凯恩斯的房产值得投资吗？

爬山虎

毛回报好像不错，起码在悉尼墨尔本是拿不到类似回报的，正现金流毫无压力。

大家说说有没有潜在问题。（我知道属于千年不涨的，主要看现金流，打算做退休的替代收入。）

CAVOK

1.不缺水.
2.有少量的台风.
3.气候湿热.

周期太长变数太多.不贷款问题到不大.

fenrirsdl

关键看什么类型房子。公寓或townhouse的话，物业管理费多少，council费多少，水费多少，中介管理费多少，maintain费多少，都是需要考虑的

G__

凯恩斯养老真是个好地方呢。

jiangt39

买个山腰豪宅养老不错，朋友12买的八房五个主卧车库停六辆200w不到，17年卖了基本没涨

xiwu

做替代收入现金流好, 占总资产的合适比例是可以的.

天涯浪客

我是玩现金流的，依然认为只有大城市才有房地产。五年前买的房子，租金460一周，现在租金540一周。时间长了，租金自然也会涨。。。

tina-go

天涯浪客 发表于 2020-1-2 06:22
我是玩现金流的，依然认为只有大城市才有房地产。五年前买的房子，租金460一周，现在租金540一周。时间长了 ...

不过剩 才可以做到维持住这个租金，还涨租。

很多房子，当年的租金，五年下来都要不停的降

天涯浪客

tina-go 发表于 2020-1-2 06:18
不过剩 才可以做到维持住这个租金，还涨租。

很多房子，当年的租金，五年下来都要不停的降 ...

两个方法，第一个从corelogic上查空置率，选择空置率在2%以下的区域;第二个不要选一房和两房去投资，这一点我都说了不下十次了。

xming

lz,谢谢你提醒了我。也许我该这样做，既是投资房（airbnb）, 又是holiday house以躲过悉尼寒冷的冬天。

爬山虎

我也喜欢凯恩斯，未来打算作为养老备选方案之一。主要最担心的那边是河口冲积平原，未来气候变化，会不会洪涝。

投资airBNB我不懂，感觉会很麻烦，看见有个别超过百分十回报的地产，但是要自己去打，我都不碰。

爬山虎

xiwu 发表于 2020-1-1 23:09
做替代收入现金流好, 占总资产的合适比例是可以的.

潜在目标，租金百分七左右，杂费扣除后大概剩下百分四到五。资产比超过百分二十了，才犹豫。

之前的投资都在自己开车可以到的地方，跨州不熟悉，感觉控制力差很多。

xiwu

爬山虎 发表于 2020-1-2 09:34
潜在目标，租金百分七左右，杂费扣除后大概剩下百分四到五。资产比超过百分二十了，才犹豫。

之前的投资 ...

>租金百分七左右，
除非很稳定的租客，不然，大老远7%值得考虑？一邻居在那投资，租金回报远高于这。

>资产比超过百分二十了，
这比例，该犹豫。

>之前的投资都在自己开车可以到的地方，跨州不熟悉，感觉控制力差很多。
远距离遥控管理投资，做法不一样，租金纯回报上要留余地。

vin

太热

xiwu

爬山虎 发表于 2020-1-2 09:26
我也喜欢凯恩斯，未来打算作为养老备选方案之一。主要最担心的那边是河口冲积平原，未来气候变化，会不会洪 ...

>养老备选方案。
在商言商挣钱第一，到时方案会多的是。

>投资airBNB
赞同，那不是为房东而生的，天下没有免费午餐。

ozfair

没有增值

kiddy662000

确实现在的利率下正现金流，但卖房周期比较长，我卖了俩月了还没卖出去

guyue999

天涯浪客 发表于 2020-1-2 09:37
两个方法，第一个从corelogic上查空置率，选择空置率在2%以下的区域;第二个不要选一房和两房去投资，这一 ...

不要1房2房？是說不要公寓嗎？還是要3房公寓？爲什麽？謝謝

hishaken

天涯浪客 发表于 2020-1-2 09:37
两个方法，第一个从corelogic上查空置率，选择空置率在2%以下的区域;第二个不要选一房和两房去投资，这一 ...

