开一个贴，分享一下我管理的letting的奇闻逸事！（更新case2）

smalldanny88

做物业这一行有一定年头了，各种各样的人和事让我眼界开阔！我打算分享一下，给论坛的房东们，也让你们了解一下，解除大家的困扰。比如维修啊，欠租啊，招租等等。

先讲这几天遇到的一个case。
房东以前自住，去年年末结婚搬到VIC了，把布村的房子交给我管理了。在找房客的时候，他们就预设了不少条件，合住不行，必须是小家庭，有宠物不行，不愿意付水费不行，看房时，要看看租客等等，耽误来耽误去错过无数。最后不负众望，我找到一local在政府医疗机构做护士的single mother，条件不错。因为房子第一次出租，难免有一些小小的maitenance，比如换washer，shower head，loosing handle等等，基本我们用很便宜价格都给弄好了。但房东觉得，咋这么多维护呢，自己住都没事，一出租就这么多事。其实很正常，自己住有些东西自己可以handle可以忍，出租有的时候租客是不会handle和忍让了，房东需要一个心理转换。好，真正的事来了，最近有一天下了很大暴雨，房子里厨房边有点滲水了，导致一个toaster坏了，租客让replace。我安排roofman看了一下，漏水是因为排雨水的pipe设计不当，没有延伸到downroof的gutter那，当雨量巨大时，排出的水瓦片不足以承受，所以有一些渗进去了，延长一下pipe，就解决了。这个属于BC的cost，我安排人很快修了。接着该toaster，房东不愿意replace，说没办法验证是真坏了还是假坏了，还有这个toaster也不新了，折旧一下就没有了，不需要赔了。我说大家最好协商一下，不然都是argue，不值得了。然后房东说claim保险，在我等信的时候，房东把新toaster邮寄来了，但不让我给，要租客提供发票，但倒霉的租客早就把发票弄丢了。这一来二去，又协商一顿，房东同意没发票也可以把toaster给租客了，但同一时间租客说厕所堵了，估计房东心理的小宇宙要爆炸！

iamwhoami

房东真是没经验啊，设了一堆条件，居然...

tm698js

什么样的房东配什么样的租客，真理

smalldanny88

iamwhoami 发表于 2020-1-16 10:49
房东真是没经验啊，设了一堆条件，居然...

也能理解房东，毕竟怕不好租客把房子弄坏弄脏了。有的是喜欢合住的，比如2家人一起，cooking多的话，灶台，和ceiling容易脏。我们一般routine会提示租客注意并保持整洁，还有弄干净。

zdrxb

要是一个普通的toaster,房东也不要太在意，高高兴兴给了也就是了，反正最后都是给，为什么不高高兴兴的给了，而要百般刁难，最后还是要给

这些小事，小便宜我都不在乎，最在乎的是，他们租的时间长点

smalldanny88

zdrxb 发表于 2020-1-16 11:34
要是一个普通的toaster,房东也不要太在意，高高兴兴给了也就是了，反正最后都是给，为什么不高高兴兴的给了 ...

可能保险公司需要吧，毕竟不是我处理保险。就普通的150刀左右，打折100刀。
所以我协调他们，租客还不错，家里整洁。

llllllllll

是烤面包的吗？ 还是烤箱？ 带家具整租的吗？ 一般都不包toaster 的吧

风口上的猪

澳洲房东当不得，下十八层地狱

smalldanny88

llllllllll 发表于 2020-1-16 22:46
是烤面包的吗？ 还是烤箱？ 带家具整租的吗？ 一般都不包toaster 的吧

是烤面包机，漏水进里面了，不能用了。

greycat

这些是小问题了，护士房客会要求多一些，不过分的话还是可以满足房客，毕竟把房子打理好才是关键

smalldanny88

greycat 发表于 2020-1-17 09:23
这些是小问题了，护士房客会要求多一些，不过分的话还是可以满足房客，毕竟把房子打理好才是关键 ...

对呀，所以我们要协调房东的心态。有的房东在意这些小东西，但这是不可抗力。

lennon

楼主能否说下，你们一般收多少中介费吧，我们这收费很乱，收8.8%的固定费用，还要加每季度检查一次房子，收100,年终出报表还要收100多，每周还有啥admin费，7刀一周。弄得有点糊涂了

kiddywang

中介好像都是这样
好像任由别人宰割的羊

kiddywang

楼主问一次
我们的房子在空置的时候 ， 中介也要收取 8.8% 中介费 ， 这是合理吗？

smalldanny88

lennon 发表于 2020-1-17 15:30
楼主能否说下，你们一般收多少中介费吧，我们这收费很乱，收8.8%的固定费用，还要加每季度检查一次房子，收 ...

我们是onsite，8.8%，提供routine inspection with report 不收费。另外，我们也提供比较靠谱的handymanservice，收费合理。对于一些需要licience的活，我们找contractor，无commission。外部的letting，我们收6.6%，毕竟不是onsite，不能每天每一眼都能看到，但其它服务都一样。卖房我们也不想那些所谓大中介上来广告费就上千，没必要，只要房好，有需要，其它都不那么重要！

smalldanny88

kiddywang 发表于 2020-1-17 16:54
楼主问一次
我们的房子在空置的时候 ， 中介也要收取 8.8% 中介费 ， 这是合理吗？ ...

空置的时候，你都没有租金产生，原则上是无费用的。至少我们没有，具体得看你Form 6

smalldanny88

lennon 发表于 2020-1-17 15:30
楼主能否说下，你们一般收多少中介费吧，我们这收费很乱，收8.8%的固定费用，还要加每季度检查一次房子，收 ...

