第一个月还款，offset account不起作用？

Look4

如题。今天刚刚察看了账户，这是我购房后第一次还款，直接由我的Westpac Choice账户把钱（月环款额）转到了Rocket Repay Home Loan with Redraw账户，但是，我的Westpac Choice账户，也就是那个offset账户里面有不少余钱，可是为什么我的月还款额并没有按照“（贷款总额-offset金额）*贷款利率”计算呢？还是说要从下一个月开始？
请这里的同学指点，谢谢。

令狐不冲

Call Westpac and ask them to reverse it.

Look4

谢谢楼上的，我问了半天，终于基本搞明白了，因为我现在的情况是本金+利息，所以，每个月最少都要还固定的数目，只是利息会根据offset account变化，但是我的利息记录还没有显示出来。

click

P+I应该是这样的，多余的钱直接还本金了。

Look4

嗯，这样算来，我原来理解错了，一下在就把俺的压力增加了一倍还多，晕。

frankielynna

每个月的固定金额是按照你offset为0算得，如果你有offset, 利息会少，多的还本金，每个月给你的账单里面会显示你的还款期限会少于30年的。

jasonliu234

原帖由 Look4 于 2010-3-5 09:47 发表
谢谢楼上的，我问了半天，终于基本搞明白了，因为我现在的情况是本金+利息，所以，每个月最少都要还固定的数目，只是利息会根据offset account变化，但是我的利息记录还没有显示出来。

没错

每个月还款的钱是固定的

有了offset 还款时间缩短了

statement上会有显示

Look4

谢谢各位，受益匪浅。

jasonliu234

不过每月还款额

会随贷款利息的变化 而变化，所以也不是一沉不变的。

但是offset中有多少钱，对还款额 没有影响

lam_1122

可以要求银行减少每月还款额，当然你LOAN Account里可以动的钱就少了

jasonliu234

可以要求增加还款

能不能减少，不太清楚，好像默认的是minimum amount，似乎不能再减了，

除非之前要求增加，之后才能要求减少。。。

lam_1122

commonwealth貌似可以的
我之前打电话问过，要打电话去LOAN CENTRE跟他们说

ruirea

原帖由 jasonliu234 于 2010-3-5 10:59 发表
不过每月还款额

会随贷款利息的变化 而变化，所以也不是一沉不变的。

但是offset中有多少钱，对还款额 没有影响

please advise, when the money in offset won't reducen the repayment. confused.  so what is the function of offset account?

jasonliu234

原帖由 ruirea 于 2010-3-5 11:35 发表

please advise, when the money in offset won't reducen the repayment. confused.  so what is the function of offset account?

减少贷款时间。。。

比如
本来30年贷款，只要10年就付清。。。。

sunflowerseed

可以要求银行减少每月还款额

ruirea

原帖由 jasonliu234 于 2010-3-5 11:39 发表


减少贷款时间。。。

比如
本来30年贷款，只要10年就付清。。。。

but the broker said in first couple years we only repay interest nothing for the capital, is that right? totally lost.

jasonliu234

原帖由 ruirea 于 2010-3-5 11:46 发表

but the broker said in first couple years we only repay interest nothing for the capital, is that right? totally lost.

哦。。。

楼主的case 和你的不同呀

ta是P+I方式，就是连本带利一起换

你的是只换利息，那么repayment和offset 有关。

ruirea

原帖由 frankielynna 于 2010-3-5 10:28 发表
每个月的固定金额是按照你offset为0算得，如果你有offset, 利息会少，多的还本金，每个月给你的账单里面会显示你的还款期限会少于30年的。

sorry, don't understand "如果你有offset, 利息会少，多的还本金", eg: total loan 400K, interest rate: 5.86% , offset account has 20k saving. so the monthly repay will be $1953.33? then the offset will affect?

jasonliu234

首先repayment固定 只适用于P+I方式

repayment = principle + interest

如果有offset，减少的是Interest，
repayment 固定不变的情况下，principle多还了，

结果是：本金比原来的预计的还得快，那么就缩短了整个贷款时间。

是有点搞，但是只要记住，repayment是固定不变的就行了，这是银行的规定，repayment不变。。。。不是算出来的。。。

ruirea

原帖由 jasonliu234 于 2010-3-5 12:00 发表
首先repayment固定 只适用于P+I方式

repayment = principle + interest

如果有offset，减少的是Interest，
repayment 固定不变的情况下，principle多还了，

结果是：本金比原来的预计的还得快，那么就缩短 ...