这一点我都说了不下十次了

很有意思。论坛里很多在幸存者偏差下的比较"成功"的投资人凌然把自己当成了人生导师。
经济有循环，只能是在目前这个经济周期内比较成功的案例而已。
绝大部分投资人投资成功，基本上只能说是运气好。
每次归纳的每个结论，参考系多长?时间跨度多长?基本参数，人口比例，突发事件，政策变革，净流入人口比例，经济大环境如何?
这些都没有，只是一个gut feeling而已。
相同的总结，马云一样可以说自己没有买房地产而是投资互联网才会那么成功。

逆鳞龍

jiangt39 发表于 2020-1-1 22:59
买个山腰豪宅养老不错，朋友12买的八房五个主卧车库停六辆200w不到，17年卖了基本没涨 ...

这种房子12年在Carins就这么贵啦

天涯浪客

hishaken 发表于 2020-1-2 13:39
这一点我都说了不下十次了

很有意思。论坛里很多在幸存者偏差下的比较"成功"的投资人凌然把自己当成了人 ...

你想的太多了。

天涯浪客

guyue999 发表于 2020-1-2 13:31
不要1房2房？是說不要公寓嗎？還是要3房公寓？爲什麽？謝謝

好吧，我再说一次吧。

最近十年悉尼各个区都盖了大量的楼盘，由于开发商追求利益最大化。所以增加了大量的一房和两房的房源。

auskaola

只有世界一线城市才有房地产，既然是投资，只有悉尼有价值，墨尔本都没有太大投资价值。
凯恩斯房子买了只有租金收益，没有涨幅。悉尼看着短期内可能是负数，但长期来看，涨幅会大幅超过租金收益。其实悉尼也有正现金流，比如地铁远端，但有商业和学区的物业。

爬山虎

我的计算大家看看有没有问题，数据是虚假的，主要看看有没漏掉的费用。

保守算法

漏掉了现金的机会成本，按照百分三左右计算。

xiwu

爬山虎 发表于 2020-1-2 16:04
我的计算大家看看有没有问题，数据是虚假的，主要看看有没漏掉的费用。

保守算法

一套还是几套单元?

sunnypanpan

几乎没听过身边朋友去那边投资

逆鳞龍

爬山虎 发表于 2020-1-2 17:04
我的计算大家看看有没有问题，数据是虚假的，主要看看有没漏掉的费用。

保守算法

银行贷款交割时一系列的杂费没有算。律师费用偏高了

爬山虎

xiwu 发表于 2020-1-2 17:34
一套还是几套单元?

几套在一起，带地的，这样管理成本低，考虑凯恩斯的根本原因是我穷，价格在我可以负担的范围内的选择不多，整体看凯恩斯的空租率在百分二左右，而且人口一直在缓慢增长。

由于打算是长期持有（十年以上），风险考虑两个问题，都是不可控因素：
第一是飓风或者洪水，之前平均一两年一次，上一次飓风到现在已经快十年了，通常说来，拖的越久，来的越大。飓风打飞一次屋顶可能几年白折腾了，飓风还会影响农业产出。此外凯恩斯本身是一个河口冲击平原，如果泡水也惨了。
第二是就业问题，未来世界经济不好，国内旅游可能增长，有助于当地经济，但是最怕大堡礁出现生态危机，那当地的支柱产业旅游就业就会跨掉。

xiwu

爬山虎 发表于 2020-1-2 19:30
几套在一起，带地的，这样管理成本低，考虑凯恩斯的根本原因是我穷，价格在我可以负担的范围内的选择不多 ...

- 几套在一起的，对远距离投资而言，管理成本是低不了多少，反而，出租风险会增高，1+1≠2。

- 凯恩斯属于偏远地区+旅游地区。这两类地区中的任何一类都不大适宜资金有限的投资者。

- 目前价格可以负担的投资地区选择不多，但是，还是有。

- 北部QLD是一个相对封闭的地区，为了摆脱其长期挥之不去的困景，当地人，包括MP Bob Katter，一直没有放弃寻求从QLD独立出去的追求。https://www.brisbanetimes.com.au ... 0100810-11ui5.html.  ,

-我在那里投资了多年。

wuyi

天涯浪客 发表于 2020-1-2 09:37
两个方法，第一个从corelogic上查空置率，选择空置率在2%以下的区域;第二个不要选一房和两房去投资，这一 ...

请教一下，在CORELOGIC上面怎样查空置率？