今天讲一个房地产投资失败的故事

jack9889

王二麻子在澳洲买了一个自住房和一个投资房，贷款80%，房产总值为200万澳元，欠银行贷款160万。第二年，王二麻子的房产涨到300万，王二麻子Refinance了80万出来买豪车开，吃龙虾和坐头等舱环球旅行。

可惜好景不长，之后的几年澳洲发生公元1000年以来最大的金融危机，房价脚趾斩，一下子跌去95%，全部房产总价值只剩下10万澳元，王二麻子依然欠银行贷款240万。实际净资产为负220万。

这个时候，请问：

1. 银行会不会要求王二麻子强行还贷款？ 或者强行拍卖王二麻子的房产？
2. 王二麻子会不会睡大街上，或者下半辈子努力贷款来偿还220万的银行欠款？

jack9889

补充一点，我发这个帖子是为了给足迹空军法普一下，不是说真的澳洲房价已经跌了95%，银行和所有业主都面临破产。足迹空军一直用中国的惯性思维来意淫，天真的以为，哪天澳洲房价崩盘了，银行要没收了房子，保全自己，业主还要继续用下半辈子还债务。

银行到底会不会提前收房子? 业主最大损失是多少？业主要不要下半辈子去还银行债务? 房价崩盘最倒霉的是哪种人? 看后面我和足迹网友C的分析就知道。

………………

在后面的讨论中，终于有空军开始悟出道理了，如果房价崩盘的极端情况发生，其实最后来买单不是业主银行或者政府，是空军自己来当炮灰！



足迹很多空军金融知识和法律知识匮乏，领悟能力又差，整天闭着眼睛喊房价崩盘。你要跟他们讲故事，沙盘模拟，细致讨论，他们最后才能慢慢醒悟过来，明白其中的一些道理，他们整天喊房价崩盘，图的是什么? 就好像在战争年代，我军不急，一群完全不相干的屁民却跑到前线向敌军呼喊，向我开炮！

当然所有一切房产崩盘都是伪命题，大家继续吃吃喝喝，不要担心。

83447557

申请破产,不用还了. 他也没亏，80-40，还享受过生活了

swe

一个人怎么贷到160万的 这不多见吧。还有脚趾斩，到不了那就已经死了。

tommyinmeloz

不会的 银行会伺候王大爷一辈子的 好励志！

雾沉半垒

不是讲故事吗，怎么最后变成两个问题了

PorcoRosso989

怕啥，银行早倒闭了，澳洲也早崩溃了，至少王麻子还开过豪车，吃过龙虾，享受过头等舱

jack9889

swe 发表于 2018-11-8 21:23
一个人怎么贷到160万的 这不多见吧。还有脚趾斩，到不了那就已经死了。

讲一个极端的例子，你知道的，足迹里面现在很多人盼望房价脚趾斩。

Clairelan

楼主大概不知道吧。。。还没跌到一半的时候银行早就已经止损了。。。下次想忽悠人呢好歹用用脑子。。。

这么意气用事的YY是没有意义的。。。毕竟都是真金白银的买卖。。。再怎么耍脾气都没用的。。。都是能贷款的成年人了。。。何必骗自己呢。。。

Clairelan

我也讲个现实的事儿吧。。。就最近发生的。。。

某大佬2015年的时候 5M收购了一小块商业用地，5M建了个厂房。。。总共贷款7M多点。。。

结果今年当地REZONE。。。他新造好的建筑和地块规定要么只能做仓储。。。要么只能现在经验什么类型的生意将来还是只能经验同类型的。。。 于是这个物业的价格暴跌。。。银行也不知道怎么得到的消息。。。逼他提升本金。。。  他没办法，只能把另一个6M的物业拿去贷款。。。结果天不随人愿。。。贷款没批（因为这个物业一年多空置了。。。） 年初本来6M有人上门要买的。。。结果这次挂牌 最后4.85签了。。。没想到之前他傻。。。找了2家中介帮忙挂牌。。。两家都有带人但是没卖成（他当时还要价6M。。。 自然签不成咯。。。） 只能找了第三家。。。结果银行大限将至。。。就这么签卖方合同了。。。 前两家中介就跑来申请了法院的禁制令。。。不让交易了。。。 必须每家付2%的中介费。。。他也不愿意。。。 现在等开庭呢。。。 好在这些理由银行那边认可了。。。也给了宽限的时间。。。 否则这兄弟这一下就垮了。。。



可能你会觉得是我编的。。。你就当是我编的故事好了。。。比你吹的动听多了吧。。。

equilibrium

Clairelan 发表于 2018-11-8 21:38
我也讲个现实的事儿吧。。。就最近发生的。。。

某大佬2015年的时候 5M收购了一小块商业用地，5M建了个厂 ...

