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[财经新闻] 房子Downsize一点能提高养老金账户,但也可能影响领退休金资格 [复制链接]

2012年度奖章获得者 2013年度奖章获得者

发表于 2026-1-5 07:33 |显示全部楼层
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房子Downsize一点能提高养老金账户,但也可能影响领退休金资格

超过8.1万名澳洲人通过“缩房缴款”(downsizer super contributions)把总计211亿澳元转入养老金账户。

但理财顾问提醒,这个方法虽然好处很诱人,也伴随不少风险。

把自住房换成更小的房子,可能是利用房价创新高、把卖房收益免税落袋的简单方式。同时,它也可能带来一些不错的super账户的好处。

理财顾问发现,越来越多人在考虑“缩房缴款”:卖房后,每个人最多还能额外把30万澳元打进养老金账户。澳洲人口老龄化,也让更多长者想住得更小、更简单。

不过,顾问们也提醒,在做决定前要把利弊都算清楚,因为它会影响财务、税务、是否符合领age pension的条件,甚至也会影响情绪。

澳洲税务局最新数据显示,过去5个财年里,有超过8.1万人做了缩房缴款,总额达到211亿澳元。

这项策略的威力在于:你可以在退休前把一大笔钱很快放进养老金账户,为未来领取免税的退休养老金(retirement pension)做准备。但在2024-25财年,实际使用这项策略的只有1.58万人,和全年接近70万套的住房成交量相比,只是很小的一部分。

理财顾问贝克(Helen Baker)是《为生活准备的钱》(Money for Life)作者。她说,房价大涨让人很想“趁高变现”,但缩房不是只看卖价。

她说:“这会对你的财务、税务、领养老金资格、与家人的关系,以及退休后的生活质量产生深远影响。”

好处

贝克说,缩房的最大好处之一,是把原本“躺在房子里”的净资产释放出来。你也可以用这笔钱更早支持家人,比如提前给孩子一点“继承”、帮孩子凑首付,或者避免为了日常开销去做“以房养老”式的反向抵押贷款(reverse mortgage)。

她说,房子小了,通常电费等能源账单和维修保养成本更低。不用打理大房子、也不用维持大花园,你能腾出更多时间陪孙辈、旅行和发展兴趣爱好。

贝克还说,缩房也可能“把更需要的空间让出来”,让另一个家庭有地方成长。而且提早做也有好处。

她说:“你大概率迟早都得缩房,所以趁你还更年轻、更健康的时候做,会更好。”

她还说,在退休前缩房,也意味着你可以用工资收入,而不是退休收入,来支付搬家等费用。

提高养老金账户余额当然是大好处,但贝克提醒,这里面有年龄与资格条件,“而且缩房缴款一生只能做一次,所以要做就要做得值得”。

Bridges Financial Services的理财规划师斯格罗(Dominic Sgro)说,缩房缴款是个很聪明的选项。

它适用于55岁以上、并且持有该自住房至少10年的澳洲人。

他说:“它能把房屋净资产转成养老金账户的免税增额,而且不会触碰通常的缴款上限。”

他说:“对很多人来说,这能明显增强退休储蓄;如果规划得好,甚至还能改善领年龄养老金的资格,我们也看到有人把钱打进更年轻配偶的养老金账户,用来提升家庭层面的年龄养老金资格。”

人满67岁后,Centrelink才会把个人的养老金账户纳入资产测试(assets test)。

斯格罗说,做缩房缴款时,时间点很关键。

他说:“从交割(settlement)起,你只有90天可以完成缴款,并向养老金基金提交缩房选择表(downsizer election form)。”

他说:“错过这个期限,机会就没了。”

斯格罗说,提前和养老金基金、以及理财顾问沟通,可以减少出错。

坏处

自住房本身免资本利得税。所以对一些人来说,把“唯一免资本利得税的资产”变小,未必划算。

斯格罗说,人们也要搞清楚缩房对养老金账户“转入余额上限”(super transfer balance cap)的影响,目前每人是200万澳元,用于免税的账户型养老金(account based pension)。此外,还要考虑未来可能的养老护理需求。

他说,缩房需要非常仔细的规划。“坏处包括:离开老房子在情感上很难;规则和时间要求很严格;钱进了养老金账户后会被锁住,短期现金流可能会紧;转入余额上限也可能让你以后更不灵活。”

他说:“对很多人来说,换到海边、换到乡下、或换成不同类型的房子,会很不适应,因为生活方式、朋友圈和日常节奏都会被打乱。”

斯格罗说,人们要把整体情况想清楚,判断把钱放进养老金账户到底合不合适。

他说:“如果你只是为了省税,也不一定对。因为钱放在养老金账户外,你可能也不需要为投资收益交税。所以专业建议很重要。”

贝克说,只要规划得当,缩房的坏处未必会很痛苦。

她说,风险包括:在房价高位同时卖房和买房;如果搬去偏远地区,后来又需要回城市,可能会发现买不起;如果老房子曾用于出租等收入用途,还可能牵涉资本利得税问题。

她还说,提前还清剩余房贷可能会产生高额违约退出费,尤其是打破固定利率贷款时更明显。并且,如果你对钱不够自律,很容易把卖房的钱花掉,而不是把它用在更重要的地方。“花完就没了,而且是永远没了。”

贝克还说,缩房也可能影响年龄养老金。

她说:“你自住房里的净资产,在养老金资产测试里是豁免的。”

她说:“但缩房之后,那些没有用来买新房的钱,就会变成可被评估的资产。”

她说:“每个人适合缩房的时间都不一样,一定要找你的理财顾问拿专业意见,把风险降到最低,把收益最大化。同时也要和家人把话说清楚。”






来源:

https://www.theaustralian.com.au ... ab772645ea05aeb?amp

Anthony Keane
@keanemoney
4 min read
December 26, 2025 - 8:00AM

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2012年度奖章获得者 2013年度奖章获得者

发表于 2026-1-5 07:34 |显示全部楼层
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本文要点:

1. 过去5个财年超8.1万人用Downsize缴款,把211亿澳元转入super;但占全年成交近70万套的比例很小。

2. 55岁以上且持房至少10年,可卖房后每人额外打30万澳元进super,90天内完成并交表。

3. 好处是释放房屋净资产、少维护省开销,还能帮子女首付或避免反向抵押;但一生只能做一次。

4. 风险包括资金被锁进super、受200万澳元转入上限影响;自住房免CGT,缩房未必最划算。

5. 领年龄养老金时,自住房资产不计入测试;缩房后未用于买新房的现金会被计入,可能影响资格。
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发表于 2026-1-5 12:20 |显示全部楼层
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Thanks for sharing.

发表于 2026-1-5 12:34 来自手机 |显示全部楼层
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自住房本来就没有增值税,为什么还要打进super?

发表于 2026-1-5 13:13 |显示全部楼层
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岁月并不静好 发表于 2026-1-5 12:34
自住房本来就没有增值税,为什么还要打进super?

自住房本来就没有增值税,但套现后再投资(比如说买个股票基金之类)就要交 CGT 了,而打进 super 60岁后所有收益都是免税的。

发表于 2026-1-5 15:26 |显示全部楼层
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那打进去的时候要交税吗?
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发表于 2026-1-5 20:57 |显示全部楼层
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