你是我的话，会怎么操作这两间房呢？

求知

Mushroomm 发表于 2013-8-16 18:54
投资房地产首先要考虑你要CG还是cash flow,或者二者的一个平衡点。然后考虑投资周期。
然后再考虑是否能避 ...

正解

anotherone

Mushroomm 发表于 2013-8-16 18:54
投资房地产首先要考虑你要CG还是cash flow,或者二者的一个平衡点。然后考虑投资周期。
然后再考虑是否能避 ...

受教了，谢谢！

因为我们工作情况比较稳定，我不是很担心现金流，而且我们买房非常保守，基本按照一个人工资能负担生活开销+贷款来计算我们的能力，我想可能考虑未来的capital gain会多一些。投资周期的话，希望7-10年吧。如你所说，确实NG不应该首先考虑。我们希望的还是长期的能够是正现金流，也就意味着我们很可能采取的策略还是自住尽快还完，然后投资房也尽快还完，然后正现金流，而不是买好几套投资。这样是不是过于保守呢？

phoboshero

anotherone 发表于 2013-8-16 22:54
受教了，谢谢！

因为我们工作情况比较稳定，我不是很担心现金流，而且我们买房非常保守，基本按照一个人 ...

感觉你还是在投资得误区里 投资房贷款要越来越多才好 永远不要还完

如果你有自住房 就要max你投资贷款 minimize自住房贷款 直到自住房还完 换更贵的自住房（贷款） 再投资 再refinance还自住房贷款 这样你的房子很多 贷款很多 但是总资产是上升最快的 也是投资最优的

rebeccamy222

phoboshero 发表于 2013-8-17 00:17
感觉你还是在投资得误区里 投资房贷款要越来越多才好 永远不要还完

如果你有自住房 就要max你投资贷款 m ...

换更贵的自住房（贷款） 再投资 再refinance
是不是：换更贵的自住房（贷款）再refinance还自住房贷款  再投资 糊涂了，举个例子行吗？

Rong13

anotherone 发表于 2013-8-16 15:56
看了上面各位的建议，我的计划还是倾向于现有的这套自住房先卖了，填到新自住房的offset去。然后再买另一套 ...

非常正确。

卖掉，再买。

法律就是这样的，这是目前最好的办法。

anotherone

phoboshero 发表于 2013-8-17 00:17
感觉你还是在投资得误区里 投资房贷款要越来越多才好 永远不要还完

如果你有自住房 就要max你投资贷款 m ...

理论上是这样的，不过这些是要建立在房价一直稳步上涨的前提下，而且背的贷款多感觉风险同比增大（利息上涨的风险、失业的风险、房价下跌的风险）。（这个是不是所谓的杠杆效应？）另外投资房产的时候除了计算这几个风险，还有什么（负面的）因素要考虑呢？对了，我想起来的有投资房产的变现能力差，如果其他的投资方式，我可以在回报率大于自住房贷款利率的时候选择投资，在小于自住房贷款利率时选择先还自住房贷款，但房产就没有这么灵活了，没有那么容易买进卖出。

大家说说还有什么因素是需要考虑的呢？

phoboshero

rebeccamy222 发表于 2013-8-17 15:19
换更贵的自住房（贷款） 再投资 再refinance
是不是：换更贵的自住房（贷款）再refinance还自住房贷款   ...

简单来说 就是掌握以下几点
1.你所有的贷款都要能退税
2.保持投资接近0现金流

之所以需要有自住房 一方面是投资房贷款超过80%需要付LMI 所以一般20%的首付使用自住房的security 第2方面是你投资一定要预留一部分cashflow来扛风险 这部分钱放在自住房的offset里面抵利息是最划算的

恩就是杠杆原理 你贷款越多 风险越高 资产增长也越快 就看每个人怎么操作了

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