小白又来了！---何时我可以跟原来的租客联系？

Rainyichen

背景：前几天刚买了一个apt，里面本来是有租客的，因为提前知道房东要卖房，所以在合同期满后和租房中介签订的是month by month的合同。该房现在已经交换合同了，等待settlement。问题如下：

（1）这里租房中介太贵了，每次收2000刀，还每月10%。所以settle后，我想自己管理。这种情况下，我何时可以跟现在住在里面的租客联系，问他是继续住，还是搬走。这样我可以早点打算登广告招租啥的。因为lg说现在没settle，房子还不属于我们的，应该无法私自联系租客。但如果等settle了，再联系，我不就有gap的风险了吗？

（2）购买landlore insurance找租房中介更便宜，因为一朋友自己买的话要355，中介买288.如果是自己管理，中介不会帮我购买吧！（因为这套房子卖房和管理出租的原来是2个不同中介）堪培拉有朋友推荐一家性价比好的吗？

（3）因为这是第一套投资房，请问如果自己管理，是否只需要自己日常记录一下维修费啥的明细（当然附带发票），年终报税时就根据收入和实际支出去报就行吗？

（4）landore Insurance中关于房客逃租金的cover，好像记得有位同学说过，必须是与租客签一年合同的才有效。若期满后没续签，到时候发生问题是不给报的。我记得以前找中介租的房子，都是期满后没有续签的呀，只是哪方要中止合同提前4周通知呀！那这种情况下，作为房东怎么保障自己权益呢？

（5）另，上次看一位同学说她家投资房是自住房里贷款出来20%，新房贷款80%，这样等于100%贷款，还不用交保险费。请问自住房里贷款出来是通过refinance出来吧！如果自住房本身有贷款，房子价值也没涨太多，是无法贷款出来吧！

小白在此先叩谢了！

hyue68

问题高深。

Rainyichen

这些都是小白性质的问题，有投资房的朋友们大部分知道的。俺一穷人第一次做房东，所以啥都不懂，特向大家真心请教。

ivorsyd

这里租房中介太贵了，每次收2000刀，还每月10%。所以settle后，我想自己管理。

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哪个中介这么狠

Rainyichen

ivorsyd 发表于 2013-4-29 14:12
这里租房中介太贵了，每次收2000刀，还每月10%。所以settle后，我想自己管理。

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所以想自己管理呀！

dhwgreg

也向跟帖问问，如果自己租房如何购买保险呢，签的合同是保险提供的规范合同还是自己写的也可以呢？

堪市一霸

首先恭喜楼主作房东了！
(3) 除了日常纪录与出租房有关的一切费用明细外，还有个折旧的问题。折旧也是tax deductible 的。具体可能需要咨询专业会计。

堪市一霸

(5) 自住房贷款没还清的情况下，还是有可能借出钱用于投资的。比如目前价值50万的自住房，贷款还有30万，那么申请个10万的Line of Credit，是可能的。这10万取出来，用于买投资房，利息是tax deductible 的。具体如何申请line of credit,及费用如何，得问你的贷款银行。

lucyliu8472

5） 有贷款可以，看还剩多少。自住房的市值 减去 贷款余额。是能用的equity有的银行只给80% equity 也总会收入情况

lucyliu8472

4） landlord insurance 必须有出租合同，不然保险公司怎么确定你是出租给那些人了。landlord insurance是在租客1个月不交钱后，4周不交钱后，再赔偿。貌似4周内保险公司认为bond可以抵

lucyliu8472

1） 中介费10%？？每个月？一般是6%左右吧

civ

Rainyichen 发表于 2013-4-29 14:13
所以想自己管理呀！

中介是太黑，可以多问几家中介。你哪不会只有两家中介吧？至少问下卖房中介。

鱼羊鲜

8%的也有啊

steven_sa

LZ的房子还没到手 ，估计有误，一次两千刀？LZ投资了豪宅？

追风侠

ivorsyd 发表于 2013-4-29 14:12
这里租房中介太贵了，每次收2000刀，还每月10%。所以settle后，我想自己管理。

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同问；）

steven_sa

收房后立刻通知中介解约就是了，合同解除后你就可以直接联系房客。

Rainyichen

堪市一霸 发表于 2013-4-29 15:57
首先恭喜楼主作房东了！
(3) 除了日常纪录与出租房有关的一切费用明细外，还有个折旧的问题。折旧也是tax d ...

10年的apt有做折旧的必要吗？不是基本上前5年都折旧的差不多了嘛！

Rainyichen

lucyliu8472 发表于 2013-4-29 16:19
1） 中介费10%？？每个月？一般是6%左右吧

这个是悉尼的价格吧，我悉尼朋友的中介费用是6.5%。这里贵了些。

Rainyichen

steven_sa 发表于 2013-4-29 18:17
LZ的房子还没到手 ，估计有误，一次两千刀？LZ投资了豪宅？

只是apt而已呀，这是现在这个中介告诉我们他的价格而已，我们觉得贵了，所以决定自己管理。

cyvs

LZ的房子一个星期房租多少?二千太多了，可能有误会。也可能中介不想做，所以给你一个无理的价格，希望你找其他人做。

Rainyichen

租金500左右吧，我朋友的房子中介费是2周房租加10%

Rainyichen

对了，她的还要加广告费600刀
所以我觉得堪培拉差不多这个价格吧！就是贵呀！

steven_sa

Rainyichen 发表于 2013-4-29 20:10
10年的apt有做折旧的必要吗？不是基本上前5年都折旧的差不多了嘛！

5年折差不多了？光室内装修都要分七年才折完，房屋的折旧通常都是四十年。