西讓樓主參考一下.

如果想靠房子來退休, 其實是很多"一般"人做法. 但不見得是好事. Why?

1. 你就算pay off your debt, annual rental return可能也有6%好了, 再扣去其他expenses (water and strata etc), 還剩多少? 還要交稅.

2. 你有投資房, 就應該也有自己的自住房. 你在govt眼中太有錢. 會影響到你的social security.

3. 如果你有小孩, 遺產規劃 (estate planning).

當然上面講的東西不一定適用你, 因為我也不知道樓主你的情況.. 說不定你才20多歲, 退休離你還早. 但只是路過看到樓主有考慮養房來養老, 想讓你知道 如果在澳洲可能退休還有更多更好得選擇.

p.s. 以上不是什investment建議, 所以投資前最好還是詢求專家意見.

p.s.s. 也不好意思, 第三點 有其他朋友的指正, 我也查了一下字典, estate planning不應該是叫"遺產稅", 是"遺產規劃".
這一點是我疏忽.

[ 本帖最后由 ialienam 于 2011-1-18 10:49 编辑 ]

野猪林

那真愁人，有什么办法来养老呢？

mxgong

原帖由 ialienam 于 2011-1-15 15 begin_of_the_skype_highlighting              2011-1-15 15      end_of_the_skype_highlighting:58 发表
看自己能力和情況.

但我想講個東西讓樓主參考一下.

如果想靠房子來退休, 其實是很多"一般"人做法. 但不見得是好事. Why?

1. 你就算pay off your debt, annual rental return可能也有6%好了, 再扣去其他expenses ( ...

你这三点。。除了第一点看到很多。。其余2点。还真的第一次听到。。

xyxyxy

想问一下如果投资房付了20%的首付后，再利用负扣税才不用每月贴多少钱，是不是这个投资房的回报率也不是很大，如果房产市场持续低迷，或者不是大幅增长的话？
现在突然觉得这个投资房也没有太大的意义，当然不包括哪些30多万的unit，每月租金300多的，这样的房子现在好像也不多了。

ialienam

看個人情況.

老實說啦, 你要30多歲還不要太擔心退休問題.. 反Aus law每年變. 等你真退休也不一樣了. 而你現有的投資房說不定10年內也賣掉.

為何說看情況, 不是不願意告訴大家...是因為,
一樣的結果, 可以有不同的做法. 但也因為每個人的風險度不一樣. 家庭情況也不一樣, 做法當然也可能不一樣.

ialienam

不會拉...這很正常 很多人都第一次聽到.. 因為這部份也只有financial planner才會做. 大部分bank的planner也很少人做這個東西.
華人也不會去找independent planner.

For
2) social security = age pension (就是govt給你的老人年金). Govt不可能誰都給把?? 當然要看你賺的錢和assets.
你要是有一堆投資房, 你覺得govt會如何想?? 投資房算不算你的asset?

3) 要是我過世, 還有投資房, 給了我小孩子.. 你覺得govt不會有動作嗎?

當然以上每一個人情況不一樣, 不一定對你就有效..  也不要因為我這樣寫, 就覺得投資房不好 明天就跑去賣. Because it's not my intention and that's not true either.

如果真有這方面擔心, 找個專家詢問才是正確做法. 這也只是我個人意見, 非任何金融建議.

Y叔

很多人如此

sidney

在养老院干会计的朋友说，她们养老院里住的老人有两种：

一种是自己以前有房产，然后卖了，自己付钱住养老院的。
另一种是自己一直就没房产，住养老院的钱是政府给付的。

这就是澳洲佬经常说no worries的意思。。

野猪林

但是如果说，一个人65岁退休了，到80、或85岁才进养老院，中间这段时间，有房和无房的人的经济情况还是有区别的吧？另外，，我一个朋友最近送她妈妈进养老院了，她很伤心，因为她说要进养老院的，还没听说过能出来的，基本在里面就是等死了，所以一般人不到万不得已，不会离开自己的家主动进养老院的。

语阁

很多人都这样，非常正常。

休

原帖由 sidney 于 2011-1-15 18:20 发表
在养老院干会计的朋友说，她们养老院里住的老人有两种：

一种是自己以前有房产，然后卖了，自己付钱住养老院的。
另一种是自己一直就没房产，住养老院的钱是政府给付的。

这就是澳洲佬经常说no worries的意思。。

你去参观一下,老了没钱就worries了.完全不同的待遇.

mxgong

原帖由 ialienam 于 2011-1-15 17 begin_of_the_skype_highlighting              2011-1-15 17      end_of_the_skype_highlighting:53 发表
不會拉...這很正常 很多人都第一次聽到.. 因為這部份也只有financial planner才會做. 大部分bank的planner也很少人做這個東西.
華人也不會去找independent planner.

For
2) social security = age pension (就是g ...

