投资回报角度看，买apt似乎比买house要好些

nmanz

最近大家都在聊如何买投资房产，与朋友们谈论此事有种观点认为，从投资回报角度看，买apt似乎比买house要好些，譬如
在地点相差不多的位置比如北岸Gordon附近，1.3m左右可以买两个不算太旧的二手apt, 保守估计每个apt周租$550-$600,
两个apt周收入至少$1100-1200,  $1.3m左右估计在这个位置买不上什么好房，就算能买到3房地小的房子，周租金也很难
上$900以上，这样算下来，从投资角度看，买apt每年会比买house似乎多赚$1-2万, 从增值角度看，尽管apt也会随着时间
增值，但公认house的增值空间更大些，但重点是增值和增值多少这样未来的事情谁都无法预测，如果house十年后增值没有
那么大呢，如果只增值了$20-30万的话，那么apt从租金收入加上增值这两部分方面上讲就胜过了买house, 仔细想了一下，
觉得这样的观点和计算也很合理， 感觉买apt似乎比买house要好些，大家怎样看？

sy0326

请你记住增值的永远是地价

nmanz

sy0326 发表于 2015-4-1 10:47
请你记住增值的永远是地价

你说得没错，但apt也在增值，可能幅度小一些

米雪兰

有朋友正好在同一年买了house和apartment各一。价钱当时差不多，现价house贵一倍。收得租金也差不多。

小安琪

return on investment VS capital gain

小安琪

见仁见智吧。至少APT持有成本低很多。不用贴钱养着。大地破房，那是土豪喜欢的。

nmanz

小安琪 发表于 2015-4-1 10:52
见仁见智吧。至少APT持有成本低很多。不用贴钱养着。大地破房，那是土豪喜欢的。 ...

对，在不是土豪的前提下谈论买pat还是house

malazhumao

增啥增，xx的公寓租金今年还在降，已经降的重新回到11年水平这都个把月还租不出去，木乱了

churchman

地地地

cangaru

还是地大的潜力多，可以推倒重建，甚至不用自己动手卖个概念都行

比如GW的那套卖了五百万的HOUSE，去年两百万入的，前年也就值一百万，如果同一地点的APPT就没这么火了

大江东去

你只看到了租金回报

忽略了最重要的房产增值

adxadx

地价长得更快

Fireurass315

看策略了，安全角度来说，现金流压力小，升值就差远了，等于不投。

HBX89757

楼主你这1.3买apt肯定亏我给你算下，贷款1m，利率算4.4 每月大概利息是3670，一个房子一年物管6000左右每月500两个就是1000，这是4670，保险水费康扫费加上中介每月总共大概5100，平均每周1275，这是按你一年全部租出去情况下都不赚钱，每年还要贴钱，公寓基本不涨价，现在公寓新好租以后老了学生不一定喜欢租，卖也卖不出去好价钱加上每年的贴钱进去，你自己算

feelingwei

kllshu

[quote]HBX89757 发表于 2015-4-1 12:18

HBX89757

kllshu 发表于 2015-4-1 12:20
he said 1.3m for two apartment.....

我算的就是俩公寓，一个能每周1200吗

nmanz

HBX89757 发表于 2015-4-1 11:18
楼主你这1.3买apt肯定亏我给你算下，贷款1m，利率算4.4 每月大概利息是3670，一个房子一年物管6000左右每月 ...

