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[行情讨论] 看中一个商铺，中介这么分析，求各位指点，这说法靠谱么 [复制链接]

zzfgg123

皮靴族

发表于 2017-3-25 23:34 |显示全部楼层

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回报率3.8%, 中介意思yield这种只降不升，所以租金每年固定增长3%，就相当于物业也增长3%，所以回报有：
1.租金3.8%
2.物业升值3%

所以回报6.8%

求问这逻辑哪里不对。。。

不用说交易成本和税。。。就光说long term的holding

还有比如有些店铺，地就两百多，回报率就2.5%多点，买家图什么？？？

serena39

布鞋族

发表于 2017-3-26 16:46 |显示全部楼层

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这么低。。。。昆士兰的小商铺 return都8% 左右。。3% 每年增长。

stevenlcs

皮靴族

发表于 2017-3-26 16:49 来自手机 |显示全部楼层

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要是2.5%还不如存定期算了，还没有风险

幽绿海棠

皮靴族

发表于 2017-3-26 17:38 |显示全部楼层

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中介不能信，就算说的真的也不能信，因为可能是已经过时的事实

hongji

臭鞋族

发表于 2017-3-26 20:18 |显示全部楼层

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这个还是得看物业本身情况吧,我见过墨村2006年China town回报只有2%的detached shop拍卖,也见过2015年回报11%的800平米带body corporate的办公楼.中介的话可听可不听,问题在于你要的是什么东西.

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不以恶小而为之,不以善小而不为

squareliang

皮靴族

发表于 2017-3-26 20:44 来自手机 |显示全部楼层

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每年3%的增长是抵消通货膨胀率的，不能算到投资回报里吧。这个投资的回报率就是3.8%，至于物业本身的升值有好多因素决定的。

zzfgg123

皮靴族

发表于 2017-3-26 21:28 |显示全部楼层

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hongji 发表于 2017-3-26 20:18
这个还是得看物业本身情况吧,我见过墨村2006年China town回报只有2%的detached shop拍卖,也见过2015年回报1 ...

买前者的是图什么啊。。。。

hongji

臭鞋族

发表于 2017-3-26 22:37 |显示全部楼层

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本帖最后由 hongji 于 2017-3-26 22:43 编辑

zzfgg123 发表于 2017-3-26 21:28
买前者的是图什么啊。。。。

增值啊,china town现在都买不到了,据说有一些都10m以上了

不以恶小而为之,不以善小而不为

qqqsss111

木屐族

发表于 2017-3-26 22:45 |显示全部楼层

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那个说法有重复计算的嫌疑。商铺下边没地的话完全看租金，营业受经济影响面大吧，只要营业好，租金涨物业也涨，但没租金那物业价值就难说了。

好的位置租售比都不高，地方好生意好做，租金潜力大升值大。例如中介看到租客报表很赚钱，会提升租金，相应物业也增值了，好位置这个套路很明显，反之差的地方租售比不高就不好卖。

地稍大点儿在折腾加盖个店或是上边公寓(council批准）。