请大家帮我分析分析这个motel值不值得买

lihongxia005

最近一直在关注墨尔本motel的生意，个人感觉这个还是一个比较稳定的生意。在离家20分钟左右最近有一个serviced apartments motel 在卖，是一个连锁的franchise，这个franchise也就建了四五年时间好像，在墨尔本和布里斯班一共有六七家motel。目前这个生意具体情况如下：
1, 41 个房间，其中20个studio，6个1房，11个两房，4个三房；
2，全新motel，才开业一两个月，租约很长，45年，目前没有历史数据可以参考，franchise的owner给出了一个预估利润，第一年net profit 27万（按入住率58%，利润率18%算的），第二、三年预计net profit 37万（按入住率70%，利润率18%算的）；
3，租金比例偏高，turn over的32%；
4，地理位置在墨尔本dandenong的一条主街上，dandenong离墨尔本city比较远，但是也是一个比较繁华的小型city，这个motel附近有dandenong hospital，附近的景点是dandenong山和frankson 海滩（有十几公里路)；
5，要价94.8万，贷款估计有难度，因为是新的motel，没有历史数据，目前正在让我的贷款经理帮我看有没有办法通过franchise的历史数据来贷。

大家觉得这个生意如何？请问有没有做过motel的帮忙分析分析？
多谢了。

zbpanda

入住率你怎么保证的，airbnb对motel有影响。

咖啡文化

此价含楼价吗

hongji

入住率能有这么高？

budgie

租金是浮动的吗？每年按turn over的32%来计算？serviced apartment最怕的就是房租贵

hongji

咖啡文化 发表于 2017-9-13 16:13
此价含楼价吗

41个房间的话，这个楼造价都不止，卖lease而已

qingtaoxiaohao

hongji 发表于 2017-9-13 16:19
41个房间的话，这个楼造价都不止，卖lease而已

你咋啥都关注呢？难道要开旅馆生意？

stevenlcs

Airbnb就像uber对出租车牌照的影响一样，前天有个新闻就是一个印度人买了3个牌照，现在快破产了。更何况dandenong都不算太偏僻，有人会去那地方住serviced apartment吗？

hongji

qingtaoxiaohao 发表于 2017-9-13 17:36
你咋啥都关注呢？难道要开旅馆生意？

什么都知道点才不会被人坑啊

qingtaoxiaohao

hongji 发表于 2017-9-13 17:45
什么都知道点才不会被人坑啊

你又不买旅馆生意，怕啥啊。

kenkoh40

如果预测准的话 是不错的

kenkoh40

澳人保守，motel 应该还是 主流

lihongxia005

是卖的leasehold，不含楼价

lihongxia005

因为自己没有任何经营motel的经验，所以很忐忑，朋友告诫我买新的motel风险特别大，非常犹豫

lihongxia005

入住率没有办法保证，是卖家预测的，能经营到什么程度没底，所以要请教群里的行家.

76413990

dandenong区和dandenong山挺远的吧？和Frankston海边也不近啊
再说dandenong区治安堪忧，你问过遇到抢劫什么的，保险理赔什么流程了吗？

hongji

qingtaoxiaohao 发表于 2017-9-13 18:05
你又不买旅馆生意，怕啥啊。

哪天要买了也不知道啊

hongji

lihongxia005 发表于 2017-9-13 23:12
入住率没有办法保证，是卖家预测的，能经营到什么程度没底，所以要请教群里的行家. ...

生意是靠人做出来的，但是没人能保证。新的生意只能多参考周边motel的价格，而且新生意前期设备投入会很多，很大一部分是可以折旧打税。最好拿一个清单问问会计，不然的话回本周期会比你预想的长。

icac

95w是leasehold？

qingtaoxiaohao

hongji 发表于 2017-9-14 09:33
哪天要买了也不知道啊

你知道这么多，那我要买个motel给我指指路呗

hongji

qingtaoxiaohao 发表于 2017-9-14 12:14
你知道这么多，那我要买个motel给我指指路呗

你好好做你的研究吧，力争和隔壁帖子里一样

qingtaoxiaohao

hongji 发表于 2017-9-14 12:15
你好好做你的研究吧，力争和隔壁帖子里一样

做研究赚的太少，看这个帖子，一年的净利润就27万，两三年后就37万，还想方设法可以避税，看的我都口水直流
现在的工作跟这个一比，简直

hongji

qingtaoxiaohao 发表于 2017-9-14 12:18
做研究赚的太少，看这个帖子，一年的净利润就27万，两三年后就37万，还想方设法可以避税，看的我都口水直 ...

你是只看人家动嘴皮子，不见人家辛苦哦

qingtaoxiaohao

hongji 发表于 2017-9-14 12:19
你是只看人家动嘴皮子，不见人家辛苦哦

辛苦一年，休息五年，值了

hongji

qingtaoxiaohao 发表于 2017-9-14 13:40
辛苦一年，休息五年，值了

你敢休息5年啊，小心你媳妇安排功课

redwolves

租金占的比例太高了，而且dandenong那边是周一-周五比较火，还是周末火，这个一定要考虑清楚。

然后就是入住率了，dandenong那边商务客人比较多，serviced apt是否满足客户需求？

myaqk

没有经验，service apartment不一定买的成功

roger1202

41*365 = 14965 *70%=10475 room nights
370,000/ 18%=2,055,555
2,055,555 / 10475 = $196
这个平均房价对于那个区域的酒店有些高。我知道是预估的数据，可是目前一个晚上能卖多少钱呢？

pan123au

太贵，按楼上的算法再打60%

etghost

不知道为什么要买新的生意！ 整个生意没有价值！差不多等于 91万买个牌照，和一些设备。