未来10年悉尼房价会不会跌？

liu88

未来10年悉尼房价会不会跌？

悉尼的house价格在2013.7-2015.6月上涨44%，中位价达到103.4万澳元。
其中2014.7-2015.6月，悉尼house中位价上涨22.3%
        其中内环 上涨25.2%，中环22.2%，外环 22.0%

在未来10年，悉尼房价会不会下跌？ House和公寓的价格会下跌多少？
在回答这些问题之前，先看看过去26年悉尼房地产市场的新房完工量。

liu88

过去26年 悉尼的新房完工量和房屋中位价如下：

从图片可以粗略得出：
工党执政的16年(1995-2011), 悉尼的新房完工量从2.5万套下滑到1.5万套；
房屋中位价从1995年的18.75万澳元，上升到2011年的53.0万澳元

1990/91财年        新房完工量         16,308套                房屋中位价        15.5万澳元
1991/92财年        新房完工量         19,966套                房屋中位价        16.5万澳元
1992/93财年        新房完工量         23,523套                房屋中位价        16.96万澳元
1993/94财年        新房完工量         20,799套                房屋中位价        17.5万澳元
1994/95财年        新房完工量         24,694套                房屋中位价        18.75万澳元

1995/96财年        新房完工量         23,085套                房屋中位价        19.85万澳元
1996/97财年        新房完工量         22,225套                房屋中位价        22.1万澳元
1997/98财年        新房完工量         22,639套                房屋中位价        24.1万澳元
1998/99财年        新房完工量         27,547套                房屋中位价        26.5万澳元
1999-2000财年 新房完工量         30,520套                房屋中位价        29.5万澳元

2000/01财年        新房完工量                28,596套                房屋中位价        31.6万澳元

从1991.7到2001.6.30，悉尼房价用了整整10年实行房价翻番

2001/02财年        新房完工量                27,355套                房屋中位价        37.0万澳元
2002/03财年        新房完工量                22,230套                房屋中位价        41.5万澳元

从2001.7到2003.7的2年时间，悉尼房价上涨9.9万澳元，上涨31%。

2003/04财年        新房完工量                22,192套                房屋中位价        42.7万澳元
2004/05财年        新房完工量                19,158套                房屋中位价        43.5万澳元
2005/06财年        新房完工量                17,488套                房屋中位价43.6万澳元
2006/07财年        新房完工量                14,715套                房屋中位价44.95万澳元
2007/08财年        新房完工量                13,862套                房屋中位价        43.5万澳元

从2003.7到2008.7的5年时间，悉尼房价停滞，仅微涨1.9万澳元。

2008/09财年        新房完工量                13,041套                房屋中位价        43.5万澳元
2009/10财年        新房完工量                13,293套                房屋中位价52.3万澳元
2009/10财年在政府买房补贴的刺激下，悉尼房价上涨20%。

2010/11财年        新房完工量                14,722套                房屋中位价        53.0万澳元
2011/12财年        新房完工量                15,104套                房屋中位价        54.5万澳元
2012/13财年        新房完工量                20,339 套                房屋中位价        57.2万澳元
2013/14财年        新房完工量                22,750 套                房屋中位价        65.0万澳元
2014/15财年        新房完工量                27,348 套                房屋中位价        76.0万澳元

2013.7到2015.6，悉尼房价上涨33%。其中house价格上涨44%。

2015.5-2016.4        新房完工量                27,208套               

liu88

房地产在澳洲经济中的地位：
2014/15财年，房地产对澳洲经济的贡献超过750亿澳元。
其中：
联邦政府         214.8亿澳元
州政府                299.6亿澳元
市政府                232.1亿澳元

各州政府2014/15年的房产税收
State        地税        印花税        其它税        总房产税        增幅        总州税        房税占比
NSW        $2.66b         $7.84b         $1.503b         $12.004b         20%         $27.855b         44%
VIC        $1.77b         $5.028b         $755.2m         $7.552b         1%         $19.02b         40%
QLD        $1.016b         $3.009b         $461m         $4.486b         10%         $12.926b         35%
WA        $939m         $1.614b         $741m         $3.294b         7%         $9.75b         34%
SA        $358m         $910m         $255m         $1.523b         1%         $4.54b         34%
TAS        $94m         $180.5m         $57m         $332m         11%         $1.027b         32%
ACT        $94m         $229m         $98m         $421m         5%         $1.492b         28%
NT                $152m         $0         $152m         -3%         $629.8m         24%

liu88

悉尼房价要下跌，需要有10个条件的综合作用：

1.         6.5%以上的房贷利率。
        目前的房贷利率在4%。
        未来5年澳洲的房贷利率在4.5%以下，未来10年将保持在5%以下。

2.        房屋供应大幅增加。即每年新房完工量在4万套以上。
        未来3年悉尼的新房完工量都在3万套以上。


财年        National        NSW        VIC        QLD        SA        WA        TAS        NT        ACT
2014/15        189,239         45,947        55,922         38,419         11,206         28,256         2,405         2,383         4,705
2013/14        158,463         37,508         50,275         29,026         8,786         24,600         1,866         2,148         4,510
10年平均   155,607    32,755           46,556         34,811         10,703         23,085         2,607         1,489         3,521

3.        8%以上的失业率
        目前悉尼的失业率在5.0%。

NSW州自2011年4月以来，新增工作职位超过34万个。
其中2015年4月---2016年4月，NSW州新增工作岗位15.4万个。
2015年NSW州新增工作岗位14.18万个，占全澳洲的2/3.

