投资房划算吗？

Watsonss

假设悉尼西南 2房UNIT， 50W

20%首付，10W。贷款40W，2%利息

每年利息支出：8000
Strata：800*4=3200

总支出：11200

如果出租：450*52 = 23400

每年获利：23400-11200=12200

就算房价不涨，每年利润率：12200/10W = 12.2%回报率。扣除一些费用吧，保守每年10%

估算对么？

自游自在

哪个银行的投资房利率是2？

Watsonss

自游自在 发表于 2021-2-23 22:24
哪个银行的投资房利率是2？

假设

All_Black

出租会有空置率的，52周是最理想的状态。一般来说放40周吧

All_Black

Watsonss 发表于 2021-2-23 22:25
假设

出租房利率比较高

All_Black

你还没有算换地毯之类的维修保养费用。

水月境天

支出可能在15K.
租金收入18K。
一年能赚3K。
不错了。strata 不要大修也行。。

呼呼呼

按你的假设是对的。利率是变动的。

但简单点记住一个公式：房价<=1000倍周租金，买入后现金流几乎没问题。不解释。

另外，楼主很多东西少算了。

Watsonss

All_Black 发表于 2021-2-23 22:27
出租房利率比较高

目前市场平均多少？

我再估算下

gcc

50万的房子可以租$450？？？

Watsonss

水月境天 发表于 2021-2-23 22:31
支出可能在15K.
租金收入18K。
一年能赚3K。

跟我估算的差这么多，这个才3%年收益

呼呼呼

gcc 发表于 2021-2-23 21:33
50万的房子可以租$450？？？

不是楼主。西区很多unit45万可以租450.
比如auburn.比如penrith. 比如沿着火车线往西看。

GAMUM

前提是不要空租，不要有大修

Watsonss

呼呼呼 发表于 2021-2-23 22:31
按你的假设是对的。利率是变动的。

但简单点记住一个公式：房价

还有哪些费用或者注意事项，帮我估下

gcc

Watsonss 发表于 2021-2-23 22:39
还有哪些费用或者注意事项，帮我估下

Council, water, 这些你已经漏了

呼呼呼

Watsonss 发表于 2021-2-23 21:39
还有哪些费用或者注意事项，帮我估下

在你预设利息是2%的前提下。
至少要计算council, 水费，agent管理费（其中包括每年需要的警报器检查等等），land tax。 这些大约2000左右属于正常。
可考虑提前把stamp duty平均到每年中去（估算投资回报而已）。


并且利息建议你按照3-4%计算更稳妥。不要考虑赚，unit能持平就是好投资。
house 每年亏损点都是好投资。

KITTYCHAN

gcc 发表于 2021-2-23 22:33
50万的房子可以租$450？？？

不是正常价格吗？

mea

12200要缴纳三分之一的税，盈利是8000吧

Watsonss

mea 发表于 2021-2-23 22:48
12200要缴纳三分之一的税，盈利是8000吧

你是ATO工作的吧，想的真周到

Watsonss

呼呼呼 发表于 2021-2-23 22:45
在你预设利息是2%的前提下。
至少要计算council, 水费，agent管理费（其中包括每年需要的警报器检查等等 ...

按3%，额外加2000

应该是17200，算18000好了

23400-18000=5400，5.4%盈利

一下子腰斩了。而且还要全年满租

呼呼呼

Watsonss 发表于 2021-2-23 21:53
按3%，额外加2000

应该是17200，算18000好了

其实你这种计算回报率的方式可能适合过去的楼花。

有一点跟你想法不同。即：你的方法只能用来评估现金流。可以作为每年回报或收入的参考。而不能作为每年回报率的参考。
理由：卖房时的各种费用，你很难平均到每年中。再说白了，不该用每年的盈利除以“实际投入”。  用每年盈利除以购买价格可能更适当一点。

假设你持有两年，原价卖了。猛一看好像每年有初始投入5%的盈利。实际上卖房费用等算进去，还是个大亏。比如卖房中介费2%（但是是整体房价的2%）

Jade19

Watsonss 发表于 2021-2-23 22:53
按3%，额外加2000

应该是17200，算18000好了

还有Stamp duty, 头几年就不赚还要满租才行，五年后开始赚就不错了，来个修修补补又没利润了。估计8/9年之后才能稳固赚。还是要长线投资。

水月境天

对。老unit的问题是 房价不涨。租金现金流可以持平。

Watsonss

呼呼呼 发表于 2021-2-23 22:57
其实你这种计算回报率的方式可能适合过去的楼花。

有一点跟你想法不同。即：你的方法只能用来评估现金流 ...

卖房中介抽2%，就是1w

这么看前2年也就持平。真正盈利要从第三年开始

还没算买的Stamp duty

Jade19

买房时的stamp duty, 卖时的中介等费用，维护修理，这些都不便宜。房价不涨20%就是白干还操心，遇见几年房价下跌要心理调整，别着急卖了就没机会翻盘了。现在好多17 年高位入手的还没开始赚钱，两年之后才能持平保本，这样一下5/6 年就过去了……

Watsonss

水月境天 发表于 2021-2-23 23:02
对。老unit的问题是 房价不涨。租金现金流可以持平。

这种10-15年的2房unit，800左右的strata差不多吧

没啥毛病的话

KM2021

能做到楼主算的投资房应该来一打

achilles

正常情况下得要找正现金流负扣税的.

All_Black

呼呼呼 发表于 2021-2-23 22:57
其实你这种计算回报率的方式可能适合过去的楼花。

有一点跟你想法不同。即：你的方法只能用来评估现金流 ...

请问回报率怎么算比较合适呢？

我是小德

房东今年真的惨，亏到哭晕。