出租几年的房子，故意住进去半年，免CGT吗？

f18

原帖由 clur 于 2012-2-2 22:00 发表


楼主一开始就都没在里面住过，直接出租的，你确定可以？

不行，顺序是先自住-出租-自住，在6年之内可以，如果，买来直接租出去，不行。

f18

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 13:25 发表


随便你怎么理解吧。我就这么说吧，这个问题我在07年的时候就和2个BA讨论过了。
他们的回答就是no，他们说你可以不给CGT，但是ATO一旦查到就会让你退出来，把你放到watch list上面。

你难道没有看到下面还有一段吗？
Moving  ...

你可以找一本master taxation guide,那里有很清楚地解释，如果先是自住（main residence)，之后搬出(rent)，6年之内搬回来,CGT是exempt...按我的理解。。当然每个人可能理解的不同。

f18

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 21:25 发表
抱歉，说错了一点。应该就income originated in Australia交税，那么包括租金。but only income originated in aust.

correct

snowolivia

abh

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 13:15 发表


所以，你也是这么说的，如果你是一个FP，你的client问起你这个问题，要求你给他专业的回答，我想你肯定不会简单的说yes。
而就我上面所说的例子，我想你应该会说no吧。

我以前在另外一个帖子里也质疑过这位“搞税的”的专业性。
看来还是做IT的逻辑性跟胜一筹。

snowbird

买下就出租的房子，没擦边球可打。

何去何从

进来学习了

ialienam

我覺得問會計師,  真正懂的會計師應該不太可能上來免費幫你解答.

如果不願意花錢, 想聽論壇上的討論.. 那風險自己負責.

想走這些grey area, 就我常和別人說的..超速沒被抓到就是沒事..被抓到你就是違法.. ATO真要查起來 如果發現你是故意想逃稅.. 你也跑不掉.

p.s 不過我滿贊成#91 應該要先自住, 出租再自住. 要不然所有的人這樣做的話 誰要來付CGT.  
當然我也不是CPA, so not 100% sure. 只是ATO website的case study好像就是先自住, 出租再自住.

tracy99

学习，收藏

liqur

芥菜种

Mark

jamyi

如果自住房买下的时候房子租约没到， 租客不愿搬走， 等过了半年租约到了才搬进去， 后来一直是自住， 住了5年， 现在准备卖出， 需不需要交CGT?

jamyi

原帖由 jamyi 于 2012-3-27 09:25 发表
如果自住房买下的时候房子租约没到， 租客不愿搬走， 等过了半年租约到了才搬进去， 后来一直是自住， 住了5年， 现在准备卖出， 需不需要交CGT?

有高手能回答一下这个问题吗?

Momotaba

原帖由 jamyi 于 2012-3-28 16:18 发表


有高手能回答一下这个问题吗?

如果这个房子是你的main residence，那么你必须move into the dwelling as soon as practicable


However, if there is a delay in moving in because of illness or other unforeseen circumstances, the exemption may still be available from the time you acquired your ownership interest in the dwelling.

If you could not move in because the dwelling was being rented to someone, you are not considered to have moved in as soon as practicable after you acquired your ownership interest.


上面的两段话我是在税局网站上找到的，请看下面链接：

http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=81&H81



那么如果我们根据上面的说法分析一下你的情况，那租客还在的半年，应该要算CGT。剩下的时间不用，因为main residence exemption.

linxinkai

http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/36887.htm

ato整了好几个类似例子，自己看吧

audi

mark

aprilbaby

进来纯属为了学习的

rebeccamy222

mark

southsouthsouth

lz你说得这个方向是对。我客户就这么干来着。

cllinzhen

If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out.

是不是说只是六年内只要住过都可以申请６年的减免。。。

eric_hl88

这个CGT没有什么难度，为什么大家上了这么多课都不明白。

这个题目回答非常简单。

你以前出租的时段都不能免CGT，你自己住了半年后，这半年时段可以免CGT，问题是你半年后呢，如果你继续提名这个房子作为你的自住房，你确实可以搬出去，然后出租，退税什么都完全和投资房一样，自己却可以住其他地方，这个房子从算自住开始都可以免CGT直到6年。如果你6年后出售，这6年CGT确实可以免。只要算第一年出租时候的CGT。 所以计算是：一共是8年持有时间，8分之1的时间是投资房，其他时间都是自住房（虽然出租），所以要有8分之一的时间需要算captital gain的。但是你已经持有超过一年时间，有50%折扣，就是16分之一啦。这样简单，OK。
可是，可是 可是，最后一次讲了，你要记住，你很开心的提名这个房子为你的自住房时候免CGT，又开心的大把收房租，还扣税时候，你名下如果还有其他房产，任何其他房产从这个时期开始，都不再算是自住房了，包括你自己真的住着的那个房子，都在同时期开始算成投资房了，都开始要算CGT时段了。因为一个人几乎任何时候只能有一个自住房。你提名了那个出租着的房子为你的自住房，那么其他的就没有资格了。（买卖旧的自住房的时候，如果已经搬去另外一个自住房，有三个月时间，可以算同时有两个自住房，仅此例外）
所以没有这么简单占ATO便宜的。要扣税的，就有可能缴CGT，自住的只有一个既能免6年CGT，又退税。所以提名那个为自住才是关键，那个最可能卖的，又可能涨幅最高的，去弄个自住。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2012-4-5 13:09 编辑 ]

tina50

看了一遍，看糊涂了，先记下，慢慢学

fifi

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 15:39 发表


有句话你说的很对，最后解释权是ATO。就像很多父母探亲的，要退税，有的人也是在ATO网上做过测试的然后pass的，也是通过tax agent来走的。但是最后ATO还是让退了。

昨天下午和BA开会前，聊天的时候也顺便问了他们一下，然后讨 ...

税法中的 Part 4A， 是目的主导不是行为判定的。ATO如果认定你的目的是逃税，不管你的行为是否符合法律条款，都会被判定逃税

karaoke_oz

mark