投資房退稅問題 case study，大俠們幫忙一下。

SIUKONGFOK

loan A (Residential)
100K 自住房     物業A市值 400K        

loan B (Investment)
600K 投資房     物業B市值650K         market租金=$600/week

loanA + loanB= 700K

業主把自住房變投資房，投資房變自住，至少1~2年。
詢問了銀行是否需要refinace，銀行給出的答復是不需要，not care about 投資 or 自住，只要你借的amount一樣，銀行方面可以任意改動title以下的amount。然後變成以下

loan A (Investment)
600K 投資房      物業A市值400K      market租金=$400/week

loan B (Residential)
100K 投資房      物業B市值650K

loanA + loanB= 700K

提問是，原來的情況是合情合理的，調換了以後，變成了一個400K市值的物業卻借出了600K的貸款，他的NG claim回來更多了，是否需要建議我的朋友平均一下他的loan， say for example loan A 450K，loan B 250K？我也是類似情況，想效仿，但是猶豫中。

JohnnySu

What you have done does not change how much interest you can claim .
If you start renting property B out then your Interest deduction is the interest on what you have originally borrowed to purchase B.

SIUKONGFOK

taxbreak 发表于 2012-10-16 11:06
What you have done does not change how much interest you can claim .
If you start renting property B ...

投資房借的錢還是600K，利息沒變。
但是投資房的地址變了，租金從$600/week 下降到了 $400/week, 他的lost變大了，能deduct回來的就更多了。

我的疑問是他現在的房子價錢和他的loan不matching，這點會不會引起ATO的注意？
如果是合法的，不存在風險，我也想效仿的。

JohnnySu

If you rent out a property the interest deduction is the interest on what you have originally borrowed to purchase that specific property. Refinancing and swapping loans around does not give you any tax benefit.

SIUKONGFOK

taxbreak 发表于 2012-10-16 11:37
If you rent out a property the interest deduction is the interest on what you have originally borrow ...

大俠
你的意思是，ATO 還是參照他最原始的貸款嗎？能具體解釋一下嗎？

退稅時不是應該出示銀行提供給你financial year的statement，上面寫明這一年你在這個地址的property上付出的利息是多少，加上一些必要的開銷，然後減去你的租金回報，就是他的lost阿。

現在他的銀行將statement上顯示的這個地址對調了一下，所以利息是不變的，但是investment loan指向的地址變了，租金回報變了，lost變大了。

JohnnySu

SIUKONGFOK 发表于 2012-10-16 10:47
大俠
你的意思是，ATO 還是參照他最原始的貸款嗎？能具體解釋一下嗎？

大俠
你的意思是，ATO 還是參照他最原始的貸款嗎？Correct能具體解釋一下嗎？

退稅時不是應該出示銀行提供給你financial year的statement，上面寫明這一年你在這個地址的property上付出的利息是多少，加上一些必要的開銷，然後減去你的租金回報，就是他的lost阿。

現在他的銀行將statement上顯示的這個地址對調了一下，所以利息是不變的，但是investment loan指向的地址變了，租金回報變了，lost變大了。This is not allowed. It is cheating.

rickinclayton

简直是胡搅蛮缠啊，晕，还有是朋友的物业，真神

lee2267

同意6#.. 其实1#的 就是税法意义上的 违规 操作。。ato是不承认的。。 如果被ato抽查到。。 该1-2年贷款利息（不管是a或者 B ）是完全不能抵扣的。。去年 有个官司就这这么判的。。最后 ato 淫了 。。投资房 0 支出 抵扣。。
如果硬要操作。。你必须要书面说明  为什么  要 从 B 投资房 转换 到 自住房。。理由必须要充分。。会计这边是没有问题。。ato那边就 不知道了。但是会计 还是会选择 Loan b

SIUKONGFOK

rickinclayton 发表于 2012-10-16 13:17
简直是胡搅蛮缠啊，晕，还有是朋友的物业，真神

挺好的朋友 一起買的物業
他買U6， 我買的U5
所以有意學習。

SIUKONGFOK

lee2267 发表于 2012-10-16 13:18
同意6#.. 其实1#的 就是税法意义上的 违规 操作。。ato是不承认的。。 如果被ato抽查到。。 该1-2年贷款利 ...