亲 你把Commercial transaction拿来跟NCCP regulated consumer lending transaction 拿来一起比较 还得出一堆自我意淫的结论

就别在公众场合不懂装懂 丢人现眼了 求求你了

Clairelan

equilibrium 发表于 2018-11-8 21:53
亲 你把Commercial transaction拿来跟NCCP regulated consumer lending transaction 拿来一起比较 还得出 ...

我只是说个故事而已。。。瞧把你激动的。。。下回我说说西游记唐僧和孙悟空去西天取经的故事。。。怎么样啊？？？

PS: 商业贷款和个人贷款共同之处多了去了。。。 当然咯。。。谁都愿意活在自己的世界里。。。包括我在内。。。

equilibrium

Clairelan 发表于 2018-11-8 21:54
我只是说个故事而已。。。瞧把你激动的。。。下回我说说西游记唐僧和孙悟空去西天取经的故事。。。怎么样 ...

我 呵呵

jack9889

Clairelan 发表于 2018-11-8 21:54
我只是说个故事而已。。。瞧把你激动的。。。下回我说说西游记唐僧和孙悟空去西天取经的故事。。。怎么样 ...

不要吵了，刚才足迹突然不能上了，就回答你的第一个帖子，银行会不会提前收房子止损？银行提前止损等于是自杀，本来王二麻子的债务一直存在反而没事，如果银行狗急跳墙，逼他还贷款或者强拍房子，会直接导致王个人破产，银行是人财两空，甚至王的债务全免后，银行连王二的自住房都不能收回。王二有啥损失？最多三年不能高消费，老老实实打工，三年后再重新开始。还有王要是聪明点可以提前把财产转移走。

不要说我编故事，你可以去看看数据，澳大利亚银行强拍房子，基本上都是发生在业主破产之后。强拍房子最倒霉的就是银行。

datou1981

jack9889 发表于 2018-11-8 20:59
不要吵了，刚才足迹突然不能上了，就回答你的第一个帖子，银行会不会提前收房子止损？银行提前止损等于是 ...

你的假设就好比现金挤兑银行一样.少还没有问题...
如果有1w个人这情况...或者10w...银行就受不了了...银行申请破产...公司无法贷款...然后公司大面积倒闭....自由贸易一来的第一次大萧条来了...
这个时候粮食等基础供应品为先...赶快超市买罐头...

Clairelan

jack9889 发表于 2018-11-8 21:59
不要吵了，刚才足迹突然不能上了，就回答你的第一个帖子，银行会不会提前收房子止损？银行提前止损等于是 ...

那么我们就扯2个点吧。。。

第一。。。银行能不能 可以不可以 允不允许  在房价大跌 的情况下 要求房东提高本金呢？？？

第二。。。不管房东破产还是如何。。。那套房子最终是不是会拍卖。。。所得款银行会拿走偿还贷款呢？？？



如果第一点是 对的 第二点也是。。。   
那么如果一个房子  本来值1M 。。。里面有70万的银行贷款。。。  现在跌到70万了。。。
银行是不是能要求房东按照70万的估值贷款56万（80%）就是补充14万的首付呢？？？
如果房子被银行强拍，拍到70万。。。是不是银行就收回绝大部分损失了呢？？？



我只知道现实世界是怎么个流程。。。不知道楼上有些人的脑子里是怎么样的流程。。。 估计是房东破产房子继续住着 银行的债务一分都没了吧。。。然后银行亏损70万。。。

equilibrium

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:05
那么我们就扯2个点吧。。。

第一。。。银行能不能 可以不可以 允不允许  在房价大跌 的情况下 要求房东 ...

“现实世界”和“不懂装懂的大脑意淫的世界”是俩完全不同的世界

Clairelan

equilibrium 发表于 2018-11-8 22:14
“现实世界”和“不懂装懂的大脑意淫的世界”是俩完全不同的世界

呵呵

landlords

腰斬的話有核彈對付銀行
我知道當年有個對nab 的官司

飞儿

居住商业物业，都有成功和失败的案例，真的没有必要一概而论。

觉得自己成功的、厉害的，自己开心就好了，也不一定老是要费劲获认同。。

jack9889

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:05
那么我们就扯2个点吧。。。

第一。。。银行能不能 可以不可以 允不允许  在房价大跌 的情况下 要求房东 ...

