想不明白，fixed vs variable $ offset account

hohoho

刚才给银行电话，全fixed 将失去offset account.但可以fixed 一部分。
假设贷款100万，offset 50万
Fixed 50万，2.29% variable 50万，2.84%,offset 2.84%
那银行不是大赔吗?那位专家能答疑，谢谢(⊙o⊙)

TSBOY

你的问题是银行是否赔钱？他不陪啊，贷你的款还可以证券化卖到别的地方再融资。小机构再融资力量不行，所以也贵点，大部分小机构的钱也是四大提供的。你以为人家就赚2.几利率？

maplelin

你以为原来收你50万2.84%的利息变成只按2.29%的利率收利息就是银行就赔了？没错，你利息是给少了，但是银行绝对不会赔钱，完全没有必要替银行操心。

hohoisme

maplelin 发表于 2020-5-5 13:54
你以为原来收你50万2.84%的利息变成只按2.29%的利率收利息就是银行就赔了？没错，你利息是给少了，但是银行 ...

只能说这样做最大化节省了你的利息，不代表银行不挣钱。除非0利率白借给你

yl002

完全不懂LZ的逻辑
银行赔什么？不就是一个多赚点利息差，一个少赚点吗？
又不是0利率借你。

hohoho

谢谢楼上诸位， 那我要fix 90万， 留10万variable， 那是否意味OFFSET 一样MATCH VARIABLE RATE?

TSBOY

hohoho 发表于 2020-5-5 14:15
谢谢楼上诸位， 那我要fix 90万， 留10万variable， 那是否意味OFFSET 一样MATCH VARIABLE RATE? ...

如果10Woffset填满，代表你10W variable不符利息，如果是本息一起还，这部分扣的钱全在扣本金。确认一下自己offset连对账号了。

brittle

为什么全fix就没有offset的啊？
fix是利率。。和有没有offset有什么关系?

any

提醒楼主注意，fixed loan是不能有offset账户的，就是说即使你有闲钱了，也不能OFFSET 固定利息贷款，所以固定和浮动的额度一定要按照自己后几年的收入算好了。

yl002

hohoho 发表于 2020-5-5 14:15
谢谢楼上诸位， 那我要fix 90万， 留10万variable， 那是否意味OFFSET 一样MATCH VARIABLE RATE? ...

可以
你可以fix 99万 ，浮动1万都行，随你

hohoho

TSBOY 发表于 2020-5-5 14:18
如果10Woffset填满，代表你10W variable不符利息，如果是本息一起还，这部分扣的钱全在扣本金。确认一下 ...

感谢提醒， 我一会就去split loan :-)

yl002

brittle 发表于 2020-5-5 14:27
为什么全fix就没有offset的啊？
fix是利率。。和有没有offset有什么关系?

这就得问银行了

TSBOY

brittle 发表于 2020-5-5 14:27
为什么全fix就没有offset的啊？
fix是利率。。和有没有offset有什么关系?

全部贷款fixed以后offset账号仍然存在但是就是个一般交易账号，没有offset功能。Fix贷款只有在几个小银行才可以有对冲，比如Bank of Adelaide.

hohoho

brittle 发表于 2020-5-5 14:27
为什么全fix就没有offset的啊？
fix是利率。。和有没有offset有什么关系?

刚才给nab 打电话， 她说若全fix, 就会取消offiset account.
但可以fix一部分， 保留 offset, 我是P+I, 所以要算好fix多少

非常感谢楼上各位的答疑

wliang90

银行不会赔的，二楼基本回复你了。

首先它不是0利率借给你。它多少是赚一些利息的。其次，你有offset的钱放在银行，他就等于有了一部分存款储备在银行。

总体是互惠互利的。

kr2000

brittle 发表于 2020-5-5 14:27
为什么全fix就没有offset的啊？
fix是利率。。和有没有offset有什么关系?

一般都是不能offset的
银行卖出的fix贷款同时也会买入，息差的收入就是固定的
如果允许offset，那收入就是浮动，fix的意义就不存在了

yshi

你以为银行不赚利息就赔钱了？太天真了辣

brittle

kr2000 发表于 2020-5-5 15:54
一般都是不能offset的
银行卖出的fix贷款同时也会买入，息差的收入就是固定的
如果允许offset，那收入就 ...

谢谢科普。。真是受大家教了。。。

我以前一直以为fix无非是和银行赌博。。在汇率上行的时候及时锁住。。在下行的时候预见到最低点。。但offset就是offset。。不管当时利率如何。。都可以用灵活的存款来减少整个房贷的利息而已。。。

我299的时候全fix了。。还好只fix了一年。。马上就要到期了。。看到这个帖子真是好及时啊。。。下次再fix的时候知道该怎么做了!

阿毛

你如果有50万fixed的话，你可以直接多还款50万，利息也不需要付了，这多付的50万，只要需要，你可以随时重新拿出来。另外的50万做offset，就OK啦。

redtea

Offset account 有年费的吧？

hohoho

阿毛 发表于 2020-5-5 21:23
你如果有50万fixed的话，你可以直接多还款50万，利息也不需要付了，这多付的50万，只要需要，你可以随时重 ...

不能还， 还了， 就不可以取出来。

doule

你要是担心银行赔钱可以要求支付3%或者4%的利息 银行应该不会拒绝你的

c8133594

you can also check for minimum payment for the offset part, turn out the monthly repayment can be bigger than just fixed all

失忆空间

老铁，我们小市民永远算不过银行，别操那个心了

kr2000

brittle 发表于 2020-5-5 20:44
谢谢科普。。真是受大家教了。。。

我以前一直以为fix无非是和银行赌博。。在汇率上行的时候及时锁住。 ...

跟银行对赌是错觉
银行要赌也不是跟客户赌
固定利息是银行根据融资成本和时机决定的，无论以后利息升还是跌，利润都锁定了

阿毛

hohoho 发表于 2020-5-5 21:52
不能还， 还了， 就不可以取出来。

你放的时候不要锁定是还款，只是多付款，因为是多付款，所以可以重新拿出来。但如果你填表声明是付的房款，那就比可以拿出来了。你可以跟银行谈谈了解清楚

homelyon

TSBOY 发表于 2020-5-5 14:18
如果10Woffset填满，代表你10W variable不符利息，如果是本息一起还，这部分扣的钱全在扣本金。确认一下 ...

Fix还是可以存钱进去吧 Google搜Fixed Loan Extra Repayment 大银行可以最多存3万进去？

hohoho

比较妥当的方法，100万贷款可以fix40万， variable 60万， 50万在offset, 假设fixed 2yrs, 两年还 less than 10万， 是比较保险的split ratio.

TSBOY

homelyon 发表于 2020-5-6 21:18
Fix还是可以存钱进去吧 Google搜Fixed Loan Extra Repayment 大银行可以最多存3万进去？ ...

对，不同银行fix里面可以提前还2-3W比如NAB就是2W.但是小心点，这2W在固定期内不能redrew出来。而且开始定浮动和固定部分的时候应，该给浮动多一点，因为对应的offset相当于一个高利息存款账户。比如你手里有10W，你也应该根据自己的收入和海外过来的金钱定个15-20w浮动，他自己就对应offset了。