怎么会贴钱？你怎么只算apt贷款，难道买house不贷款？假如在不贷款的情况下，帐似乎很清楚，物业费每年$2500, 两个apt共$5000, 可是house地税也得$2500左右，要说维修，老房子的维修成本也比apt高一些，水电网络电视等费用都是租客支付，说来说去，同等情况下，apt只有物业费多出$2500左右，其他支出都出不多，关键是house的增值潜力大，但大多少又有谁能保证呢？

POU

公寓的话我觉得要不不买，要不就买好的地点，租金还是挺好的，比如说海边，大学旁边，火车站旁边，这些都是不错的，好的公寓增值还是挺好的。

whitecats

总共1.3M的2个公寓的涨幅可能最终比一个1.3M的同地区的house大。
宽且能买的起1.3m的2个公寓的人，一般还暂时买不起一个1.3m的house。所以时间成本也得考虑。

天涯浪客

呵呵，这么多年过去了，还是觉得多多哥哥说的好。

HBX89757

nmanz 发表于 2015-4-1 12:35
怎么会贴钱？你怎么只算apt贷款，难道买house不贷款？假如在不贷款的情况下，帐似乎很清楚，物业费每年$2 ...

物业2500 你确定一个季度一个物业费只有 625吗。。。。。

1.3两套   一套就是65万吧。。你租金550一周、按照你不贷款 你65万要交印花税吧 2.5万印花税   67.5万成本 我按照你的不贷款

你每月费用就是 物业费 加上康嫂 RATE 中介费 水费大概350  你每月 利润 是2200 减去 350 是1850 一年利润 2.2万

你成本 67.5 万  你要30年 才够回本。。。好了。。你说30年回本了。。。把房子卖了就是 你的利润。。30年的破二手公寓房你能卖多少钱。。。。你65万的的资金  放银行吃利息  30年也有60万

wyllyw

20% of 650k to buy the apartment

then after 30 years, the apartment is yours, did you get that?

auway

楼上，65万放银行吃利息，30年后远不止60万，即使按3.5%年复利来算，30年后也是本息合计182万   5%的话是280万

fengdu08

这个还真不好说，你的朋友也没说以后卖房子交税的事、新公寓可以折旧的事

其实最稳妥简单的还是不停升级自住房

cutebaby

wyllyw 发表于 2015-4-1 13:45
20% of 650k to buy the apartment

then after 30 years, the apartment is yours, did you get that?

怎么算的? 租金只能来还利息而已 本金是要自己还的 那要看你工资多少 一年能还多少本金才能算出30年后是不是你的。

HBX89757

wyllyw 发表于 2015-4-1 13:45
20% of 650k to buy the apartment

then after 30 years, the apartment is yours, did you get that?

正现金流的情况下是赚的


现在买的公寓基本是付现金流吧


你每年亏钱。。。。65的80%贷款 每月 利息 INTEREST ONLY 是2150 加上各种费用350 是2500   而且这个时间段要是利息上去了。。还款就不止这价钱  550的租金每月 2250  你每个月 贴钱进去 350   一年就是 4000多。。。。30年就是亏13万左右


这只是 INTEREST ONLY   你本身的贷款还没换 52的贷款 加上亏的钱


我对季度 625物业费   我家现在物业费 是 1500一季度  没游泳池，，2个电梯。。。

caesar6668

nmanz 发表于 2015-4-1 11:35
怎么会贴钱？你怎么只算apt贷款，难道买house不贷款？假如在不贷款的情况下，帐似乎很清楚，物业费每年$2 ...

同一个地区  如果市场强劲， house价格增长一定大于 APT的，不可能APT涨了10W， HOUSE只涨了1W块，   如果市场很差，  house的 价格下跌一定是小于 APT的，

因为值钱抗跌的地价， 不是上面的房子，  上面的房子随着时间推移 折旧的厉害， 这点不管是HOUSE 还是 APT都是一样的。

长期持有来看， HOUSE 一定是比 APT 更值得拥有， 因为同一个地区内 独立地契会越来越少，  APT只会越改越多， 市场供应不一样

report

“如果只增值了$20-30万的话”

不要为了得出自己的结论而做不合理的假设

wyllyw

cutebaby 发表于 2015-4-1 13:52
怎么算的? 租金只能来还利息而已 本金是要自己还的 那要看你工资多少 一年能还多少本金才能算出30年后是 ...

so you assume the rent will remain the same within 30 years?

even so, you still own the apartment, I can guarantee the apt price will double after 30 years