请教商铺续约租金问题

潞维糖

想请问一下群友 最近有做餐饮的跟房东续租约的么 或者做餐饮的新签的租约 一般怎么和房东砍价？我的租客快到期了，现在在商讨续约租金问题，要求每月少30% 一年免租约一个月。现在餐饮确实难做，这个租客也不好弄，跟物业关系也不好，设施也不维护，但是餐厅口碑比较好。所以就不知道要不要给他续还是重新招租。想听听大家意见。

ARACT

你是在开玩笑吗？ 商业物业降租，你还玩啥？
租金低的商业物业，还不如空置的商业物业能卖上价。租金降低，你的物业立刻贬值，不如空置着。

另外谁告诉你现在餐饮难做？他说啥你信啥？
这些老板们领着大把的补贴，收着cash，送餐搞的风风火火，买楼买豪车。还天天哭穷，说啥你都信。

一般来说每年加租金3-5%，是商业物业的底线。不租，赶紧换人。商业物业追求的就是高现金流。
降租？ 你不如把它赶走，空置着，可以卖个好价。
然后用这个钱去买house，还赚个资本增值。既然要降租，这样的商业物业，不留也罢

ARACT

虽然我经验不多，但是按照我的经验。以布里斯班的商业物业为例，现在招租很容易，而且新租客听话，事儿少，租金通常比之前要高10%-30%。
通常都是多年老租客，拖累着房租涨不起来。

潞维糖

ARACT 发表于 2022-1-19 23:25
虽然我经验不多，但是按照我的经验。以布里斯班的商业物业为例，现在招租很容易，而且新租客听话，事儿少， ...

我的是在gold coast broadbeach 这里 从去年九月开始 租客就说因为对新州关闭边境 所以没客人 租金一直只给一部分 现在又说因为员工确诊 缺人关闭了几天 你说的布里斯班的商业物业好招租 是不是大商场那种 这个租客确实很不听话 常年设施也不维护 现在又让我换门又要修空调

潞维糖

ARACT 发表于 2022-1-19 23:20
你是在开玩笑吗？ 商业物业降租，你还玩啥？
租金低的商业物业，还不如空置的商业物业能卖上价。租金降低， ...

你说的太好了 我老公也是这个意思 不租赶紧重新找人 宁愿空着 我不过是又担心重新找不到人 或者找到人的也不知道人家做不做得下去 昆州这些小企业不是没有什么补助么 主要我们的租金相比附近的店铺是差不多的 现在要求降租还要一个月免租金 真的就像你说的 整个就掉价了

ARACT

黄金海岸的物业我也有观察，稍微差点，但是现在开始有起色了。
黄金海岸的人口增长，全澳数一数二，商业物业最差的时期已经过去了。

Ekblue

潞维糖 发表于 2022-1-20 07:34
我的是在gold coast broadbeach 这里 从去年九月开始 租客就说因为对新州关闭边境 所以没客人 租金一直只 ...

去年9-12月初是很惨的，不过有些人特别是开饭店的确实有点你懂的

登陆

多给几个月的免租期，分散到两三个term 执行，租金稍稍降点或不降，这样可以规避商业物业价值降低，又可以反应大环境，即疫情对生意的影响。

潞维糖

登陆 发表于 2022-1-20 17:02
多给几个月的免租期，分散到两三个term 执行，租金稍稍降点或不降，这样可以规避商业物业价值降低，又可以 ...

现在租客要求降租金还要免租期，也不打算给他长term， 看看先签一年。一年缓冲后面再看吧。主要这个租客呆在这这么久了，门啊空调都不好好维护，物业对他们意见也大。

leon3758

每年加租，做小生意的确难；

hpehpe

你去W商场看看 有多少空铺 有些空了一年多
然后再做决定罢 你不介意空 现金流充足 你喜欢空多久都无问题
但市场是有价的 不是你想怎么样就怎么样

ItsThere

hpehpe 发表于 2022-1-21 13:31
你去W商场看看 有多少空铺 有些空了一年多
然后再做决定罢 你不介意空 现金流充足 你喜欢空多久都无问题
但 ...