忘了说，admin fee是有的，基本就是paper work，insurance ，database check，postage等的charge。

smalldanny88

再讲一个case，有意思的租客！
这是一个老租客了，我接手前她就在这住，有2个14-15岁的孩子和一个2-3岁的kid，接手前就欠了2-3千的租金，曾经提前使用super的钱支付欠租。anyway，我接手时第一件事就是搞定她，各种催租，notice，每每都是在deadline 前，把欠的支付掉。房东又不争气，没有landlord insurance，这让赶人成为麻烦事。赶完了，没有钱赔，还有维修，不赶一直欠，又很烦。没办法，只能持续的提醒，催租，断断续续一年，终于欠款追完了。好景不长，又开始欠租，每次少交100-50的，理由奇葩：旅游，看病，亲戚病故，租家具，修车等等。有的时候我真想一个notice to leave 上个qcat 拿个order 让她走得了，但房东舍不得

BesteverCPA

管理费这个要看你自己的想法了，贵的肯定服务好些，便宜的肯定没有那么上心，要你自己辛苦一点经常催，我能接受自己多催一下，所以找了华人中介4%包GST 的，就是起个和租客沟通的功能，一年检查一次肯定要你自己催，不催就忘记安排，一年麻烦一次我也能接受，每个月admin fee 一般都可以waive 掉，annual statement fee要求免除，因为我不需要annual statement, 每个月的 账单自己加加就行了，然后还有个很重要的是你要问清楚中介什么时候转租金，以前碰到一个每次都月底转，然后我的租客每次都是月初六号交房租，就变成每次我都晚24天收到房租，后来换现在这个，每个月1号15号转两次，马上现金回流就快了

smalldanny88

BesteverCPA 发表于 2020-1-17 18:29
管理费这个要看你自己的想法了，贵的肯定服务好些，便宜的肯定没有那么上心，要你自己辛苦一点经常催，我能 ...

你租客是每4周交一次房租吗？是提前4周吗？我们不提倡 for insurance purpose，因为除非提前4周，不然很容易 in arrears。 另外，一个月做2次owner payment，我们也不提倡，原因有如下：
1. 把fund都转走了，如果有emergency repair ，trust 钱不够，还需要房东转钱回来，有时会耽误事。
2.如果有代付的bills，trust钱都转走了，也不够交bills。
当然，有特殊需要，我们也可以在EOM前，做owner payment，但不会每个月都做2次。

我不是评判，別上线就行

greycat

smalldanny88 发表于 2020-1-17 16:57
我们是onsite，8.8%，提供routine inspection with report 不收费。另外，我们也提供比较靠谱的handymans ...

外部的letting，我们收6.6%，这个靠谱

BesteverCPA

smalldanny88 发表于 2020-1-17 18:59
你租客是每4周交一次房租吗？是提前4周吗？我们不提倡 for insurance purpose，因为除非提前4周，不然很 ...

租金不都是提前吗？你这个问题有点不专业啊

Chimpanzee

kiddywang 发表于 2020-1-17 16:54
楼主问一次
我们的房子在空置的时候 ， 中介也要收取 8.8% 中介费 ， 这是合理吗？ ...

太高了吧

smalldanny88

BesteverCPA 发表于 2020-1-17 20:50
租金不都是提前吗？你这个问题有点不专业啊

我可能我没说清楚。我问的是是否rent by monthly，是不是提前4周支付，因为有的租客，是提前支付，他有可能提前20天，也就过八天后付，他也提前，提前了20天，但这是有一个7天arrear。我们有的提前一周或两周付租金的租客，其实会有提前3-5天或者10天而不是7和14天的情况，除非是账户设定自动转，但这样的也不是很多。Anyway，还是那句话，每个人和公司有不同的管理方法，只要大家觉得OK就行。

BesteverCPA

smalldanny88 发表于 2020-1-17 21:12
我可能我没说清楚。我问的是是否rent by monthly，是不是提前4周支付，因为有的租客，是提前支付，他有可 ...

你这个说法是不对的，就算是按月支付，支付也必须是在这个月开始之前，而不是像你说的从月底算，bottom line, 租客不可以在任何一天居住的时候是没有付房租的，你这样说什按月付在八日付就算提前二十天的说法让我真的开始质疑你的专业知识了

smalldanny88

BesteverCPA 发表于 2020-1-17 22:02
你这个说法是不对的，就算是按月支付，支付也必须是在这个月开始之前，而不是像你说的从月底算，bottom l ...

好吧，我不专业。谢谢指正。

BesteverCPA

smalldanny88 发表于 2020-1-17 22:19
好吧，我不专业。谢谢指正。

足迹的调侃，别当真啦，还是很羡慕你们这种可以赚钱上不封顶的行业

kiddywang

谢谢楼主，
我们房东一点办法全都没有
中介是想怎样收费就收

smalldanny88

kiddywang 发表于 2020-1-17 22:51
谢谢楼主，
我们房东一点办法全都没有
中介是想怎样收费就收

你看看你和他的agreement。我觉得你是空置的，没有租金产生，他应该也没得钱扣呀。难道让你转钱给他？我觉得不应该收钱，所有的管理软件也不能在trust没钱的情况下扣费，不然EOM帐都平不了。打个比方，一个月vacancy，你的trust 里没有钱，他8.8%也是乘以0=0，admin fee应该也扣不了，没credit。

kiddywang

smalldanny88 发表于 2020-1-17 23:01
你看看你和他的agreement。我觉得你是空置的，没有租金产生，他应该也没得钱扣呀。难道让你转钱给他？我 ...

是这样 现在的房子是空置的
但是有访客已经预定了1月24日会搬进去， 所有手续都OK，就等着搬家，今天中介发email来
2周房租 in $495 letting + 管理费 + admit 费
我去问 ，她要给我前一个房子做善后， ？？