投资房Fix IO 2.89 vs PI 2.69 应该选择哪个

cppbug

银行是CBA，大家会选择哪一个？

sunnyclh1211

当然是IO

三不先生

我也选只还利息：）

Hetbert

你自己拿贷款计算器，按一下就明白了。

如果你IO每个月少还的几百元本金，有保本投资去处，年回报率超过0.02×5×12=12%，那就选IO。

没有年回报12%保本定投机会，就选PI。

findcaiyzh

这么低。。。

江湖告急

投资房CBA可以做这么低？那自主岂不是低于2了？浮动offset？

SRMO

利率好低呀！方便说贷款额度吗？

cppbug

回楼上的，都是fix rate，我觉得还可以更低些，还没开始跟banker讨价还价呢...

奔跑的小妞

低吗？我今天问的，投资PI，固定2年，2.49了。。。。。NAB的，不过我没固定。。。。

sunnyclh1211

奔跑的小妞 发表于 2020-8-12 15:54
低吗？我今天问的，投资PI，固定2年，2.49了。。。。。NAB的，不过我没固定。。。。 ...

我westpac也是2.49

angelashu

Hetbert 发表于 2020-8-12 13:17
你自己拿贷款计算器，按一下就明白了。

如果你IO每个月少还的几百元，有保本投资去处，年回报率超过0.02× ...

“年回报率超过0.02×5×12=12%”—- 这个x5是个什么原因啊？

cppbug

sunnyclh1211 发表于 2020-8-12 15:56
我westpac也是2.49

好，准备就拿你们的2.49去砍了...

Hetbert

angelashu 发表于 2020-8-12 16:02
“年回报率超过0.02×5×12=12%”—- 这个x5是个什么原因啊？

因为房贷有杠杆啊。

假设从CBA贷50万，IO 2.69%每个月还1121，最多五年，一年只还利息13452，欠债还是50万。

假设从CBA贷50万，PI 2.49%,每个月还1973，一年下来还利息12321，还本金11355，一年后欠债是488645.

楼主的问题是，还得起PI的情况下要不要选IO。

相当于，每月正常还几百元本金，回报是免除1131罚息值不值？

这没有考虑正常还本金，未来二十多年省下的复利。

结论是，除非这每月852现金流之差，定投无风险回报超过11%,IO才是值得的.

没有12%小额定投保本投资的机会，PI就是你能有的最好的投资。

即使考虑负扣税也是如此。

ben2018

我选PI

ailsalu

Hetbert 发表于 2020-8-12 16:30
因为有杠杆啊。

假设从CBA贷50万，IO 2.69%每个月还1121，最多五年，一年只还利息13452，欠债还是50万。 ...

我噻，那为什么还是很多投资房都I only 呀

zl5431

Hetbert 发表于 2020-8-12 16:30
因为有杠杆啊。

假设从CBA贷50万，IO 2.69%每个月还1121，最多五年，一年只还利息13452，欠债还是50万。 ...

很不错的观点。想继续请教，如果这852现金对应37.5%一档的税率，而选择不拿现金换成交去养老金是15%税，假设：养老金平均收益是8%，IO5年然后利率变成PI利率，那么30年后差别会是多少呢？求详解，有浮云

zl5431

感觉这个计算器还不错https://www.homeloanexperts.com. ... nterest-calculator/
如果大家有更好的还请推荐

zl5431

ailsalu 发表于 2020-8-14 21:47
我噻，那为什么还是很多投资房都I only 呀

我猜可能是基于最大化负扣税，最大化投资总额或者杠杆率（按照足迹定律来说），最小化现金流影响等等。

ailsalu

zl5431 发表于 2020-8-14 23:02
我猜可能是基于最大化负扣税，最大化投资总额或者杠杆率（按照足迹定律来说），最小化现金流影响等等。 ...

可不是么，也不是谁想I only 就I only ,大部分都是要Pi

cwan

要是本金还了，将来再贷出来，不是不可以负扣税吗？

zl5431

ailsalu 发表于 2020-8-15 09:24
可不是么，也不是谁想I only 就I only ,大部分都是要Pi

一般来说，IO对收入要求会高，正因为PI会省钱，所以需要更高一点的收入才能做IO。但我猜很多人选择IO更多还是税务上的考虑吧，按照楼上说的直接计算是没错，不过考虑IO多出的利息能够抵税，那么首先ROI就减少，假设对应税率37.5%一级的话（当然足迹都是交最高税率的 ）那么做PI的好处就变成11%*（1-0.375）=6.875%了。然后如果能做到IO，同样个税率的情况下是做PI交个税拿852来还款，还是IO然后把这852/0.625=1363.2的税前收入交去养老金更合算也很不好说。最后按照足迹定律，做它十年IO，没准房价翻了一倍早卖了

zl5431

cwan 发表于 2020-8-15 10:21
要是本金还了，将来再贷出来，不是不可以负扣税吗？

贷出来去买别的投资房应该还是可以吧，只是说这个房子本身不行。