我看他们宁愿少量空租也不大幅降租。

潞维糖

ItsThere 发表于 2022-1-21 13:41
我看他们宁愿少量空租也不大幅降租。

之前好像有看过一篇 讨论w空铺 管理混乱的 但大商场大股东啥的 我们这种小铺面比不了

hpehpe

ItsThere 发表于 2022-1-21 13:41
我看他们宁愿少量空租也不大幅降租。

你知道他们降价有多狠，不过，不方便讲，在疫情期间，他们做得比外面
公平

kimi168

降租跟找不到新租户两者风险可能要衡量一下，我看到一个原本海鲜楼的店铺空置了年余，总想着房东大概很伤脑筋吧。

wfmk2

合同金额不降这是商业物业的底线。。。

给租客按月打折或者免租几个月酌情可以考虑。。
要租客提供可信服的纵向对比的报表或者证据吧

餐饮业分化确实很严重。。

一大部分真的难以维计。。但逆向走高的也大有人在

llu84816

降租不大行，因为降租你以后再租高就难了，租金代表你的商业价值，这个前面的人说的没错。既然你们的租金是在正常水平，就不需要降。谈租金也不是一轮就谈好，你可以首轮强硬点，说就保持原样。不给免租，看他如何。生意好的店是不会随便挪位置的，另外，你看看周围空置店铺多不多，看他搬的可能性多大。

潞维糖

wfmk2 发表于 2022-1-22 17:22
合同金额不降这是商业物业的底线。。。

给租客按月打折或者免租几个月酌情可以考虑。。

好的 非常感谢 看来我确实没啥经验 我老公跟你们的意思差不多 但是我去联系谈价格 我很容易就被他们牵着走 总担心他们是不是要活不下去????????????

潞维糖

llu84816 发表于 2022-1-22 18:33
降租不大行，因为降租你以后再租高就难了，租金代表你的商业价值，这个前面的人说的没错。既然你们的租金是 ...

空置office多 店铺不多 但是有些空的店铺也很久没租出去 不过我们是三角位 别的店铺店面没我们的好 旁边一间小一点的没我们店面宽的算下来租金跟我们差不多 但也有可能我们店铺大也不好重新招租 所以现在也不打算跟他签长租 签一年接下里啊再看

潞维糖

wfmk2 发表于 2022-1-22 17:22
合同金额不降这是商业物业的底线。。。

给租客按月打折或者免租几个月酌情可以考虑。。

提供turnover么 这个会不会作假？

wfmk2

潞维糖 发表于 2022-1-23 13:36
提供turnover么 这个会不会作假？

也会。。。交给ato的都不见得是真的。。。
大体估一下。。甚至自己的物业疫情期间什么状况大概也有点数吧
作为房东咱也不是查税的。。
只要租客真的是因为疫情影响日子很难过。。
力所能及的帮一把也就帮了。。。

当然。。如果本来就看租客不顺眼又找麻烦那种。。呵呵。。

这玩意看自己及对方的经济情况和双方之前的关系吧
很难一概而论

潞维糖

wfmk2 发表于 2022-1-23 19:04
也会。。。交给ato的都不见得是真的。。。
大体估一下。。甚至自己的物业疫情期间什么状况大概也有点数吧 ...

嗯对的 主要接手过来这半年 又是让我修门换门 又是空调坏了从来没有维护保养 现在估计也要换 租金也没有每个月都交齐 感觉这租客不大好

另外还想请教 有没有可能我只跟他签一年 然后一年之后再review呢 还是说签3年 每一年review？

wangwalter

潞维糖 发表于 2022-1-23 23:26
嗯对的 主要接手过来这半年 又是让我修门换门 又是空调坏了从来没有维护保养 现在估计也要换 租金也没有 ...

kick

潞维糖

鼎470 发表于 2022-1-27 00:56
重要的是看租客的生意好不好，生意好的话租客不会轻易搬走，餐饮好不容易稳定客源不可能搬走，你直接按照原 ...

没疫情前肯定很好 21年上半年也可以的 就是去年下半年 一直不怎样 但是这个位置现在我们对比了一下附近 大不了就重新招租吧 也不会很难

yanqishui32

要具体看的。
现在空铺太多。
你空出来，肯定能马上租掉吗？
新租客和你谈的话，价格肯定下来，再让你免费6个月装修期，或者让你出一部分装修费，你怎么谈？
你算算那个划算。
不要以为人走了，马上可以找到新租客。
哪有那么容易。

jack.h

潞维糖 发表于 2022-1-23 13:33
好的 非常感谢 看来我确实没啥经验 我老公跟你们的意思差不多 但是我去联系谈价格 我很容易就被他们牵着 ...

不要直接与房客联系，有什么问题让你的律师跟对方联系。这样不容易让对方摸透你是什么人，是否容易讲价。