全款买投资房是赔本生意吗？(转自隐秘版)

李十三

(转帖)
我父母移民之后买了自住房，现在又想买个投资房，用国内汇过来的现金买。可我老公表示这不是个好主意，理由如下：第一，澳洲人买投资房主要是为了负扣税，像我父母这种没工作不交税的就得不到这个益处。第二，投资房以后卖了要交30%增值税，不划算。第三，如果不卖，每年的租金收入扣去中介费，各种市政，维护，修理费，可能还不如把钱存银行的利息，还多出不少麻烦事。第四，他觉得比较好的办法是我父母把现在的小套自住房卖了，加上打算买投资房的现金，在华人区买个贵一点好一点的房子继续自住。这样会省了很多事，他们自己生活也更方便，以后要卖也不需要交增值税。第五，他只是提出意见，但他认为综上所述我父母这种情况如果投资房达不到一年10%的增值，就是赔本生意。我就有点想不通，全款买个投资房怎么还变成赔本生意了？大家觉得他说的有道理吗？

liuyang327

我觉得有道理。你要计算一下每年房产的净收益和投入的资金，算一下回报率，如果比银行存款还低，当然买房子不合适。负扣税是对高收入有好处，如果都不交税，负扣税政策是负担。还有一个办法，以你的名义买房子，银行贷款买，用杠杆，但是一定要正现金流，这样净收入可以给你父母做生活费啊。净收益也要计算，看看是存银行合适，还是买房子合适。总之，别只去想怎么做，好好计算一下。

mbanju

有道理！个人投资行为，都是奔着盈利去的，首先得知己知彼，了解相关政策，结合自身的财务状况，接着还要算算帐，进行可行性研究，这是个人投资的基本套路。

qqangela

我最近也在搞这事, 用现金买房然后NG。 和律师,会计讨论过, 是可行的。 可是做起来要一些时间去准备。 如果完全没有税务, 法律知识和资金就挺难的。 我有解释給家里人和朋友, 只有一个有commercial law 的朋友有明白。 我的建议是先和你的accountant 聊一聊。

mlink3

qqangela 发表于 2017-5-11 16:33
我最近也在搞这事, 用现金买房然后NG。 和律师,会计讨论过, 是可行的。 可是做起来要一些时间去准备。 如果 ...

用现金买房然后NG

这个听上去 非常神奇， 能不能和大家分享一下 是怎么个思路？

hilltop-bear

qqangela 发表于 2017-5-11 16:33
我最近也在搞这事, 用现金买房然后NG。 和律师,会计讨论过, 是可行的。 可是做起来要一些时间去准备。 如果 ...

现金买房没问题，但做成ng为啥还要用自己的钱呢？

thx1

qqangela 发表于 2017-5-11 16:33
我最近也在搞这事, 用现金买房然后NG。 和律师,会计讨论过, 是可行的。 可是做起来要一些时间去准备。 如果 ...

都全款现金买房了，怎么NG?

大江东去

估计楼主老公看了太多大波妹的帖子了

大江东去

全款买投资房肯定是不如贷款买投资房划算

但肯定也比不买房划算

升级自住房的纯政府费用就是6-7%

李十三

不会是赔本生意。

自己上来

你就算房价平均一年增长5%不过分吧。再算你顶税45%。CGT discount 50%。那你实际增幅就是5%*（1-45%*50%）=3.9%。租金4%。这么算下来一年大概回报8%，除去七七八八费用，7%应该还是有的。这个回报率很高了。不过相比换个大房子，我觉得换个大房子更划来，但是你就没有现金进来

Coolbananas

大江东去 发表于 2017-5-11 19:44
全款买投资房肯定是不如贷款买投资房划算

但肯定也比不买房划算

也要看买什么房，在哪里买， 人在哪个城市首先最重要

大江东去

Coolbananas 发表于 2017-5-11 19:56
也要看买什么房，在哪里买， 人在哪个城市首先最重要

第四，他觉得比较好的办法是我父母把现在的小套自住房卖了，加上打算买投资房的现金，在华人区买个贵一点好一点的房子继续自住


有华人区的城市，回报不会太差

Coolbananas

大江东去 发表于 2017-5-11 20:00
第四，他觉得比较好的办法是我父母把现在的小套自住房卖了，加上打算买投资房的现金，在华人区买个贵一点 ...

这倒是，那就 悉尼，墨尔本，布里斯本范围内了..... 还是您老有见识

李十三

第一，投资是为了回报。负扣税只是回报的其中一种。还有资本增值，租金回报。全款买的缺点是不能应用杠杆效应，把收益放大。但是，这也可以是好处。如果亏本，也不会被放大。全款买对经济波动的抵御能力很强，不用担心还资金周转不灵而被迫出售。

李十三

第二，赚钱交税没有什么不划算的。

李十三

第三，不卖不代表资产增值不存在。还有租金一般会越来越高。存款的增长通常比不上。所以越往后，房产投资就会越抛离存款

李十三

第四，一卖一卖就给政府，中介和专业人员抽了不少。把自住和投资混在一起非常不便。还有两个房产相当于分散了风险。

李十三

房产投资的长期回报率大约是每年10%左右

李十三

liuyang327 发表于 2017-5-11 14:33
我觉得有道理。你要计算一下每年房产的净收益和投入的资金，算一下回报率，如果比银行存款还低，当然买房子 ...

还要考虑增值

kenkoh40

就当成一收入生意吧。

blacktt

楼主一直很好奇头像是你老婆吗？介绍介绍做我女朋友？

yl001

如果现在自住够用，觉得还合适，那就不一定要升级自住。另买投资房，现金流好一些，而且分散投资。因为比如升级了自住房，就没现金收入，除非分租，不过。。。自住房分租是降低了生活质量。但是另买投资房分租，就没这个困扰。

qqangela

mlink3 发表于 2017-5-11 17:22
用现金买房然后NG

这个听上去 非常神奇， 能不能和大家分享一下 是怎么个思路？ ...

母公司借了一比钱給子公司, 子公司盈利了。打税是要扣去母公司的利息和其它expenses.
把母公司变成你的50万, 子公司变成你自己, 你用母公司的50万去买了投资房。 那你50万产生的利息+你房子的expenses -rent 就可以 NG. 给母公司的利息以income 再分配。

liuyang327

chenyunsun 发表于 2017-5-11 20:26
还要考虑增值

我的建议，先考虑现金流，再考虑资本增值。如果现金流压力大或者无法负担，根本就无从谈起资本增值了。

李十三

liuyang327 发表于 2017-5-11 22:20
我的建议，先考虑现金流，再考虑资本增值。如果现金流压力大或者无法负担，根本就无从谈起资本增值了。 ...

没有贷款的话，现金流应该不成问题。要更保险,可以预留部分现金。

liuyang327

chenyunsun 发表于 2017-5-11 23:04
没有贷款的话，现金流应该不成问题。要更保险,可以预留部分现金。

还是没明白。不建议全款买，至于贷款和首付比例，要根据你的能力来，是要进行精确计算才得出结果的。我觉得起码要保证投入的钱能有5%以上的净回报才能说合适吧

suyinsarah

不赔本的，只不过不能把资本利益最大化

hsbdxx

很多人升级自住房是为了拿政府养老金，有投资房就拿不了.还有老年优惠卡。

hibounce

先升级自住，剩下多了的部分再贷款买投资房