请问投资房增值税怎么算？

迷茫的july

买入价60万，印花税3万，自住2年以后转投资，搬出时找银行估价85万。现在估价100万。请问增值税应该用（100-85-3）/2来算，还是（100-85）/2来算？

davidzhu

你是哪年买的

itsallright

一开始是自住就不需要交capital gain了吧？

悉尼土地娘娘

搬出不超过6年，都算自住，不用交增值税

迷茫的july

davidzhu 发表于 2020-11-27 17:59
你是哪年买的

13年

迷茫的july

悉尼土地娘娘 发表于 2020-11-27 18:03
搬出不超过6年，都算自住，不用交增值税

因为有租客，也报过负扣税

迷茫的july

itsallright 发表于 2020-11-27 18:01
一开始是自住就不需要交capital gain了吧？

转投资5年了，肯定要交增值税的。只是一开始自住一年有个一半的优惠。

小小星辰

2套自住搬出搬入不超过6个月...不是6年... 况且中间还转成了投资。
律师费，印花税，中介费都是cost

迷茫的july

小小星辰 发表于 2020-11-27 18:20
2套自住搬出搬入不超过6个月...不是6年... 况且中间还转成了投资。
律师费，印花税，中介费都是cost ...

请问我的case就是100-85-3印花税-律师费-中介费）/2吗？

小小星辰

迷茫的july 发表于 2020-11-27 19:21
请问我的case就是100-85-3印花税-律师费-中介费）/2吗？

cost部分，要扣除你之前抵税用的折旧。

xiaoer6666

我觉得应该是（100-60-3-其他费用+折旧）/2 x 5/7

迷茫的july

xiaoer6666 发表于 2020-11-27 23:02
我觉得应该是（100-60-3-其他费用+折旧）/2 x 5/7

为啥？60-85的时期是我的自住房，不该这样算吧？岂不是把自住期间增值都算上了嘛？

xiaoer6666

迷茫的july 发表于 2020-11-27 23:15
为啥？60-85的时期是我的自住房，不该这样算吧？岂不是把自住期间增值都算上了嘛？ ...

cost base 决定的吧，ato网站上说的，如果按自住房算6年法则，2013 买入 2015搬出出租，2021最后期限卖出 免税，如果2015以后期间有其他房产，其他房产只能算做投资房

llpbc11

xiaoer6666 发表于 2020-11-27 23:44
cost base 决定的吧，ato网站上说的，如果按自住房算6年法则，2013 买入 2015搬出出租，2021最后期限卖出 ...

那这么说，改成投资后6年内做好要买呀

xiaoer6666

llpbc11 发表于 2020-11-27 23:50
那这么说，改成投资后6年内做好要买呀

对吧 这套从60-100增值高的 当自住卖，比较划算，期间的第二套房产从开始就是投资属性，尽管自己在里面居住

llpbc11

xiaoer6666 发表于 2020-11-27 23:55
对吧 这套从60-100增值高的 当自住卖，比较划算，期间的第二套房产从开始就是投资属性，尽管自己在里面居 ...

6年内卖了，就可以按自主卖？

wxxnxs

应该是 （100-85+折旧-其它杂费比如律师，卖房中介费-3）/ 你所持有这个房产的时间（从你购买的那天算起）x 转为投资房的时间 / 2.

迷茫的july

xiaoer6666 发表于 2020-11-27 23:44
cost base 决定的吧，ato网站上说的，如果按自住房算6年法则，2013 买入 2015搬出出租，2021最后期限卖出 ...

我又研究了一下，确实有不同算法，最省钱的就是6年内卖出，免税。或者就是按100-85）*5/7➗2你用100-60）*5/7➗2的算法应该有误。我明天找会计师咨询一下再和你说。

迷茫的july

wxxnxs 发表于 2020-11-27 23:58
应该是 （100-85+折旧-其它杂费比如律师，卖房中介费-3）/ 你所持有这个房产的时间（从你购买的那天算起）x ...

我也觉得是。多问一句，夫妻共同持有此房，分别报税，男方纳税35%左右，女方10%税率。cgt是也是分别按两人份额算吧？

小小星辰

迷茫的july 发表于 2020-11-28 00:08
我也觉得是。多问一句，夫妻共同持有此房，分别报税，男方纳税35%左右，女方10%税率。cgt是也是分别按两 ...

2套房子间隔6个月内可以考虑视作2套主自住，搬出后做投资的第一套房就不能用6年免税规则了。名字在夫妻双方名下，Gain是一人一半报税。

小小星辰

6年规则只适用于主自住，6个月内可能有2套主自住，6个月后只能是一套。不然我每年买个房子搬进去住一年，然后搬去另一套，都claim 6 year rule，永远不付CGT了。

juntz

6年法则有条件的，你必须是因为某些理由搬离原来的自住房，比如去其他城市照顾亲人，或者去其他城市工作。在同一城市搬家不行

xiaoer6666

...

wxxnxs

迷茫的july 发表于 2020-11-28 00:08
我也觉得是。多问一句，夫妻共同持有此房，分别报税，男方纳税35%左右，女方10%税率。cgt是也是分别按两 ...

如果是两人平摊，那么CGT就是每人50%，然后CGT的总额加入到那年的个人工资总额中，最后以那个总额算个人所得税。你老公原来是35%的税率，加上了CGT收不定就到下一档了，同理你也一样.

dingyipu

（100-85-3）/2是可以做到的，如果投资房做了折旧，记得加回来。楼上我看有童鞋写得很清楚了，如果不放心可以找个会计师。

左左左

找个会计吧 没多少钱