大家帮忙分析一下这种操作的可行性

xerox

本人一套自住房，是REDRAW ACCOUNT.

如果我买另外一套自住房，把目前的房子转为投资房。我目前的房子产生的利息是不能负扣税的。

如果我买另一套房子前几个月，把目前房子的贷款refinance 一下，转为OFFSET ACCOUNT. 几个月后我买了另外一套自住房，把目前的自住房转为投资房， 这种情况下，投资房产生的利息可以负扣税吗？

谢谢各位大仙指导

oyflair

可以，REFINANCE 后尽量把投资房贷款额度提高，把你的CASH FLOW都放到自住房里，最大化你投资房的利息支出。但是投资房需要有租金收入，这部分也是应税的。

niuren

又能对冲自住房 又能投资房退税。还能有这样的好事

xerox

oyflair 发表于 2014-8-10 17:43
可以，REFINANCE 后尽量把投资房贷款额度提高，把你的CASH FLOW都放到自住房里，最大化你投资房的利息支出 ...

谢谢

winsome

跟你怎么操作关系不大

ATO认可的是你申报一个房子成为投资房的那一天，你投资房的mortgage（就是你还欠银行多少钱）从此以后产生的利息

这个利息就作为你持有投资房的成本，减去你的支出，如果支出大于成本，那这部分就可以抵消你的taxable income.

xerox

winsome 发表于 2014-8-11 13:01
跟你怎么操作关系不大

ATO认可的是你申报一个房子成为投资房的那一天，你投资房的mortgage（就是你还欠银 ...

那你的意思是说和是不是redraw account 没有太大关系

winsome

xerox 发表于 2014-8-11 16:16
那你的意思是说和是不是redraw account 没有太大关系

跟是否redraw没关系，跟你目前欠银行多少贷款有关系

你搬出这个房子（住到新买的房子那里去）的那一天，你还欠银行多少贷款，这个贷款的利息就可以视为投资房的支出

xerox

winsome 发表于 2014-8-11 16:22
跟是否redraw没关系，跟你目前欠银行多少贷款有关系

你搬出这个房子（住到新买的房子那里去）的那一天， ...

打个比方，我贷款30万，redraw account 里多还了十万，贷款还剩20万，后来因为用钱，把多还的十万又取了出来（贷款又恢复到30万，后来把此房转为投资房（贷款余额保持30万不变。那我可以用来负扣税的是30万产生的利息还是20万产生的利息？

winsome

xerox 发表于 2014-8-11 19:06
打个比方，我贷款30万，redraw account 里多还了十万，贷款还剩20万，后来因为用钱，把多还的十万又取了 ...

20万，除非你用refinance的10万去买投资房(不能自住)

xerox

winsome 发表于 2014-8-11 19:50
20万，除非你用refinance的10万去买投资房(不能自住)

同样的sample, 如果原来不是redraw,而是offset. 同样情况下，可以抵扣的是不是30万？

winsome

xerox 发表于 2014-8-11 20:35
同样的sample, 如果原来不是redraw,而是offset. 同样情况下，可以抵扣的是不是30万？ ...

offset里面的钱不算mortgage里面，当然是可以的

redraw账户里面已经还的钱就算是还principle了(减低贷款)

双职工

如何自住房已经偿还所有的贷款的话,又想再买一个自住房, 把原先的自住房出租, 这种情况只能是卖了第一个自住房,不能把它再次抵押作为投资房出租,是吗?

wTam

双职工 发表于 2014-8-12 11:13
如何自住房已经偿还所有的贷款的话,又想再买一个自住房, 把原先的自住房出租, 这种情况只能是卖了第一个自 ...

可以出租，但租金不能抵扣利息。