您这2点都非常的牵强

2），有几个投资房，为啥还要政府的钱？难道你觉得政府的钱是不要白不要？，如果你有工作过，交过SUPER， 那么退休后还是可以拿到一点钱的，因为你交过SUPER， 除非你是没工作的，还想拿政府的钱， 而且能给你多少呢？跟收房租根本不能比。

3），我不知道澳洲遗产税是多少，但是为了不交税，而不要房子，这也有点说不过去，难道你投资的股票，基金都不要遗产税？，或者你账户下的所有现金以后给孩子也不要遗产税？ 我有个问题，假设百年之前把孩子名字加到房子合同里，是不是也要交遗产税呢？

ialienam

2) http://www.centrelink.gov.au/int ... sets_assessable.htm
當然我們也有遇過客戶 退休後不想拿govt的age pension..當然我們希望幫clients都能拿到senior pension card, it saves a lot of money. Again, 有人不想拿這也沒問題.

這centrelink寫出來哪些asset算在asset test下面 (當然rental income will count toward income test). 我也懂你意示, 這也問的很好. 種不能為了拿govt的age pension就不做投資.
因為你說的沒錯, 單單govt age pension也不夠你活 (unless you really want to live in a ...... lifestyle). 所以我們就會做一個restructure asset的動作. 讓人還是一樣的錢 (投資), but透過不同的ownership/investment vehicle (e.g. annuity or pension)來讓人有一樣的investment return, 但同時間在centrelink眼中就是我們所講的"tax-effective income", 而讓人也可以讓到一些govt age pension. 你的assets還是你的assets, 只是透過不同的investment vehicle做到差不多return (當然也有不同的風險) 而更有機會拿到govt age pension.

3) 這就是estate planning, 我也老實說 很多人情況不一樣, 要求也就不一樣. 我簡單的說, 也是透過不同的investment vehicle to minimise the tax liability for your kids. 但這方面最好一定要找專業的lawyer or accountant or financial planner (who specalise in estate planning). 你說的沒錯, shares or managed fund當然有一定的tax consequence too.

主要是小孩以後要dispose assets上的CGT.

所以我說過, 我說的不一定適用每一個人, 因為有些人可能就不相信這些東西, 他們就只想單純買房子來養老, which in fact they do very well..Then that's entirely up to the client.
對我們來說, 就只是單純的explain每個東西的pro and cons, 然後讓人去選擇適合他的strategy.

Again, like I said, 很多人有不同的退休方式. 想買很多房子, 最後晚年就collect rents不來靠govt help, it's alright. 沒有人說一定要靠govt help, 我也遇過不少人怕麻煩去centrelink.

我才最初想醍醒樓主 如果他想靠房子養老的話, 可能會有其他tax/social security他最好要考慮一下. 因為等過了一定年紀, 他想restructure asset都可能來不及.

如果有人覺得我講的很牽強, 對你沒有任何用途. That's ok,  找到自己最好的投資法 讓自己過的最開心最重要.

mxgong

原帖由 ialienam 于 2011-1-15 21 begin_of_the_skype_highlighting              2011-1-15 21      end_of_the_skype_highlighting:41 发表
2) http://www.centrelink.gov.au/int ... sets_assessable.htm
當然我們也有遇過客戶 退休後不想拿govt的age pension..當然我們希望幫clients都能拿到senior pension card, it saves a lot ...

懂了收获颇多。。感谢指点。

Poweregg

原帖由 ialienam 于 15/1/2011 14:58 发表
看自己能力和情況.

但我想講個東西讓樓主參考一下.

如果想靠房子來退休, 其實是很多"一般"人做法. 但不見得是好事. Why?

1. 你就算pay off your debt, annual rental return可能也有6%好了, 再扣去其他expenses (water and strata etc), 還剩多少? 還要交稅.

2. 你有投資房, 就應該也有自己的自住房. 你在govt眼中太有錢. 會影響到你的social security.

3. 如果你有小孩, 遺產稅問題.

當然上面講的東西不一定適用你, 因為我也不知道樓主你的情況.. 說不定你才20多歲, 退休離你還早. 但只是路過看到樓主有考慮養房來養老, 想讓你知道 如果在澳洲可能退休還有更多更好得選擇.

p.s. 以上不是什investment建議, 所以投資前最好還是詢求專家意見. ( ...

谢谢ialienam分享，特别是回了这么多帖

刚看到，就这个说一下

1，对于低收入已有自住房的家庭，去负扣税买50W的房子，生活质量会降低很多，所以，也就是买房实现正现金流的目的，例如一些差区，可能升值潜力不大，但房租总会随着CPI上去，这样现金流增加了，说不定，你的第二套，或者第三套房子，就可以去玩玩有钱人玩的负扣税

2，房租，总是随CPI增加的，现在如果有2套房子出租300x2=600每周，我觉得可以生活得不错了，30年后我退休了，这些房租也该增加到相当于现在的600每周，也可以生活得不错，而不像存款之类，10W存款第一年收入是6000，第50年也是6000，还要受利率影响

