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澳洲金融时报：澳洲要多建190万套新房，房价才有望回到“可负担”水平
澳洲最大的住房行业机构表示，如果要让单身、拿平均工资的人买得起房、还贷也不吃力，全国还需要额外增加190万套新住房。
根据住房产业协会（Housing Industry Association，简称HIA）的测算，这一规模的新增住房，相当于全国现有住房存量的16%。在此情况下，全国平均房价约77.4万澳元将下跌40%，单身买家年薪约10.6万澳元时，其房贷支出才能控制在税前收入的30%以内。
不过，这完全是理论推演，HIA假定这额外的住房可以“立刻”供应市场，也没有把实际建房所需时间里新增人口和额外需求算进去。
HIA首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）表示，这次测算凸显了澳洲住房缺口有多大，而现实是，全国连每年24万套新开工都很难做到，更不用说在五年内实现120万套新建住房的目标。
他说：“做到每年24万套新开工只是第一步，之后还得继续往上冲。这有点像美国前总统约翰·肯尼迪说的，要在十年内把人送上月球。这是个雄心勃勃的目标，但联邦政府追求这个目标是对的，也能让各级政府非常清楚方向。”
澳洲住房需求快速增长，背后有多重原因：
人口增长、移民增加，以及本地居民对居住空间“越住越大”的偏好。
例如在新冠疫情期间，家庭规模缩小、大家更希望拥有独立空间，就推高了对住房的需求。
家庭人数减少在技术上会增加住房总需求，但由于可负担性太差，这一趋势基本已经逆转。
牛津经济澳洲公司（Oxford Economics Australia）高级经济学家基尔罗伊（Maree Kilroy）说：“家庭结构只要稍微有点变化，就足以逐步推动整体住房需求，但家庭人数已经从疫情时的低点一点点回升。”
“即便未来家庭规模继续变大，也就是多人合住的情况增加，我们的住房可负担性问题依然不会自动消失。”
这190万套新住房的测算，假定当前房贷利率为6.13%，房价按全国平均A$773,803计算。按目前情况，要让每周税前收入A$2032的家庭，也就是年收入约十万澳元把房贷支出压在税前收入30%以内，需要1.7个“平均工资收入者”一起还贷才行。
独立研究中心首席经济学家、前澳洲央行研究员图利普（Peter Tulip）估算，住房存量每增加1%，住房成本会下降约2.5%。要让房价回落40%，让单身平均收入者也能“买得起”，就意味着需要190万套新增住房。
公寓市场开始回暖
公寓市场的前景正在改善。HIA最新数据预测，在经历连续三年的低迷后，随着买家逐渐接受更高价格，多户型项目的开发即将回升，再次变得具有经济可行性。
这个行业游说团体预计，从现在起三年内，公寓、联排别墅和半独立式住宅等多户型项目的新开工，将比截至今年6月的一年内增长三分之一，从69,265套增至91,948套。
这一涨幅明显高于整体新开工的增幅。HIA预计，全国新建住宅从2025财年的109,836套，到2028年将增至124,664套，涨幅约14%。这也反映出一些特定因素正在把买家推向公寓和高密度住房。
到2030年，附属或连栋住房每季度的新开工量将接近独立屋的水平，HIA预计。
《2025年春季澳洲前景报告》指出，人口增长正在推动需求；既有住宅价格持续上涨，土地供应受限，也把更多买家推向更高密度的居住方式。“多户型项目的新开工在过去近十年一直疲软，预计从2026年开始会出现扭转。”
多户型开发的反弹将首先由昆州领跑。昆州在三个大州中增幅最大，新开工预计将跳涨近45%。多户型新开工数量预计将从2025财年的12,323套，增至2028年的17,840套。
在布里斯班，当地开发商兼建造商莫纳汉（Brook Monahan）表示，他主打的高端公寓售价在过去两年里上涨了35%，涨幅远高于同期15%的建造成本上涨。
马赛克地产集团（Mosaic Property Group）董事总经理莫纳汉说：“市场已经慢慢接受了一些新的价格‘高水位线’。越来越多的人开始习惯，在昆州东南部好地段，一套高品质两到三居公寓是什么价格。”
他表示，公司在布里斯班半岛区袋鼠角（Kangaroo Point）开发的一栋17层公寓楼，目前已动工半年，项目包括128套公寓以及底层一家大型沃尔沃斯（Woolworths）超市。
该项目已售出约95%，平均售价为每平方米两万澳元。
莫纳汉说：“大部分单位是在去年圣诞节前后，以及今年年初在图纸阶段就卖掉的。到现在为止，价格应该又上涨了至少10%。”
不过，并非所有买家都愿意为此买单。莫纳汉指出，要让更“亲民价”的高密度项目具备开发可行性，未来三年售价仍需每年上涨8%至9%，前提是建造成本在此期间的年涨幅不超过6%至7%。
他也警告，昆州东南部市场仍潜伏着风险。过去五年，一波建筑行业破产潮已经席卷该地区，多家新加入的开发商试图借机搭上需求和高房价的顺风车。
他说：“现在有一批新玩家进入市场，他们未必有足够经验或业绩记录，却想接手一些相当复杂的大项目。这很可能让现在隐藏的风险在未来几年集中爆发。”
在更广范围内，HIA的里尔登表示，各级政府正逐步推出刺激新开发的改革举措。例如，新州政府今年6月宣布，将为中密度公寓项目中最多五千万的库存提供兜底，以加快项目推进。
他表示，联邦政府延长的5%首置房担保计划，帮助买家免交贷方抵押保险费用，再加上简化规划审批和增加土地供应，都会加快新房增长速度。
里尔登说：“我们已经开始看到一些关键杠杆被真正拉动。各级政府的关注度很高，也在做一些能切实降低完工住房成本的大动作。”
他指出，对“提速”的强调，比如新州的中低层住房新政、维州指定一批墨尔本高层开发“活动中心”、以及通过修法压缩反对意见的空间，都将让开发节奏明显加快。
里尔登说：“如果这些政策能够延续下去，我们有可能把新建速度提升到，到2030年建成120万套新房所需要的水平。要做到这一点，公寓类项目的开工量至少要在现在基础上翻一番。”
来源：
https://www.afr.com/property/res ... ble-20251117-p5ng3k
Michael BlebyDeputy property editor
Nov 19, 2025 – 12.00pm
8 min |
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