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[财务贷款] 投资房为什么要只还利息呢？ [复制链接]

明若晓溪杨

金靴族

发表于 2017-6-7 12:43 |显示全部楼层

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一直有一个观点，就是投资房要只还利息。为什么呢？只还利息的利率比本息一起还要高不少啊！当offset里面有一点钱的时候，我们是不是应该本息一起还，这样付给银行的钱总数比较小呢？求解

scoopy

银靴族

发表于 2017-6-7 12:47 |显示全部楼层

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负扣税，杠杆最大化。。。。。

楼下继续补充。

Coolbananas

金靴族

发表于 2017-6-7 12:49 来自手机 |显示全部楼层

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自主没还完先全部还自主，自主还完，看个人打算

wangwalter

铜靴族

发表于 2017-6-7 12:53 |显示全部楼层

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负扣税

明若晓溪杨

金靴族

发表于 2017-6-7 13:01 |显示全部楼层

我知道负扣税。可是那也不影响还本金啊。但是我突然有点想明白了，是因为大家不还本金，让自己手里的钱多，可以当下一套房子的首付，是这样吗？房子上涨幅度远高于那点利息差

明若晓溪杨

金靴族

发表于 2017-6-7 13:21 |显示全部楼层

负扣税，假设贷款85万，本息一起还为4.5的利率，只还利息为5，那么是4511和3542的区别，一年差11000，85万的利息一年差了4200左右，除去负扣税1200左右（假设是30%税）那也净多交给银行3000块钱啊

mrrio

银靴族

发表于 2017-6-7 13:24 |显示全部楼层

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IO时代快结束了

瓜农

皮靴族

发表于 2017-6-7 13:26 |显示全部楼层

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除了负扣税，-
只还利息，多余的钱放在offset账号里，和“还了”效果一样，好处是这些钱随时还可以拿回来应急用。我觉得从这种意义上自住房只还利息也有这些好处吧，我的理解不知道对不对，欢迎楼下纠正。

1skyworld

木屐族

发表于 2017-6-7 13:28 |显示全部楼层

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本息同还,每个月本金越来越少,还的利息也少了, 负扣睡也少了.

hellochina

银靴族

发表于 2017-6-7 13:30 |显示全部楼层

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主要是手里可随时动用的现金多些

明若晓溪杨

金靴族

发表于 2017-6-7 13:36 |显示全部楼层

负扣税少了，但是利率高的话，交给银行的钱还是比负扣税得到的好处要多，所以还是不划算的啊。但主要是手里的可动用资金多了

thinker_oz

木屐族

发表于 2017-6-7 13:38 |显示全部楼层

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长期看，房价增速比贷款利率高的前提下，
保持杠杆很重要

mrrio

银靴族

发表于 2017-6-7 13:42 |显示全部楼层

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LVR保持在60%-70%的杠杆还是可以的，杠杆太短收益少，杠杆太长风险大

majia07

光脚族

发表于 2017-6-7 13:43 |显示全部楼层

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明若晓溪杨发表于 2017-6-7 13:36
负扣税少了，但是利率高的话，交给银行的钱还是比负扣税得到的好处要多，所以还是不划算的啊。但主要是手里 ...

因为自住房还没还清，自住房的贷款不像投资房可以付扣税

zhangtingban

银靴族

发表于 2017-6-7 13:45 |显示全部楼层

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不懂

deltadelta

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2017-6-7 13:49 |显示全部楼层

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房产投资里有不少悖论，放不上台面也经不起推敲，就别纠结细节了。大家都这么做你也这么做就行了。

ailsalu

金靴族

发表于 2017-6-7 13:50 |显示全部楼层

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进来学习一下

cangaru

钻石靴族

发表于 2017-6-7 13:56 |显示全部楼层

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io和offset一起才有意义

jungle

金靴族

发表于 2017-6-7 13:56 |显示全部楼层

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投资房做interest only 的原因，其实几年前，本论坛里就多次讨论过

其实本质的目的只是在于保持尽量大的贷款额度，同时你的offset里面也保持最大额度，当你需要把钱拿出来做其它用途的时候，其重新产生的利息仍然可以扣税。

除此之外，其实没什么关系。

htan564

银靴族

发表于 2017-6-7 13:59 |显示全部楼层

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就是像你说的，放在offset的钱可以随时用，可以买房子。还有最重要一点，放在offset的钱ATO不认为是还款，那么的你贷款总额不变。如果还进去了，你的贷款额就减少了。如果有一天你需要钱，想把还进去的钱再拿出来是不可以用来负扣税的。这个时候还得refinance，而且你贷出来的钱必须是投资用途才可以。你要是想买自住房，就不能负扣税。

字数不够啊

hsbdxx

皮靴族

发表于 2017-6-7 14:19 来自手机 |显示全部楼层

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如果自住房还没还清就把钱都拿去还自住了。如果自住已还清就想杠杆最大话这都需要Cash flow

NZAUS

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禁止发言

发表于 2017-6-7 14:30 来自手机 |显示全部楼层

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明若晓溪杨发表于 2017-6-7 13:01
我知道负扣税。可是那也不影响还本金啊。但是我突然有点想明白了，是因为大家不还本金，让自己手里的钱多， ...

是的，你本金不断还进去，那以后利息越来越少，租金越来越高，有了正现金流要交税。

hellobottle

银靴族

发表于 2017-6-7 14:50 |显示全部楼层

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io 估计快停止了感觉

qingtao

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发表于 2017-6-7 14:52 |显示全部楼层

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脑子不好就不要想了，想半天也不一定想明白，还是该干啥干啥吧

eguan88

水晶靴族

发表于 2017-6-7 14:54 |显示全部楼层

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为了杠杆最大化

大头爸爸

金靴族

发表于 2017-6-7 15:05 |显示全部楼层

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你是以现在的利率问了以前讨论的问题。以前PI和IO的利率是一样的，所以在自住房还没有还清的情况下，投资房IO可以保持负扣税的最大化。现在已经不一样了，IO本身付出的利率就比PI要多很多，参考现在Westpac的固定利率，PI的利率是3.88%，IO的利率是4.69%，有0.8%的利息差。100万的贷款一年要多付8000多的利息。按照固定2年来看，PI在2年的时间里不过多还37000的本金而已，按照37%的税率算，37000*0.0469*0.37=642，也就是一年负扣税损失642块钱，但是1年利息却要多付8000多块钱。这个算法不一定精确，但是大概的概念就是这样。当然有人会说642是每年都要少退642，但是2年利息白白多花了16000.而且如果将来房子变成正现金流了，或者哪天取消负扣税了，你连那642的多出来的负扣税都没有了。

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参与人数 1	积分 +2	收起理由
flyingying	+ 2	你太有才了

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usb

皮靴族

发表于 2017-6-7 15:07 |显示全部楼层

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没钱

noway

木屐族

发表于 2017-6-7 15:08 |显示全部楼层

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没钱+1

kevin_m

银靴族

发表于 2017-6-7 15:17 |显示全部楼层

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因为澳洲有对冲账户

只还利息 + 对冲账户本来有钱

而那部分本金的支配权还在

kevin_m

银靴族

发表于 2017-6-7 15:19 |显示全部楼层

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融资是需要成本的

HOME LOAN 利率最低

当本来用来还本金的部分用去其他高回报投资的时候只还利息的优点就体现了

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