请教一个自住房变为投资房的负扣税问题

LinuxXp

请教一下足迹的懂得退税方面的专家，假设我有一个自住房的贷款 50 万，属于 offset 那种，当时贷款是 internet only 的，所以我有 saving account(offset account) + Home loan account.
如果我把 30万放在 saving(offset) account, 可以抵消一些利息。同样我也可以放到 Homeloan account, 一样是可以抵消利息。 Offset account 和 homeloan account 之间的金钱是可以自由移动的。
现在我要把这个自住房变为投资房，我听人家说，由于我放进了 20 万到 homeloan account, 因此我只能把我的投资房只有 20 万的贷款来负扣税。
我说我完全可以把我的 homeloan 的钱，立即移到我的 saving account 呀。。人家告诉我这是违法的。
我以前根本不知道这两个 account 有什么区别，所以我一直把更大的金额，移到了 homeloan account. 请问有同学了解这方面信息吗？
我目前还没有把我的自住房变为投资房，我听有些同学说，在把我的自住房变为投资房之前，只要把我的 homeloan account 的钱，移到 offset account,算是合法的。
由于大家的意见都不同，只能上来求助专家了，先谢谢了！

LENNY_DONG

YOU CAN MOVE YOUR MONEY BETWEEN EACH ACCOUT

BUT FOR TAX PURPOSE ONLY BASED ON YOUR INITIAL LOAN WITH THE MONEY YOUR ALREADY PAID.

BAD LUCK

MAYBE BUY ANITHER INVESTMENT PROPERTY

鱼羊鲜

ONLY BASED ON YOUR INITIAL LOAN
学习了

ialienam

這問題就看問誰了.

正確來說/legally - 應該是不行..就上面accountant說的, 是看你最初的loan account. 你要以還回loan account (redraw facility), 妳錢再拿出來就不能做tax deduction, 除非你拿出來的錢是做investment. 所以offset好處這裡就用的到.

Illegal - 但就樓主說的一樣,會問到不同答案..  我也看過很多人把錢從redraw轉回offset.. or refinance it before turn into an investment property. 合法來說 也是不行. 但實際上, 你沒被抓到就...

就像開車speeding, 沒被抓到就不會被罰. 但是不是違法? 當然是.

所以你要問accountant or legal profession, 當然都是和你說合法的事. 要不被抓到 不單單被罰錢這樣簡單.

那問一般朋友, 膽大..答案就不一樣.

wmwbull

请专家。。。出招。。。。。。

猪小妹

一般设立OFFSET帐户，就是为了抵减房子贷款利息的同时，资金未来的方向更自由和方便，因为里面的钱算是你的存款，而不是多还贷款本金的额度。你将钱从OFF SET的钱转入贷款户口，就表示这些钱是要多还本金，而不是单纯你的存款了。那如果最后这个房子要从自住房转为投资房时，你再将这部分钱转出，使贷款额增加，以达到负扣税的目的时，这部分钱的流向必须用作投资，买另一投资房的首期，又或者投资股票、外汇等，将来税局提问时，你必须拿出证据交待这部分的投资方向和投资结果，交待不清就是有问题了。

LinuxXp

谢谢各位的热心帮忙！我得到的消息是：

虽然 offset account 和 homeloan account 的钱是可以自由移动的，但是如果把自住房变为投资房，想要负扣税的话，是要看你的银行 loan statement 的历史，以最低 home loan ammount 的那次来计算的。所以我放到了 homeloan account 的多余的钱，就算我是 interest only homeloan,但是银行的 loan statement 显示，我的 home loan amount 是减少了的，所以其实是不能把以前的所有贷款来负扣税的。也不能通过 refinance 来达到更大的 homeloan 来负扣税的。

LENNY_DONG

That is what we all tell you about

louiz

但是放在OFFSET ACCOUNT里面，以后再转走，这个是没有问题是吗？

simplyjean

原帖由 LinuxXp 于 2011-12-19 13:16 发表
谢谢各位的热心帮忙！我得到的消息是：

虽然 offset account 和 homeloan account 的钱是可以自由移动的，但是如果把自住房变为投资房，想要负扣税的话，是要看你的银行 loan statement 的历史，以最低 home loan ammount 的那 ...

原来是这样啊。我有个问题希望有人能帮助回答。举例说loan balance还剩下20万了，如果转为了投资房，并做了refinance到50万，其中多贷出的30万用于投资另一个房产，那么这个30万的利息是否可以用于扣税呢？非常感谢如果有人可以帮忙解答。

茄菲

将它分开一个loan account 不就简单了?

simplyjean

原帖由 茄菲 于 2012-2-5 21:41 发表
将它分开一个loan account 不就简单了?

是，分开两个账户。但是因为第一个以前是自住，还了principle,那么这个这部分减少的principle就算是refinance出来了去买第二个房子，由此产生的利息也不能抵税了。这是我的理解。请高手指点。

颓废的败家子

ATO无权干涉你先还 哪个房子的loan interest

但是你自住的房不能报税利息早晚要还的

simplyjean

原帖由 颓废的败家子 于 2012-2-6 00:47 发表
ATO无权干涉你先还 哪个房子的loan interest

但是你自住的房不能报税利息早晚要还的

那就是说如果贷款只要是投资，就可以抵扣利息，不论是这个房的loan的钱转到另一个房子的loan,只要是这两个都是投资房就没有问题。自住房当然不行，所以自住房和投资房的账户会独立。我的理解对吗？

sapsky

借楼主帖子问一个负扣税的问题，如果投资房有夫妻双方名字，夫妻双方各占50%，如果夫妻双方中只有一方工作，是否在房子折旧和负扣税上只能按有工作的一方来算，比如原来的扣税和折旧只能算50% 因为只有一方交税了，还是按家庭总的交税额来抵扣？

Momotaba

原帖由 sapsky 于 2012-2-6 12:11 发表
借楼主帖子问一个负扣税的问题，如果投资房有夫妻双方名字，夫妻双方各占50%，如果夫妻双方中只有一方工作，是否在房子折旧和负扣税上只能按有工作的一方来算，比如原来的扣税和折旧只能算50% 因为只有一方交税了，还是按家庭总的交税额来抵扣？

I don't quite understand what you mean by saying 还是按家庭总的交税额来抵扣.

In the scenario you mentioned above, husband and wife. If we assume hubby is working and the wife takes care of kids.

Between them they have a rental property. To me it is irrelevant who is working or not working, in terms of claiming deductions, you need to look at the ownership of this property. So husband will be entitled for half and the wife will be entitled for the other half.

I don't think you can negotiate the way how they can claim deductions related to this property. That is just the way it is.

小豹子

请教一下。 如果这个自住房都换了好几次银行了，怎么知道以前最低的 balance 是多少呢？