thanks.  Ours only pay interest at the moment, so what is the offset# for?

frankielynna

原帖由 ruirea 于 2010-3-5 11:53 发表

sorry, don't understand "如果你有offset, 利息会少，多的还本金", eg: total loan 400K, interest rate: 5.86% , offset account has 20k saving. so the monthly repay will be $1953.33? then the offset will ...

19楼的已经说的很清楚了。如果你400k loan, 一个月还2000， 没有offset, 1600利息，400本金；如果offset 有20k, 你只要还380k的利息而不是400k, 利息变为1550， 省下的50，就还本金了，就是本金还了450， 而不会自动让你每个月少还50， 变为1950。 （数字只是例子哦）现在明白了？

jasonliu234

减少利息。

但是不减少贷款时间，因为本金不还，贷款的时间是不会减少的。

interests = （Principle - offset）* 贷款利率

ruirea

原帖由 frankielynna 于 2010-3-5 12:12 发表

19楼的已经说的很清楚了。如果你400k loan, 一个月还2000， 没有offset, 1600利息，400本金；如果offset 有20k, 你只要还380k的利息而不是400k, 利息变为1550， 省下的50，就还本金了，就是本金还了450， 而不会自 ...

Thx, I got it for above.  But maybe our case are different? we are also on "rocket'one, but seems only repay interest now.  on statement, it is showing" interest XXXX" and every month are different.

frankielynna

yes, your case is interest only, repayment will be different coz of different amount in your offset account.

Look4

楼上高人解释得非常清楚了，举例子也很正确。
我已经问过westpac，可以转成instrest only，这样就只还利息，所以，你就会看到每月repayment有变化，而我的情况就看不到变化。
不过，我自己研究感觉，其实没有本质区别，因为就算是p+i的方式，那个钱你也可以在两个账户之间转来转去，如此看来，我把还的p那一部分每个月再转回到我的offset account中，也就和只还利息一样了吧？
不过，有一点不解的是，如果是那样，是不是说，减少的还款年限也跟着变，还是说下个月的P部分会变多了？

jasonliu234

原帖由 Look4 于 2010-3-5 12:33 发表
楼上高人解释得非常清楚了，举例子也很正确。
我已经问过westpac，可以转成instrest only，这样就只还利息，所以，你就会看到每月repayment有变化，而我的情况就看不到变化。
不过，我自己研究感觉，其实没有本质区 ...

钱在offset 和 在loan 账号，对于repayment，和利息的计算，没有任何影响

那么为啥要offset。。。因为offset的钱，存取方便，可以当transaction account用

如果钱都进了home loan account，再取出来，就不方便，即便有redraw的功能，1.不是instant的，要等上2天，2.有些银行redraw，是有手续费的。没有offset方便。

而且工资，或者其他收入，可以直接打入offset，马上就可以省下利息。但是工资是不能直接打入home loan account

这就是offset存在的 意义。。

ruirea

原帖由 Look4 于 2010-3-5 12:33 发表
楼上高人解释得非常清楚了，举例子也很正确。
我已经问过westpac，可以转成instrest only，这样就只还利息，所以，你就会看到每月repayment有变化，而我的情况就看不到变化。
不过，我自己研究感觉，其实没有本质区 ...

the difference stays on the amount of repayment monthly.  P+I, the monthly repayment is fixed by bank, the portion of interest and principle will adjust by themselves; I only, the monthly repayment is always flexible according to how much in offset Acc. hope I am right.

Look4

楼上地说得很对。
只不过，我的疑问还在。
比如，我还了3个月p+i，总共在loan account中有6000的credits，我的offset中有40000，这时候，我需要46000做别的事情，是不是我可以把6000转到我的offset中，然后取出来就可以了？
有什么影响么？

jasonliu234

loan account的钱 只能通过linked 的offset 转进转出

没啥影响，本金高了，利息要多付而已

Look4

thx