请问home loan里多出来的available balance是什么

Irismm

我最近往offset account里放了些钱进去，这个月扣房贷的账号里突然多出来了一部分available balance、这个为什么会产生啊？我看了一下、这个月房贷够成立利息少了不少多还了一些本金，那这个不明白为什么多出来的钱要再转回offset account吗？我这完全不明白这其中的关系，谢谢大家帮忙解释一下发生了什么？

nariko

银行会时不时调整minimum repayment （对于variable rate的房贷）， 如果这个repayment比之前降低了，那差额会放到home loan account里。
比如1月份每个月必须还2000刀（从offset 扣）， 2月份降到1900刀，那么银行2月份在offset还是扣2000刀，然后你会发现home loan available amount从0刀变成100刀， 你可以随时把这个100刀转走，比如转回offset account，也可以什么也不管

Irismm

nariko 发表于 2024-5-4 12:15
银行会时不时调整minimum repayment （对于variable rate的房贷）， 如果这个repayment比之前降低了，那差 ...

没有改变，还和之前扣款总额一样的

wusuoweila

省的利息钱

Forbne

这是ANZ吧，银行和银行不一样的

愤怒的小鸟

你看看你省得利息是不是跟这个available amount差不多。可以转回offset用。我的bankwest就是这样设置

Irismm

愤怒的小鸟 发表于 2024-5-4 15:35
你看看你省得利息是不是跟这个available amount差不多。可以转回offset用。我的bankwest就是这样设置 ...

我现在想不明白，放了offset之后月供没变，本金还的更多了，为什么还能剩这笔出来呢？

愤怒的小鸟

Irismm 发表于 2024-5-4 21:47
我现在想不明白，放了offset之后月供没变，本金还的更多了，为什么还能剩这笔出来呢？ ...

我的理解本金一样，那多出的就是省的利息了是本金还的是一样的。月供没变，还本金没变，多出的就是利息了。你该还多少年还是多少年。

我还有一个贷款跟ING，设置就不一样了，offset省的利息不会显示为available funds，就相当于直接减少本金了，这样就减少还款年数了。

其实就是offset省的钱反应在哪里的道理，要么offset要么直接，减本金。

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每个月还款额不变叫等额本息。
等额本息一开始还本金少，但是每个月要还的本金会不断增加增加。
你在offset里又放了钱，导致本月要还的利息减少，所以会多出一笔钱来。
计算很复杂，你如果要确定计算，要回溯到你贷款的时候，按照那个时候用贷款计算器把30年的等额本息每个月还款额的本息组合拉出来，然后比较。

jimg1

补充一点，如果经过多次利率调整，会导致计算更加复杂。但是等额本息组合基本思想就是先还利息多，本金少，然后逐步反过来。你可以去网上搜一个case就明白了。

NZAUS

offset account里面的钱在某一段时间超过贷款额，就会形成available balance

Irismm

搞明白了，就是因为offset的钱使利息变少，还款不变的情况下，多还了本金，这个多还的部分就显示在贷款账户的available balance，我又转回offset里面去了。对自住房没什么差别，对投资房可能钱在offset和贷款账户有税务方面的不同。

hohoisme

nariko 发表于 2024-5-4 12:15
银行会时不时调整minimum repayment （对于variable rate的房贷）， 如果这个repayment比之前降低了，那差 ...

那请问这个available balance里的如果不转回offset有利息吗？是不是转回比较好？自住的话也不会有很大影响？

zhegelm

hohoisme 发表于 2024-5-5 12:53
那请问这个available balance里的如果不转回offset有利息吗？是不是转回比较好？自住的话也不会有很大影 ...

自住房的话没有一毛钱影响。

nariko

hohoisme 发表于 2024-5-5 12:53
那请问这个available balance里的如果不转回offset有利息吗？是不是转回比较好？自住的话也不会有很大影 ...

和放在offset一样，都能抵利息。拿出来就等于是redrew

hohoisme

nariko 发表于 2024-5-5 19:02
和放在offset一样，都能抵利息。拿出来就等于是redrew

挺神奇的，不在offset的话也可以对冲利息

bankwest

我的理解，这个available balance只是一个以数字形式存在的余额；也就是说如果你要拿出来用，那个就是你可以取出来用的数目；但是如果你取出来了，比如10000元，你的贷款余额会相应的增加10000元。如果你不去动这个available balance一分钱，你目前的贷款余额就是真实的余额。

Xenabear

我上周发现我的loan account的balance是正的31刀了，也就是不仅还清了银行的home loan,而且还多还了，是银行欠我钱了。可是之前80多万的available balance也全给我清零了，好家伙直接就让我还清贷款了。我一只以为还清贷款是要签字填写好loan discharge form,发给银行才解除贷款。可CBA不是这样的，只有你主动把钱都放在loan account里，它就算你还清了我一看这不行啊，明年父母143要下来还得要交十多万的钱。赶紧给CBA打电话，说要两个工作日处理，然后正好打电话的第二天就要交monthly repayment，我问那我还要交monthly repayment吗？告诉我不用了，因为贷款余额是正的了。结果到了周一还是给我扣了钱，我也是无语了，只得又从其他账户转了2000过来。到了周二才给我又把贷款转成负的了，我赶紧转了几万到其他的银行账户。没有offset account的坏处就是，直接把钱还到loan account,你就不知道到底还了多少本金，要自己手动计算，我查了loan account statement，只显示扣了多少利息，不显示还了多少本金。唉只能自己手动算了,但自己算的和银行算的多少还是有偏差的。

sydney668

Irismm 发表于 2024-5-5 11:24
搞明白了，就是因为offset的钱使利息变少，还款不变的情况下，多还了本金，这个多还的部分就显示在贷款账户 ...

但是如果是投资房的话， 要是把钱从Loan转到Offset的话，好像是不符合负扣税的规定，税务局查起来的话，会有麻烦。

Irismm

hohoisme 发表于 2024-5-6 07:23
挺神奇的，不在offset的话也可以对冲利息

这个available balance 和贷款余额是平衡的，比如你现在是100万贷款和10万balance，你把这个19万转到offset里，贷款瞬间变110，所以就是比较灵活实际放哪都比较随意。