小弟下个月长登，求一些房产投资方面的建议

古月

经过2年多的艰苦努力，终于从公司内部拿到一个悉尼的工作机会。LP也是PR，我们都打算就此在澳洲长期工作生活下去，手里有一些存款，加上双方父母都可以支持一部分，看着悉尼的房价在这几个月涨了不少，想登陆后尽快买房。
本人现在深圳有一套自住房，贷款已经提前还清，不打算卖，出租大概每月能有6000左右的收益，就当给双方父母的零用钱了。我的工资不高，LP估计短期内很难找到专业工作，她打算花一些时间提高英语，做些Volunteer的工作，争取在一年内能找到专业工作。

我自己的初步打算是买一套离City10KM以内，治安好，有轨道交通的自住房，因为还没有孩子，所以学区暂不考虑，定位在60-70万之间的10年以内的Unit，首付50%，另外50%也就是30-35万申请贷款，这样每月还款的压力不大，不会影响生活质量。

同时再找一套投资房，希望首付20-25%左右，地点不限，house, unit都可以，但是要能够实现正现金流的，新房旧房都可以。

请各位论坛大侠指点一二，特别是投资房这一块，能给一些具体的区域建议，本人不甚感激。

Momo1234

支持一下!

West

这么多人要买悉尼的房子，悉尼房价能不涨吗

lowprofile

lz也是个准投资移民啊，带着资金和项目登陆的。。。

LENNY_DONG

GOOD

bbsbox

Chatswood必须的

清咖一杯

看热闹的多，没有一个认真给楼主建议啊。

本人来的时间也不长，随便说两句吧。自住，离市区10KM的选择很多，60-70万的Unit不难找，建议在下北，内西看，下北的房子很紧俏，楼主如果来这里的话，我又多了一个竞争对手
投资房，马上能正现金流的真得很难，悉尼几乎不可能，LZ搜一搜以前的帖子。
LZ两夫妻无小孩，老婆如果英文不错的话，可以试试先找个Admin的工作，年薪可以有3,4万，这样可以更好地适应澳洲的生活。只要不是奢侈的生活，82K的年薪可以贷个50万，剩下来的钱，说不定可以买两套投资房哦。
综上所述，LZ在澳洲的生活前景很美好，很明媚。

nis

欢迎有钱人来抢房。

zzn

买哪个区，不同人意见不同。但是买房子应该把你的钱这么放，

买自主房，除了首付，多余的钱也放里面或者offset account，以减少利息。这多余的钱又是活的，急用钱还可以随时取出。

买投资房，以你的名字买，申请interest only loan，100%借贷（如果可能，连印花税什么的一起借）。

记住，以后每月有结余，都往自主房里填，投资房可以争取最大的负扣税。

如果两个房一个70万，一个50万，共120万，你需要有至少20%的资产在里面，也就是24万。也就是说，按你说的首付自住房50%，比如35万的话，资产那块，应该没问题了。至于剩下的部分银行能贷给你多少，得和银行/中介谈。不能全贷的话，至少你还有15万应急。但是记住，尽量把这15万，还有以后的积蓄往你自住房里投。

HungryJacks

好有钱啊，难怪澳洲华人区房价涨涨不休

古月

zzn 发表于 2013-4-17 10:32
买哪个区，不同人意见不同。但是买房子应该把你的钱这么放，

买自主房，除了首付，多余的钱也放里面或者of ...

非常感谢你的建议，等我有钱了一定给你加分啊。
对于澳洲的negative gearing，我多少知道一点，买投资房，可以100%借贷吗，如果这样，是不是有个什么高额的保险那？我的工资不高，一年好像也就交1万多的税，老婆不工作，好像年底能退些税，这样投资房能在退税方面带来的收益相比多付出去的保险和利息，划算吗？

古月

HungryJacks 发表于 2013-4-17 10:34
好有钱啊，难怪澳洲华人区房价涨涨不休

工作了7,8年，国内大城市出来的这点积蓄算不了什么，离有钱人还远着呢。

古月

lowprofile 发表于 2013-4-17 00:25
lz也是个准投资移民啊，带着资金和项目登陆的。。。

见笑了，加个零可以投资移民

Agamemnon

先自住的搞定 比较靠谱

古月

清咖一杯 发表于 2013-4-17 10:08
看热闹的多，没有一个认真给楼主建议啊。

本人来的时间也不长，随便说两句吧。自住，离市区10KM的选择很多 ...

谢谢建议，内西，下北好像都不错。我估计看房也要3,4个月吧，你先买，我不跟你抢

古月

West 发表于 2013-4-17 00:11
这么多人要买悉尼的房子，悉尼房价能不涨吗

嗯，应该有不少新移民要买房吧？不过相比天朝的房产市场，想买的，能买的要少很多吧。

古月

bbsbox 发表于 2013-4-17 09:41
Chatswood必须的

短登的时候住在Hurstville的朋友家里，说实话，我对华人聚居区没有特别的向往。我更在乎性价比。

古月

Agamemnon 发表于 2013-4-17 14:45
先自住的搞定 比较靠谱

这个对的。
但自住房选起来估计更费心，短登时新房，旧房都看过一些，没有一套老婆满意的。她还信风水，还得她的风水师说好
投资房就没那么多讲究了。

zzn

古月 发表于 2013-4-17 14:40
非常感谢你的建议，等我有钱了一定给你加分啊。
对于澳洲的negative gearing，我多少知道一点，买投资 ...

关于保险：

银行是结合你的自住房和投资房一起来看的。因为你可以以你的自住房做抵押，来贷款买投资房。只要有超过20%（自住房+投资房价）的资产在你自住房里，就可以。低于这个百分比确实要付贷款保险。但是你没有这个问题了。

关于多付出利息：

也许有人觉得放足够钱往投资房，租金和开支打平，就省利息了。你看看下面一个简单例子就明白了。（为简化计算，投资房除利息外，其它开支不计在内. 贷款利息假设6%，你的边际税率按40%算，其实是30大几%, 对不起，心算不好，一切简化了。）

65万 自住房贷款：30万，支付利息 18000/年
50万 投资房贷款：35万，支付利息 21000/年，租金收入  25000/年，你投资赚钱了， 年终补交税给ATO 1600

实际支出 18000+21000+1600-25000=15600/年

65万 自住房贷款：15万，支付利息 9000/年
50万 投资房贷款：50万，支付利息 30000/年，租金收入  25000/年，你投资亏钱了， 年终ATO退你税 2000

实际支出 9000+30000-25000-2000=12000/年

你看哪种更省利息？

古月

zzn 发表于 2013-4-17 15:25
关于保险：

银行是结合你的自住房和投资房一起来看的。因为你可以以你的自住房做抵押，来贷款买投资房。 ...

太感谢了，慢慢研读。
这个负扣税真是好东西，只叹自己工资太低，努力啊

liangpi1234

好贴mark，学习了。