请问一个出租房子后总收入问题

盒子山公爵

比如我出租房子1500一个月，每个月还贷1100，其他水和康嫂费用200一个月，预计维修费一个月100. 中介费用 100，

那么我可以说是收支正负抵消了是吧？

我原来收入是六万年薪税前，我跟centralink报收入还是说六万收入吧？

如果我出租房子1600一个月，每个月就赚一百块，和老婆分摊，一人算50块的收入？

谢谢！

cantonese

應該是

盒子山公爵

cantonese 发表于 2016-5-30 11:41
應該是

谢谢，那么ATO报税也是一样的吧？年收入不变？

马到成功

ATO那里报税，可以用收支还贷正负抵消

但CENTERLINK的算法是只算你的租金收入，不算你的贷款和费用的

盒子山公爵

马到成功 发表于 2016-5-30 12:25
ATO那里报税，可以用收支还贷正负抵消

但CENTERLINK的算法是只算你的租金收入，不算你的贷款和费用的 ...

因为我小孩的牛奶金是基于收入的，所以就有此一问的。

那么房租一分为二，我和老婆一人多 1500 x 12 /2 = 9000 块一年收入了？

niubi

楼主在自我催眠吗？哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈。

马到成功

盒子山公爵 发表于 2016-5-30 12:29
因为我小孩的牛奶金是基于收入的，所以就有此一问的。

那么房租一分为二，我和老婆一人多 1500 x 12 /2  ...

是

盒子山公爵

niubi 发表于 2016-5-30 12:30
楼主在自我催眠吗？哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈。 ...

不好意思我不知道你在说什么，我很认真的问这个问题的。因为收到centrallink的信要求预估收入。

所以我上来问问大家

盒子山公爵

马到成功 发表于 2016-5-30 12:30
是

谢谢！

算了下，每个月少一些FTB，看来有投资房也有得有失啊。哈哈。

jasonzheng1

centrelink算收入是算ATI（adjusted taxable income), 这收入就单单指的是收入而已，是不算你出租房的花销的

lm2068830

jasonzheng1 发表于 2016-5-30 12:41
centrelink算收入是算ATI（adjusted taxable income), 这收入就单单指的是收入而已，是不算你出租房的花销 ...

+1

zhangtingban

BesteverCPA

jasonzheng1 发表于 2016-5-30 12:41
centrelink算收入是算ATI（adjusted taxable income), 这收入就单单指的是收入而已，是不算你出租房的花销 ...

不清楚不要随便说，误人子弟。

盒子山公爵

研究了一下网站，总结如下
centrelink给你的牛奶金基于你的taxable income + total net investment losses。

回到在我的例子中，
分两个情况：1 我投资房正现金流，或者不亏也不赚刚好持平。那么1600的租金收入平分两人，每个人的taxable income = 工资 + 租金收入。我就是6W + 800 x12. 这里没有负扣税

2. 我投资房负现金流，那么我的Taxable Income是我工资减去negative income. 如果我投资房亏1W一年，那么taxable income = 6w- 1w = 5w.
回到centrelink的算法：taxable income + total net investment losses = (6w -1w) + 1w
简而言之，就是减了的要加回去。

当然除了投资房，如果你有其他的收入也要这么算，以下有汇总列表。
希望大家发表看法，谢谢

参考资料：
1.
https://www.centrelink.gov.au/RateEstimatorsWeb/cre.do

In order to utilise the estimator, you will need the following information for yourself and partner to reasonably estimate your income:

    taxable income
    reportable fringe benefits
    reportable superannuation contributions
    total net investment losses
    tax free pensions/benefits
    foreign income
    tax exempt foreign income
    details of child support you pay

2. Adjusted taxable income
https://www.humanservices.gov.au/customer/enablers/adjusted-taxable-income

3 一个自称 Department of Human Services的人的网上发帖，跟我计算方法一样
http://www.bubhub.com.au/community/forums/showthread.php?474491-Family-Tax-Benefit-Part-A-and-negative-gearing

tuboshu1986

还有一点LZ，Centrelink计算牛奶金是根据家庭收入来算的，所以可能这里不能和老婆平分吧，还是得按全部租金收入算

我不确定哈，只是提一下，等知情人士确认。

盒子山公爵

tuboshu1986 发表于 2016-5-30 22:58
还有一点LZ，Centrelink计算牛奶金是根据家庭收入来算的，所以可能这里不能和老婆平分吧，还是得按全部租金 ...

centrelink算家庭收入和双方收入两个方面，如果一个人工资很高，或者另外个人也有收入的话，FTB就很少了。里面这个公式我还不太清楚。

因为房子title是两人的，所以租金收入是平分，centralink也是跟ATO走这个肯定没问题。

因为老婆没有收入，所以没有负扣税，租金收入不能抵消些，比较吃亏。但也没办法。

6W收入其实还好。我估计临界点在9-10W左右。

BesteverCPA

jasonzheng1 发表于 2016-5-30 21:54
不太爱跟人吵，但总有些废材老以为网上说话不用怎么负责任，总觉得网上说话可以跟傻x一样，现实生活中act ...

哈巴狗，别把自己当根葱，没人拿你当回事，回复你也只是因为不像让楼主被你这种不负责任的人误导而已。

这是你原话：
（centrelink算收入是算ATI（adjusted taxable income), 这收入就单单指的是收入而已，是不算你出租房的花销的）

你先把total net investment losses的概念搞清楚再想想是不是不算出租房花销的。

BesteverCPA

jasonzheng1 发表于 2016-5-30 21:54
不太爱跟人吵，但总有些废材老以为网上说话不用怎么负责任，总觉得网上说话可以跟傻x一样，现实生活中act ...

你说我是网络暴力。

我的原话： 误人子弟

你的原话：不太爱跟人吵，但总有些废材老以为网上说话不用怎么负责任，总觉得网上说话可以跟傻x一样，现实生活中act跟哈吧狗似的。唉，悲哀

想必IQ正常的人都看得出你是什么样的物体了。

盒子山公爵

请楼上的不要吵了。
大家一起好好讨论问题好过了，谢谢各位了！

ggjackie

13 楼正确

shyin

盒子山公爵 发表于 2016-5-30 23:53
研究了一下网站，总结如下
centrelink给你的牛奶金基于你的taxable income + total net investment losses ...

谢谢，明白了

何处惹尘埃

房子还有折旧可以作为capital works deductions抵扣，一年大约可以抵扣一两万。

shyin

盒子山公爵 发表于 2016-5-30 23:53
研究了一下网站，总结如下
centrelink给你的牛奶金基于你的taxable income + total net investment losses ...

一点拙见，赚钱的话只要计入赚的那部分，在楼主的例子里是100元
即 租金-利息（不是还款额）-维护费用
亏钱的话，同意楼主算法

ymf9901071

太复杂了

cwb1000

填一个你觉得合适的，年底报好税后税局会叫你多退少补的。他们会算清楚。如果你愿意退，少填点，多拿补助到时候退给他们。如果你愿意惊喜，多填点，到时候他补给你。

seven把刀

我来总结下，只要是负现金流，牛奶金不影响

VINCENT_QI

借题发挥问楼主一种情况，如果房子完全在楼主媳妇名下，那么家庭收入怎么算，因为楼主媳妇不打税，按centerlink的算法家庭收入等于楼主6+ 楼主夫人1.8=7.8？

AC-Monster

感觉报收入就是报纯收入吧，支出另算