3，要吃福利，除非像鬼佬一样，钱用完不存款，不然股票/存折都回影响你的资产评估，而且政府的福利始终决定于纳税的人，30年后万一没福利？

4，根据我学的很烂的FP回忆，好像遗产2年内卖掉，不需要考虑CGT，另外我记忆中澳洲没有遗产税，难道记错了？

cydzzj

估计大多数华人目前还不太习惯安排自己老了以后住养老院吧

mxgong

原帖由 cydzzj 于 2011-1-15 23 begin_of_the_skype_highlighting              2011-1-15 23      end_of_the_skype_highlighting:13 发表
估计大多数华人目前还不太习惯安排自己老了以后住养老院吧

问题是去养老院，很多时候不是没房子住，而是没人照顾。

鬼佬住养老院是因为孩子不照顾老人，这事他们的文化。

不知道我们以后的孩子，在澳洲长大是不是也同样的问题。

ialienam

大家都一起分享 我也很多地方都不懂.

回一下樓主, 其實講的也沒錯 所以又回到我前面講的. 找一個最適合你的投資.

只是再多話一下, 房租會和CPI上升, expenses也可能會和CPI一樣.

當然我投資是比較看% return, $300 per week (net or gross?), 這樣的房子是要多少錢? 你的return是多少?

Saving還有一個compound power.

social security, 當然所有的investment都會算進去. 所以才會有講到restructure assets, 把一樣的stocks/term deposit/property換到一個不同的ownership, 但可能會有不同的效果. 主要讓人拿到senior card可以省很多錢 (medical bills, transportation etc etc). 因為你單自己的投資房放自己名下, 其實就差不多over asset test.

Estate planning真的滿廣/很專業, 小弟也不好意思獻醜. 也要看小孩拿的時候他們的情況.

不希望小弟寫的東西讓樓主或有朋友覺得房子是不對的投資. 我主要用意是想讓大家有個不同的investment strategy, 了解不同的投資風險and potential tax consequence.

前年有朋友住Bondi Junction一個apt, remember有一棟gas blast? 他們剛好住哪裡面, 房東一整年好像都沒rental income, 還要換很多東西. Insurance也不可能cover all loss. 所以我們FP做的, 其實更主重風險分散and protection.

86足迹

LZ阿，说点正经的吧。如果一个人，只是个普通人，没有能力让自己现在的生活过的比别人好很多，他又有什么魔术可以让自己年老的时候过让靠租金吃别人的日子？

还是去看看大千世界那个帖子吧。

Poweregg

原帖由 ialienam 于 15/1/2011 22:34 发表
大家都一起分享 我也很多地方都不懂.

回一下樓主, 其實講的也沒錯 所以又回到我前面講的. 找一個最適合你的投資.

只是再多話一下, 房租會和CPI上升, expenses也可能會和CPI一樣.

當然我投資是比較看% return, $30 ...

原来ialienam是FP啊，握手ing，我也读过这门课，ST GEORGE的，觉得挺好的，要是自己再能懂ACCOUNTANT和一些法律的事，就很好了
一般FP不能提供法律建议，用户做找人FP还要有自己的accountant和律师
我也曾经咨询过ANZ的FP和Super的FP,但感觉都是让你做你的风险承受力表格，然后推荐买不同porfilio的fund。。。。

原帖由 86代购 于 15/1/2011 22:35 发表
LZ阿，说点正经的吧。如果一个人，只是个普通人，没有能力让自己现在的生活过的比别人好很多，他又有什么魔术可以让自己年老的时候过让靠租金吃别人的日子？

还是去看看大千世界那个帖子吧。

老兄，你的回帖有点看不懂
一个年薪5-8W的普通家庭，难道就不可以有一个计划，让自己退休生活好一点，例如买正现金流的房子，pay off了当然可以吃租金

满汉国际

有时候房子作为一种消费商品是不能用现金流来衡量的，比如同样可以吃饱，自己做和饭店吃花费就不一样啦，买好房子住也是一样道理，那是生活品质的需求。
房子出租这个话题不错，现在靠房屋出租很少有能做到正现金流，所以不是很好的投资方式，特别是在价格暴涨之后，已经基本榨干了价值，目前的投资房也没有什么安全性可谈。

ialienam

所以樓主也算是同業, 那自己規劃更不用擔心.

對阿~不同的金融意見有不同的licence, 所以FP就像一般的GP囉, 我也就general tax & law都懂一點. 當然不可能和專業的lawyer or accountant比.

Bank FP都是這樣, 說穿了 你去找ANZ他們八成就是要你做Onepath (or ING Super) before, 然後你有其他問題. 哈～因為也不會讓他賺錢 他當然就不理你. 就像你有一天真想用super錢去買房, 他也都不太會告訴你!  

所以我也就很討厭這樣的FP, 就也都是這些人把FP搞臭. 說穿了他們連FP都不算, 就只是一般的sales..

再飞

留给孩子，没有遗产税，也有过户税吧。
如果出租房比较新，从折旧上得到的退税比较多，只要年薪有个8万以上，那每年还是能退回来不少的。我去年一个房子退回来8千多。