房地产税务2 - 空置土地和CGT减免

豆丁

房地产投资时常会购买空地作为开发，谈谈其CGT减免的关系

出售无房屋的空置土地时并不享受CGT减免。空地建房后满足如下条件才能满足Main Residence Exemption;

1.        4年内须建房
2.        房屋建成后需居住至少3个月
3.        房屋建成后需在条件允许状态下，尽快入住
4.        同一时期下没有第二套房屋享受了Main Residence Exemption

着重讲下第3条，ATO对“条件允许下，尽快入住”(As soon as practicable)的定义模糊

案例分析
Peter的房子正在修建，预计3月1日完工。2月11日Peter被公司派遣至海外出差4个月。当Peter6月份中旬回来时搬入了新家。

这个案例是符合ATO的"As soon as practiable" 。因为Peter是被工作派遣出国，回国也尽快的搬入了新家，在其他条件满足的情况下。Peter是可以享受Main residence exemption。


更多参考资料
1.        See s 118-150 ITAA 1997INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997 - SECT 118.150 If you build, repair or renovate a dwelling


2.        TD 92/147 Income tax: capital gains: how soon after the construction of a dwelling is finished must the dwelling become the main residence of a taxpayer to satisfy the conditions in paragraph 118-150

Walk away knowledge
没有建房的空地本身是不可以享受Main Residence Exemption。

james988

“出售无房屋的空置土地时并不享受CGT减免”不准确吧。main residence免CGT是不可能的，但持有超过一年以上，CGT50%的还是可以有的。

SOSHELPPLZ

james988 发表于 2019-4-22 11:20
“出售无房屋的空置土地时并不享受CGT减免”不准确吧。main residence免CGT是不可能的，但持有超过一年以上 ...

Main residence不是本来就免cgt么

鄉下潮州

不享受CGT EXEMPTION
但可能享受CGT DISCOUNT

SZYZ

房屋建成后居住3个月再卖，可以按自住房减免CGT。

请问是按建成后自住3个月，再签卖房sale contract算的3个月吗？

豆丁

SZYZ 发表于 2019-4-22 12:47
房屋建成后居住3个月再卖，可以按自住房减免CGT。

请问是按建成后自住3个月，再签卖房sale contract算的3 ...

是的。CGT event arises when the sale contract signed.

glk47

楼主你好，我打算推到旧房重建。旧房原来是投资房，为了获得cgt exemption，是不是应该在推倒前一段时间（比如6个月）搬进去，然后推到重建（期间当然还是要搬出来的），建完后再尽快搬进去住3个月，然后搬出去继续做投资房？这样可行么？

glk47

仔细看了下楼主推荐的 See s 118-150 ITAA 1997INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997 - SECT 118.150 If you build, repair or renovate a dwelling
我的理解是对于推到重建想要豁免cgt，推到前可以一直是投资房的。从租客搬走那天算起，到房子建完屋主搬入不能超过4年。搬入以后至少住3个月。那就可以重建过程中房屋增值的cgt豁免。但同一时期的其他房子就不能豁免了。3个月过后即使改成投资房，cgt只计算之后的cgt，建房部分的cgt至少是豁免了，是吧。

豆丁

glk47 发表于 2019-4-22 22:20
仔细看了下楼主推荐的 See s 118-150 ITAA 1997INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997 - SECT 118.150 If you bui ...

没错，只要满足以上条件，空土地房屋修建过程这几个月也可以计算入main residence period.
出售房产时pro rata main residence exemption

LENNY_DONG

james988 发表于 2019-4-22 11:20
“出售无房屋的空置土地时并不享受CGT减免”不准确吧。main residence免CGT是不可能的，但持有超过一年以上 ...

的确是有CGT DISCOUNT

不过长期倒卖空地就变TRADING STOCK了

那么就变BUSINESS INCOME PLUS GST了