持分请教：从owner occupied loan转到investment loan，是不是绝大多数银行都要收penalty？

learner5

如题， 有朋友说，她之前在某银行做了owner occupied loan, fix了3年。后来，变成investment loan之后，银行并不要求提高利率。原因是既然已经fixb了3年，那银行就不会做调整。所以，她现在的loan虽然是investment loan，但拿的依然是owner occupied loan fix 3年的利率。

不知道她的那家银行是否只是极端个例。

我的理解是，investment loan的利率通常都会高于owner-occupied loan.如果之前已经做了fix 3年的owner-occupied loan，要变成investment loan的话，那就breach了之前的loan contract, 90%的银行应该都会要求交罚金的吧？

请坛子里有经验的banker， broker解答。

非常感谢 ！

rainvegie

你朋友那个例子很常见，一般都那样

反而是你的那个理解，我从没有见过这样被罚钱的，想问一下这个90%银行要求交罚金的数据是哪里来的？

Coolbananas

learner5

rainvegie 发表于 2017-3-19 12:38
你朋友那个例子很常见，一般都那样

反而是你的那个理解，我从没有见过这样被罚钱的，想问一下这个90%银行 ...

你好！

我那个90%的数据完全是自己的猜想，敬请大侠指正。

我目前是在WESTPAC做的贷款，原想做owner-occupied loan fix 3年，但是，被客服告知，如果我现在fix，那么，以后，如果想要改成investment loan的话，就算是breach loan contract，不仅利率会上调成investment loan的，而且，还要交一笔罚金。

一开始，我还有点半信半疑，但是，对方多次确认，才相信的。

我自己觉得好像这个游戏规则也是可以理解的。毕竟，通常来说，owner-occupied的利率要比investment 的利率低。如果，如果大家都是先按owner-occupied的fix 3年，再换成investment的，而且，换了之后,利率还按owner-occupied的算，那不就捡便宜了吗？所有的investment loan都可以全先转成owner-occupied fix几年，拿到低利率后，再转成investment。

不知道我的这种理解对不对。

请高人指点。

rainvegie

一向只有人inv 打电话去改oo的
我不知道有谁会打过去说我这个贷款oo 要转成inv，你把我利息调高吧

而且fix 了就是fix了，假设你fix 在inv loan的rate 然后改成oo，银行也会以fix loan term不可以做任何更改为由不让你把fix rate 改成oo rate 或者退你钱吧？那么同理oo 改成inv，银行应该也是不能罚款吧？毕竟contract term没有更改啊。

inv 和oo 利息不同这个规则也是这一两年的事情，所以其实银行的人本身也是搞不大清楚，毕竟可能都没有black and white的policy

PPAP

你拾金不昧的精神在国内会得到道德标兵的锦旗

zhangtingban

PPAP 发表于 2017-3-19 15:03
你拾金不昧的精神在国内会得到道德标兵的锦旗

laji

PPAP 发表于 2017-3-19 15:03
你拾金不昧的精神在国内会得到道德标兵的锦旗

故事只说一半而已

我见到有被ATO查到 非invest loan却报interest expense的

有被bank audit 自住还能收100%租金的
有多个 owner occupied 的loan解释不清你到底住哪一个的

现在网是越收越紧了，耍小聪明的可坐稳了

还有一些lender只有invest loan 才能作interest only，所以宁愿以高息换取资金自由流动

gyxyxgu

PPAP

laji 发表于 2017-3-20 10:29
故事只说一半而已

我见到有被ATO查到 非invest loan却报interest expense的

你说的投资房不报租金收入，自住房出租缺不报都属于逃税行为，你的两个例子，自住房的利息去出租，正常报税，或者投资房名义自住，不出租无租金都是正常的。

我建议你去ATO工作，专门查偷税漏税行为，建议从餐馆，咖啡厅，奶茶店查起，祝你成功。

glk47

楼主的问题我不懂。但楼主想多了，fix了三年，三年以后再说吧。“出来”以后市场啥情况都不知道了。一般平均两年左右就换银行了。

glk47

我也实在不明白为什么要改成inv的loan。oo和inv对你来说就是贷款能力的区别。一般inv loan可以多借钱。如果一开始是oo，那就是借款能力也不高。但贷款都已经下来了，房子都住上了，在改inv就没什么意义了。ATO关心的是你实际有没有投资，和inv 还是oo贷款无关。贷款类型和ato数据不吻合顶多触发ato怀疑，但这本身不犯法，即使查也没啥问题。