2016年8月，澳洲空缺工作岗位数为17.73万个，这是2012年5月以来的4年新高。空缺工作岗位数新增1.58万个，其中NSW占了1.13万个。

4.        经济增长速度
        新州目前的经济增长速度在每年3.7%。
        未来3年NSW的经济增长将保持在3%以上。

5.        人口增长率在1%以下
        目前悉尼的人口增长率在1.8%。

6.        每年移民人数减少到15万以下
        目前澳洲的移民人数在19万。

7.        LVR大于30%。即房贷首付达到房产价值的30%以上
        目前LVR在20%。

8.         对海外投资者征收额外印花税        (已执行)

9.         对海外投资者停止贷款                        (已执行)

10. 澳元和美元的的汇率达到0.95。
        目前澳元的汇率在0.76。

Magicjia

人口增长率有图吗？ 觉得如果人口增长数目如果比95多几倍的话。 新建房数量是远远不够的，不过和北上深相比差远了

巴乔

澳元兑美元会在房价翻倍后翻倍，同时税改重点打击跨国公司逃税，驱赶吸血型跨国企业。悉尼本地互联网公司崛起，开启海外并购之旅

如果你真的是人才，不管什么行业，互联网，建筑还是金融，未来十年是悉尼统领全球的时代，留在悉尼，就
留在了财富中心

ozsun2000

如果按中国的房市模式，10年不会有太大问题。 还有负扣税支撑。但如果政府强行干涉，这个问题就就会有另一种答案了。

liu88

4

liu88

5

liu88

6

大江东去

不取消负扣税，外来人口不大幅度减少

悉尼的房价不会跌

hpehpe

中国房价还会继续升 一直到爆为止 因为房价不升 政府就无钱 经济
会立即下行 但这种行为一定会有极限 当中国这个泡泡爆时
澳洲房价也就 哈哈。

chuanh

10年里面肯定会跌一次，是不是一直跌下去，还是往上，只有天知道

ozforever

巴乔 发表于 2016-9-30 18:05
澳元兑美元会在房价翻倍后翻倍，同时税改重点打击跨国公司逃税，驱赶吸血型跨国企业。悉尼本地互联网公司崛 ...

不踢球改吹水了。你把ny, london,singapore,shanghai都当打酱油的了。就土澳不思进取的人人壮士，没有远见卓识的庸庸政客，那天永远都不会发生。

xxxnnn

这些数字和事实Perth几乎是一样的，分析和预测是没有用的，要下跌的时候说什么都没用，没有只涨不跌的东西，Perth是很好的例子

巴乔

ozforever 发表于 2016-9-30 21:25
不踢球改吹水了。你把ny, london,singapore,shanghai都当打酱油的了。就土澳不思进取的人人壮士，没有远 ...

打酱油看到的都是打酱油的，更有吹水的勇气和扣帽子的手艺

whzopecc

其中内环，中环，外环 是个什么概念，回上海了？

ozforever

巴乔 发表于 2016-9-30 21:39
打酱油看到的都是打酱油的，更有吹水的勇气和扣帽子的手艺

那展示一些你的才艺给大家看看

havealook

巴乔 发表于 2016-9-30 18:05
澳元兑美元会在房价翻倍后翻倍，同时税改重点打击跨国公司逃税，驱赶吸血型跨国企业。悉尼本地互联网公司崛 ...

这么确定？有什么依据？能不能开个新篇展开论述一下？

xiaofan88

一个亲戚 等房价 跌  30 年     这30年   终结出来了就是     不要做梦了

巴乔

ozforever 发表于 2016-9-30 21:42
那展示一些你的才艺给大家看看

不是你摆擂吗，看不起澳洲人吗，耍牛逼吗

巴乔

havealook 发表于 2016-9-30 21:43
这么确定？有什么依据？能不能开个新篇展开论述一下？

有稿费嗎，老板派头很足啊

ozforever

SM玩意.挺好的帖子被鸡一嘴鸭一嘴弄得逼革一下掉到屎坑里了。睡觉

ozforever

巴乔 发表于 2016-9-30 21:49
不是你摆擂吗，看不起澳洲人吗，耍牛逼吗

这跟看起看不起有关系吗？你对世界有概念吗？澳洲几斤几两大家心里有数。说话要客观。你说的就是冒泡

niubi

xxxnnn 发表于 2016-9-30 21:34
这些数字和事实Perth几乎是一样的，分析和预测是没有用的，要下跌的时候说什么都没用，没有只涨不跌的东西 ...

Perth的人口增长和悉尼有的比吗？经济增长又过于依靠矿业。悉尼的经济增长反观更依赖旅游和房地产。

巴乔

ozforever 发表于 2016-9-30 21:57
这跟看起看不起有关系吗？你对世界有概念吗？澳洲几斤几两大家心里有数。说话要客观。你说的就是冒泡 ...

你的表述那么清楚的歧视澳洲，你对澳洲有概念吗，你几斤几两来给澳洲称重，主观的要求客观，辨证讲成相声

zhengtao

悉尼是不会跌的，但因为没有北上广涨的快，所以，还是算跌吧。

ozforever

巴乔 发表于 2016-9-30 22:05
你的表述那么清楚的歧视澳洲，你对澳洲有概念吗，你几斤几两来给澳洲称重，主观的要求客观，辨证讲成相声 ...

那是歧视嘛？那是事实。夜郎都比你有自知之名

巴乔

ozforever 发表于 2016-9-30 22:11
那是歧视嘛？那是事实。夜郎都比你有自知之名

事实是你判定的吗,你也就玩玩歧视的才艺,偏颇的一塌糊涂还以夜郎自居,你无敌

ozforever

巴乔 发表于 2016-9-30 22:13
事实是你判定的吗,你也就玩玩歧视的才艺,偏颇的一塌糊涂还以夜郎自居,你无敌 ...

事实需要判定的吗？1＋1＝2是事实。你小学毕业没？ 澳洲最多是个资源大国，政治创新经济都是小国。还财富中心，我看是象牙中心