住進投資房的原因也是和稅務有關，是想住進去1~2年，然後再搬出來，折騰一下以後，房子不是有免6年的CG嘛。


都說不合法，能指條合法的路嗎？我也打算明年搬家到投資物業裏面，然後把現在住的租出去。

lee2267

合理的操作 是
房A 出租1-2年。。要申报。。无 利息 抵扣。但有水，康嫂 以及 简单的小额装修费用 等支出抵扣。不建议使用 depreciaiton report，是正现金流。。建议使用 agent。
房B 自住1-2年。。自住期间不要大装修。。简单的小额装修费用可以。可以无收据。

1-2年后
从房 B 转 房A：  房B可以大装修。。 要保留装修收据。。请人出 depreciaiton report 附带给上 装修 的收据。。如果没收据，装修前后要拍照。要有照片对比。
loan B 可以 refinance，refinance的 金额小于等于装修费用。向会计出具 从房 B 转 房A那天开始起的  loan B 银行 对账单。  如果有 refinance。要出示refinance前后的记录。

在这个期间如果房A申请 利息抵扣的话，该操作就完全废了。。

有情提示：仅供参考。。不具有 税法 建议。欢迎拍砖  ^_^

SIUKONGFOK

lee2267 发表于 2012-10-16 13:58
合理的操作 是
房A 出租1-2年。。要申报。。但是没有 利息 抵扣。。是正现金流。。
房B 自住1-2年。。自住 ...

先謝謝了，確實有點不明白你的理論，爲什麽房B自住，還不讓裝修？

我的話搬進房B以後，可能過幾年會買個房C自住，然後A和B都出租。

我繼續等待更好點的advise。

我想再提問的是ATO如果查我朋友，會查哪些方面？就是説會以什麽罪來查。 他的銀行出示的單據都是真實的材料，目前來説就是600K的貸款，指向的是房子A，房子A有房產中介提供的收入證明。我能想到的是，他價值400K的房子，貸出了600K的貸款，這個有點不合理。

lee2267

SIUKONGFOK 发表于 2012-10-16 14:21
先謝謝了，確實有點不明白你的理論，爲什麽房B自住，還不讓裝修？

我的話搬進房B以後，可能過幾年會買個 ...

爲什麽房B自住，還不讓裝修？--没有说不让装修。。自行查看楼上的 update

我的話搬進房B以後，可能過幾年會買個房C自住，然後A和B都出租。-你要买了C后。。A从 C settle 那天起可以开始抵扣利息。。如果A是一直出租的话，如果你只是说想买C的话，这个情况下是不建议 做 A 的 利息抵扣。

我繼續等待更好點的advise。

我想再提問的是ATO如果查我朋友，會查哪些方面？就是説會以什麽罪來查。 他的銀行出示的單據都是真實的材料，目前來説就是600K的貸款，指向的是房子A，房子A有房產中介提供的收入證明。我能想到的是，他價值400K的房子，貸出了600K的貸款，這個有點不合理。-1楼的 整个行为本身从税法角度就是 不合法的。。没有合理不合理这一说。。已经有法庭案例在那边了。

有情提示：仅供参考。。不具有 税法 建议。欢迎拍砖  ^_^

SIUKONGFOK

lee2267 发表于 2012-10-16 14:31
爲什麽房B自住，還不讓裝修？--没有说不让装修。。自行查看楼上的 update

我的話搬進房B以後，可能過幾 ...

謝謝你，我了解點了。

kevin_m

完全同意 2楼

具体可以看
http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... 20121/NAT/ATO/00001

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