墨尔本投资公寓房（非CBD）的选择

蒙面超人

一个朋友推荐我一个公寓房项目，因为已经开建所以不算是off plan。我一直在看house，unit，对公寓不熟悉。请教一下大家指出我理解上的错误或者遗漏，加分多谢！！

目前看中的是一个2房1卫1车位的公寓，离SC和公交很近，不在火车线上。房价55万左右。物业费3000，印花税（部分）大概8000。council rate不了解，大概2000？

这是我算的帐，不知道对不对：

假设贷款95% = $522,500，房租大概460/周左右（预期，不知道现实不）

每月支出：
利息（5.5%IO算）2395 + 出租中介费（月租金5%和头一个月marketing）97 + 物业费和rate 420 + 保险（不知道应不应该包content） 100 + 杂七杂八维护（考虑新房子） 200 = $3212

每月收入：
租金 （460周）1932 + 折旧（第一年2.5%）1146 = $3078

这样每个月是-$134，考虑到NG的话基本上没多少了。这样能算正金流吗？假如年薪9万为例，我是不是应该多负多一点省更多的税呢？

请大家指正我的错误或者天真！

Ymwu

现在好难贷95%的吧

蒙面超人

Ymwu 发表于 2015-7-27 11:32
现在好难贷95%的吧

两套房子应该可以做到。

wherever

难道是DONCASTER？

cly28303012

物业费每年涨，租金并不是每年涨

holman8581

冲出藩篱

去point cook买个house ,比这个公寓强。

haidai

物业费3000 per quarter, or per year.
If other apartments and public area have maintenance cost, you will absorb certain % accordingly.
The agent will not tell you this potential cost.

蒙面超人

haidai 发表于 2015-7-27 14:47
物业费3000 per quarter, or per year.
If other apartments and public area have maintenance cost, you  ...

谢谢提醒！这个比例会有多高呢？正常的维护难道不包括在物业费里面吗？3000是一年。而且这个也可以退税吧？

蒙面超人

冲出藩篱 发表于 2015-7-27 14:39
去point cook买个house ,比这个公寓强。

point cook租金没这么高呀。而且新房子折旧高

haidai

蒙面超人 发表于 2015-7-27 14:57
谢谢提醒！这个比例会有多高呢？正常的维护难道不包括在物业费里面吗？3000是一年。而且这个也可以退税吧 ...

body corporate fee normally covers those regular maintenance.
Yes, it can be claimed in tax refund.
Any unexpected damage will request each owner to split the bill. The % can be checked in the body corporate document.
Another big risk, the body corporate fee can be increased dramatically by the managing company.
It is hard to negotiate the fee unless most owners agree to find another company to replace the existing one, but not sure
the winning chance.

蒙面超人

haidai 发表于 2015-7-27 15:11
body corporate fee normally covers those regular maintenance.
Yes, it can be claimed in tax refund ...

有body corp的房产普遍都有这个问题吧？不过我理解你的意思了，看收支还是要长远点。

toshio_yakawa

NG only and not much.

蒙面超人

toshio_yakawa 发表于 2015-7-27 15:37
NG only and not much.

请问能具体一点吗？我知道这样算NG不多，但是如果加其他cost，譬如管理费增幅等等，NG可以更多。而且房子长期来说还是增长的，CG只是不好算所以不算而已。

我更想知道我的帐算得对吗？

Ymwu

墨尔本 新公寓 CG的幅度 应该会很小

toshio_yakawa

try to maximize NG and reduce your tax. don't expect much capital gain from apartment. have a look at 2nd hand apartment market. so many used apartments are sale for below their off plan prices.

蒙面超人

好像有个概念搞反了，折旧应该算到支出里面，所以一年的NG是-1280 x 12 = -$15360

karaoke_oz

买这个的目的是啥？ 光退税用？？？
买房不都考虑资产增值么....
公寓还是留给外国人吧。

蒙面超人

karaoke_oz 发表于 2015-7-27 16:24
买这个的目的是啥？ 光退税用？？？
买房不都考虑资产增值么....
公寓还是留给外国人吧。 ...

当然考虑，增值只是预期没办法计算呀。预期近几年增长都会放缓，公寓租金高这点其实就是在增长放缓的时候能压力小点。我一直在看house呀，越看越买不起。。。土豪们太欺负人了。
以我自己的现金流，买不起好的house，location不好的house增长不快，租金又低，压力太大了。如果我有个几十万现金在手我肯定不考虑公寓。

卡娃多批评批评！谢谢！

蒙面超人

toshio_yakawa 发表于 2015-7-27 16:19
try to maximize NG and reduce your tax. don't expect much capital gain from apartment. have a look a ...

