投资房折旧

candyrain

请问投资房公寓的话 新房算折旧一般是按照多少年计算折旧的？

新房的话，请问 prime cost method 好还是 diminishing value method 好？

谢谢！

Raymondukelee

1. 40
2. diminishing (what i do)

candyrain

Raymondukelee 发表于 2015-10-30 16:09
1. 40
2. diminishing (what i do)

请问我自己可以按照30年来吗？

Raymondukelee

you need to have a depreciation report, whihc is done by some certified company, not by yourself

candyrain

Raymondukelee 发表于 2015-10-30 16:12
you need to have a depreciation report, whihc is done by some certified company, not by yourself

就是新房，自己可以self assessed吗？

sunnyclh1211

candyrain 发表于 2015-10-30 16:15
就是新房，自己可以self assessed吗？

不可以，得买那个报告，上面会告诉你折旧多少。自己弄不行

Raymondukelee

candyrain 发表于 2015-10-30 16:15
就是新房，自己可以self assessed吗？

how would you provide the supporting documents and persuade people how much you claim each year, when ATO come to audit you in the future.

candyrain

Raymondukelee 发表于 2015-10-30 16:22
how would you provide the supporting documents and persuade people how much you claim each year, w ...

我查了一下ato，上面说可以用commissioner的估算来确定折旧  不知道意思是不是就是直接拿来用就行了？

candyrain

sunnyclh1211 发表于 2015-10-30 16:22
不可以，得买那个报告，上面会告诉你折旧多少。自己弄不行

可不可以直接用commissioner的估值来计算折旧呢？

Raymondukelee

not sure about  this,

but i guess more than 90% of people do the depreciation report, just for covering themselves better

sunnyclh1211

candyrain 发表于 2015-10-30 16:25
可不可以直接用commissioner的估值来计算折旧呢？

不被调查的话你爱怎么折都行，但是查到了就得罚款吧?

我认识的人都有买折旧报告的，没听说谁不买自己做的，好像不可以自己做。 而已报告里头有对你房子加fitting的估值和折旧（不包括地价），commissioner 的估值应该没有那么具体吧？而且估值跟你买房子花费是不一样的。

你问问你的会计师。

candyrain

Raymondukelee 发表于 2015-10-30 16:27
not sure about  this,

but i guess more than 90% of people do the depreciation report, just for cove ...

谢谢 我看2015财年的说明 只说了需要自己决定用哪种方法，没说如何自己决定

How do you work out your deduction?
You work out your deduction for the decline in value of a depreciating asset using either the prime cost or diminishing value method. Both methods are based on the effective life of the asset. If you need help with choosing a method and with the calculations, see the Decline in value calculator.

然后说关于effective life，可以自己决定，或者用commissioner的估计值

For most depreciating assets you can choose to work out the effective life yourself or to use an effective life determined by the Commissioner of Taxation.

candyrain

sunnyclh1211 发表于 2015-10-30 16:32
不被调查的话你爱怎么折都行，但是查到了就得罚款吧?

我认识的人都有买折旧报告的，没听说谁不买自己做 ...

谢谢 我就是看了ATO 2015财年的关于投资方的Guide

上面也没说是不是需要找专业的做折旧。。。只说了各种方法需要自己决定

BesteverCPA

没有法律规定必须买折旧报告，你可以自己做，只不过如果有天被AUDIT，你也要自己解释。。。

candyrain

BesteverCPA 发表于 2015-10-30 16:49
没有法律规定必须买折旧报告，你可以自己做，只不过如果有天被AUDIT，你也要自己解释。。。 ...

谢谢

是啊 我就说你们的guide白纸黑字说了两种折旧方法都能用

折旧年限也是根据你们commissioner给的数值来的，剩下的都是你们自己系统自动算出来的

easyuser

每个房子建筑成本和内部结构不一样，commissioner也不能估算20年前的房子吧。

candyrain

easyuser 发表于 2015-10-30 16:54
每个房子建筑成本和内部结构不一样，commissioner也不能估算20年前的房子吧。
...

谢谢回复

我这个是新房子  

sunnyclh1211

candyrain 发表于 2015-10-30 16:36
谢谢 我就是看了ATO 2015财年的关于投资方的Guide

上面也没说是不是需要找专业的做折旧。。。只说了各种 ...