好吧，就按照你的逻辑，银行要求房东补全差额，如果房东拒绝补全贷款，银行能怎么做？

好吧，银行强行拍卖，那么房东又有什么损失？

本来房东可能因为房价大跌而破产，现在反而好了，被银行强拍了房子，最多就损失20%首付，或者房东房子买的早已经Refinance转移了钱，都没啥损失还赚了钱。

封之子

08年危机的时候就是银行大批强制拍卖的，还不上贷款就很快拍卖。房价暴跌4层。
当然后来银行也学奸了，宽限房主还贷，好像宽限都半年一年不用还贷。之后房价的就止跌了。

我给的结论是，银行看下跌第一反应就是止损，这个时候没挺住的就倒霉了，希望不是在座的。
接着是理性的反应，托市自救，如果没在第一轮被干掉的，这个时候应该开始要解套了

Clairelan

飞儿 发表于 2018-11-8 22:17
居住商业物业，都有成功和失败的案例，真的没有必要一概而论。

觉得自己成功的、厉害的，自己开心就好了， ...

  就怕寻求的根本不是有些人所谓的认同。。。而只是实际规定的明确而已。。。

好比新足迹有人说。。。只要在澳大利亚国土上出生的孩子都是澳洲国籍的。。。 不管父母什么身份。。。然后照搬美国那套说美国就这样的。。。


下面有人就说了。。。我知道两个傻逼留学生没带套就干了。。。结果还没毕业娃在悉尼某医院诞生了。。。 搞了半天拿了中国护照。。。和澳洲国籍一点关系都没有。。。

接着就各种被喷被呵呵。。。


这年头谁需要在新足迹这种地方寻求认同呢？？？   只是想告诉大家。。。 如果父母双方没有任何一方是澳洲永居或者国籍的。。。生出来的娃跟父母国籍走的。。。这里不是美国。。。 只求个真理。。。仅此而已。。。

Clairelan

jack9889 发表于 2018-11-8 22:20
好吧，就按照你的逻辑，银行要求房东补全差额，如果房东拒绝补全贷款，银行能怎么做？

好吧，银行强行 ...

其实房东哪怕兜里只剩10澳币了都能买张乐透然后中个六千万澳币发财的。。。


王二麻子在澳洲买了一个自住房和一个投资房，贷款80%，房产总值为200万澳元，欠银行贷款160万。第二年，王二麻子的房产涨到300万，王二麻子Refinance了80万出来买豪车开，吃龙虾和坐头等舱环球旅行。

可惜好景不长，之后的几年澳洲发生公元1000年以来最大的金融危机，房价脚趾斩，一下子跌去95%，全部房产总价值只剩下10万澳元，王二麻子依然欠银行贷款240万。实际净资产为负220万。

这个时候，请问：

1. 银行会不会要求王二麻子强行还贷款？ 或者强行拍卖王二麻子的房产？
2. 王二麻子会不会睡大街上，或者下半辈子努力贷款来偿还220万的银行欠款？

wmwbull

正常现象。。。投资有风险。。。

jack9889

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:23
其实房东哪怕兜里只剩10澳币了都能买张乐透然后中个六千万澳币发财的。。。

就按照这个例子和你的现实逻辑来分析，300万的房子，跌到了240万，银行提前要求王再补充48万来填补窟窿。房东拒绝，银行强行收回了房子拍卖了房子卖了240万。王二麻子有啥损失？他肯定不用破产了，他身上还有余钱， 银行也没有损失。

Clairelan

jack9889 发表于 2018-11-8 22:31
就按照这个例子和你的现实逻辑来分析，300万的房子，跌到了240万，银行提前要求王再补充48万来填补窟窿。 ...

本来我资产负债表上面  300万资产 240万负债 净资产60万。。。

现在我资产负债表上面  0资产 0负债。。。净资产0。。。


不知道我到底损失了多少。。。




但是 我知道的是这样的结果是银行损失的不多。。。


如果按照楼上的故事里跌了95%之后银行才采取行动的话。。。


真的只能那个词了。。。呵呵。。。



至于银行为什么不早不晚 等到跌了95%之后才采取行动呢。。。 据说是现实情况。。。而不是YY的结果。。。

逆鳞龍

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:22
就怕寻求的根本不是有些人所谓的认同。。。而只是实际规定的明确而已。。。

好比新足迹有人说。。。 ...

猪排这说法没毛病，澳洲国籍法属于属人主义

jack9889

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:33
本来我资产负债表上面  300万资产 240万负债 净资产60万。。。

现在我资产负债表上面  0资产 0负债。。 ...

王二麻子在澳洲买了一个自住房和一个投资房，贷款80%，房产总值为200万澳元，欠银行贷款160万。第二年，王二麻子的房产涨到300万，王二麻子Refinance了80万出来买豪车开，吃龙虾和坐头等舱环球旅行。

王二起始资本只有40万，从银行拿走了80万，实际是赚了40万！

equilibrium

Clairelan 发表于 2018-11-8 22:33
本来我资产负债表上面  300万资产 240万负债 净资产60万。。。

现在我资产负债表上面  0资产 0负债。。 ...

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你这种不读书 只会空想加意淫的 我只能教你这么多了