谢谢！二手的折旧没有新的高，所以价格低些也是正常的（我的理解）。不过谢谢提醒，我搜一下周围的二手公寓价格做个比较。

现在墨尔本的阿帕门均价都在10000一平米以上。

蒙面超人

Ymwu 发表于 2015-7-27 16:18
墨尔本 新公寓 CG的幅度 应该会很小

谢谢，今天没分了，先打个白条！

蒙面超人

重新算了一下：
利息： -33000
折旧：-15000
物业：-4000
政府：-2000
保险维护：-1000
租金：23920

NG：-31080

以9万收入所得税：-23047
扣除NG之后扣税收入： 58920
扣除NG之后所得税：-11758

节省税11289

一年投资房理论支出：-19791

不算CG的话，压力还不小。。。

冲出藩篱

蒙面超人 发表于 2015-7-27 17:03
重新算了一下：
利息： -33000
折旧：-15000

负扣税可以扣几年？
考虑本金安全了吗？

蒙面超人

冲出藩篱 发表于 2015-7-27 20:00
负扣税可以扣几年？
考虑本金安全了吗？

你是说政策吗？这个说不好，hockey说不会取消，工党说非得取消。谁知道呢。
本金安全是指资产贬值？房价跌？

冲出藩篱

蒙面超人 发表于 2015-7-27 21:23
你是说政策吗？这个说不好，hockey说不会取消，工党说非得取消。谁知道呢。
本金安全是指资产贬值？房价 ...

负扣税越扣越少了啊，七年以后折旧没多少了啊。
apt供应量太大了，在墨尔本不是好的投资选项

Ainijiujiu

两房一卫 一周租460？现在房租已经这样了

蒙面超人

冲出藩篱 发表于 2015-7-27 21:26
负扣税越扣越少了啊，七年以后折旧没多少了啊。
apt供应量太大了，在墨尔本不是好的投资选项 ...

负扣税为什么会少呢？折旧递减，投资亏损越多，负扣税越来越多呀？我理解错误吗？7年后应该就差不多该卖了或者CG也有一些了吧
CITY的阿帕们是有点供大于求，不过照样有人租。相对的suburb便利的区域租金低些，学生也不少。我选择阿帕们的理由上面列了一些，主要是考虑现金流，房价增速放缓，阿帕们好租租金高这些特点。我还没有一套投资房所以希望压力小一些，可能增值也会小些但是至少不用操太多心。house维护也挺麻烦的。

我现在担心的是有什么漏了考虑的，或者想得太天真的。

谢谢你的分享，打个白条，明天补分！

蒙面超人

Ainijiujiu 发表于 2015-7-27 21:33
两房一卫 一周租460？现在房租已经这样了

460是低了还是高了？

Elsewhere123

肯定不是正现金流，正现金流是不算折旧的费用，房租比所有开销要高。

楼主靠NG的话，应该买House的。
第一 房租收入和所有开支比起来，亏很多，比如同样55万的House, 估计就只能租350了，但是这也是对后期CG的一种投资
第2是，能掌控的会多一些，虽然也有些修修补补，但是毕竟没有物业在中间了。

我的想法是House的NG大些，然后去拿退税，当然在持有期的实际支出要大一些，但是好在有退税在帮忙。 最后的CGT，可以想办法不交，比如6年法则？

最后来说，House 的潜力还是大一些。

蒙面超人

Elsewhere123 发表于 2015-7-27 23:28
肯定不是正现金流，正现金流是不算折旧的费用，房租比所有开销要高。

楼主靠NG的话，应该买House的。

谢谢你的分析！功力还没恢复。。白条一张

我不是靠NG，我只是在衡量我卖房子之前（也就是CG兑现之前）我所要承受的压力。以近3万的投资亏损来算，负扣税也就最多1万。总得来说我当然希望PG。

House的话50多万的价位墨尔本真不知道哪里还有升值潜力的。大部分都涨了一轮了，即使现在降温了，house还是价格坚挺。但是租金低，保养贵和折旧低这一点，养house的压力不是比公寓大很多吗？如果升值放缓或者不小心买到虚高的house的话，我没有那么大的现金流能拿在手里10年以上。unit的话body corp也有，相对来说介于公寓和house中间，CG没有house高，利息支出比house低。