就是怕被查嘛，找个专业人员做的报告为依据，怎么查都不怕。
自己做了，到时候被查的话，需要找一堆证据证明自己的估值和折旧是如何算出来的，估计会很麻烦的吧？ 而且如果算出来的跟ATO查的有出入，还要给罚款。所以为了避免麻烦，大多数人都直接买个报告。那个报告可以用几十年的，几百块还是值得的。

BesteverCPA

candyrain 发表于 2015-10-30 16:53
谢谢

是啊 我就说你们的guide白纸黑字说了两种折旧方法都能用

折旧方法和折旧年限这两个是小问题，折旧最大的难处在于COST BASE，而这个是你无法从专业角度自己确立的。。。

nmanz

BMT折旧报告做完$760

candyrain

BesteverCPA 发表于 2015-10-30 17:09
折旧方法和折旧年限这两个是小问题，折旧最大的难处在于COST BASE，而这个是你无法从专业角度自己确立的 ...

谢谢


我看ATO的Guide写得

The cost of a depreciating asset includes first and second elements of cost.

The first element of cost is, generally, amounts you are taken to have paid to hold the asset, such as the purchase price. It is worked out at the time you begin to hold the asset.

The second element of cost is, generally, amounts you are taken to have paid after that time to bring the asset to its present condition and location, such as the cost of improving the asset.

因为是全新房，所以就没有adjustment amount，我就直接在上面加了fittings的支出，没有用low value pool，其实是可以用，但是只是很少的钱，懒得用low value了

BesteverCPA

candyrain 发表于 2015-10-30 17:26
谢谢

你说没有ADJ，那我问你，你是怎么决定你购买的价格里多少是LAND VALUE多少是CONSTRUCTION COST？

candyrain

BesteverCPA 发表于 2015-10-30 17:28
你说没有ADJ，那我问你，你是怎么决定你购买的价格里多少是LAND VALUE多少是CONSTRUCTION COST？ ...

谢谢回复

我这个是公寓。。。财年中全新买来的。。。我就直接用购买价了，这个价格算是fair value吧？

BesteverCPA

candyrain 发表于 2015-10-30 17:33
谢谢回复

我这个是公寓。。。财年中全新买来的。。。我就直接用购买价了，这个价格算是fair value吧？ ...

当然不是，就算公寓你的价格也是包括地价和建造成本。。。

candyrain

BesteverCPA 发表于 2015-10-30 17:35
当然不是，就算公寓你的价格也是包括地价和建造成本。。。

我明白肯定包括地价和建造成本，可是交易价格不是可以反映fair value吗？而且我这个交易价格是财年中的。

ATO的guide关于adj写得是

Details of adjustments (if applicable)
The cost of an asset can be adjusted if the asset is a replacement for a depreciating asset that was lost or destroyed – see Involuntary disposal of a depreciating asset in the Guide to depreciating assets 2015.

Adjustments to the cost can only be made if the depreciating asset is used wholly in producing assessable income. If a value other than zero (blank) is entered in the Non-business/non-rental property/personal use percentage field, e-tax will disable the adjustment fields. Any entries you may have made to the adjustment fields will be deleted.

我看着ATO说明跟我这个不相关。。。

大江东去

3百多刀就别省了

easyuser

candyrain 发表于 2015-10-30 17:33
谢谢回复

我这个是公寓。。。财年中全新买来的。。。我就直接用购买价了，这个价格算是fair value吧？ ...

你房子都买了，就不要计较那几百块钱的 report。说fair没用，要注重evidence。

candyrain

大江东去 发表于 2015-10-30 18:54
3百多刀就别省了

不是为了省钱 比较懒 今天才开始弄 deadline要过了没时间了

夏朵赫

折旧的东西要一件件来的 哪有按照房价直接折的

BesteverCPA

candyrain 发表于 2015-10-30 17:38
我明白肯定包括地价和建造成本，可是交易价格不是可以反映fair value吗？而且我这个交易价格是财年中的。 ...

你如果这样和ATO ARGUE 的话那我觉得你肯定是要交罚款和利息的。