如何报税？部分自住部分投资房， positive gearing

sz11686

大家好 第一次来这个论坛。我现在有一个复杂税务问题需要一些建议。

专业人士帮我看看这样对不对。
报税2010-07-01 到2011-06-30
房子双层house 大概308平米，自住71平米。 自住占用23%。投资77%

所有deduction都要乘以77%的汇率

[ 本帖最后由 sz11686 于 2011-10-22 01:07 编辑 ]

sz11686

另外还有两个问题
问题1：:自己做的tenancy agreement 和lease是否有效？ 我是一间间自己找人自己出租的。

问题2：如果是negative gearing，不想claim deduction 是否要申报。我的理解是如果行为没有产生盈利应该可以不用报税。

[ 本帖最后由 sz11686 于 2011-10-3 22:48 编辑 ]

Quantum

沙发！不熟悉，帮你顶！

Henrychen

房子出租所得46261???

righttang

稍微再报点折旧呢？

sz11686

折旧这问题不好做呀，没什么可以折的。好多receipt都没留着。 郁闷。

自住的比例能不能报低点呀。我自己主卧有30多平米。 厨房和living area 是大家公用的，这些是否可以归做投资的部分呀。如果可以，那么自住比例就变为33/308=10%
投资就可以变为90%。 不知道税局是否对这比例 查的很严呢。 我听说是自己提供floor plan， 他们会不会来家里派专人量呀？

sz11686

是呀 自己管理 分屋子出租 虽然麻烦但是赚的多

berlindut

不懂，帮顶

cerinahe

如果你的房子是新房子的话，应该找quantity surveyors给你做一份depreciation report。


租金这么高有没有包括水电什么的？如果有的话也可以claim啊。不过总的来说肯定是要交税的了，也就是多少的问题。

sz11686

房子30年前的了，质量很好，双层double brick。 没法折旧了。 水电网电话什么的都是share的。 关于部分投资部分自住房，到底如何计算投资比例，我还不太清楚。

我咨询过会计，说凡是你需要经过的地方都不能算投资。 我个人觉得没有道理。我觉得应该是自己住的卧室不算投资，其他公共部分都可以算投资。 如果这样的话，我就可以说85%-90%是投资的了。 不知道ato 有没有详细文件说明如何计算这个比例。 还有不知道查这种情况是否很严？

真不知道怎么报，马上就10月31号了。急

VVVV

这个ruling 看一下，

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... T2167/nat/ato/00001

你的情况应该属于：
Arms length letting of an identified part of a residence, e.g. a bedroom, with access to general living areas

rent charged by the owner represents a normal commercial rent.
common area 可以算的 （ floor area of the residence to which the tenant/lodger has sole occupancy together with a reasonable figure for access to the general living areas including garage and outdoor areas.）

自己管理有home office expenses, 也是可以claim 的

老房子的capital worker deduction没了，fixture & fitting , deprecating assets 还是可以claim 的， 有没有买洗衣机冰箱之类呀？

[ 本帖最后由 VVVV 于 2011-10-4 19:30 编辑 ]

sz11686

原帖由 VVVV 于 2011-10-4 19:18 发表
这个ruling 看一下，

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... T2167/nat/ato/00001

你的情况应该属于：
Arms length letting of an identified part of a residence, e.g. a bedroom, with access to gener ...

请问，你的意思是说，公共的区域可以算做投资的面积？ 我看的有点昏。
谢谢：）

VVVV

原帖由 sz11686 于 5-10-2011 01:18 发表

请问，你的意思是说，公共的区域可以算做投资的面积？ 我看的有点昏。
谢谢：）

公共的区域可以摊算

lee2267

不是。。我们客户被auditing的时候我是按room算了。。4个room 其中1个自主。。算75% 出租。 。
ps ： 公共区域算法不考虑。 除非你公共区域里也住人了。比如客厅。
自己做的tenancy agreement 和lease是否有效？--有效。。但是不够。。要提供开给tendency的receipt同时。
就算你是水电煤全包。但是你写在contract里了没？  如果写了。可以claim。但是要注意你的rental / 房间要达到
市场价格。。假如realestate 上你周围区的价格是 500/月/room 。。那你全包水点煤要550/月/room。。
低于市场价格你就倒霉了。 。
30年的房子。房子折旧基本没了。 但是家具电器折旧应该还可以抵个2k-3k/年的。。找个 quantity surveyor做个quotation 。

"我的理解是如果行为没有产生盈利应该可以不用报税。"  错。。都要报。。不要自己为事的理解。。

我听说是自己提供floor plan“ 听谁说的。。至少我没听说。。

“去年房子出租所得46261”。 按照市场均价 550/月/room 。。46221/12/550=7 room +自住1room = 8 room。。

好大的房子啊。希望你不是在monash　区。。不然一旦你报了tax了。。康嫂马上就会来了。。看你的房子符合不符合住８个人。。
monash康嫂　最近在严查　老house　大出租房。。我朋友家就被查了。。出动了２个department　。
１个是healthy　department　。看厨房和浴室。。１个是building　department　。看房子内部的改造有没有隐患。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-10-14 00:17 编辑 ]

VVVV

原帖由 lee2267 于 14-10-2011 00:00 发表
不是。。我们客户被auditing的时候我是按room算了。。4个room 其中1个自主。。算75% 出租。 。
ps ： 公共区域算法不考虑。 除非你公共区域里也住人了。比如客厅。

你光算room是不对的，ATO Aduit 不会告诉你少算了Deductible portion的

这个ruling 看一下，Taxation Ruling No. IT 2167

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... T2167/nat/ato/00001

10. The situations represented under this heading call for apportionment of expenditures incurred in respect of the residence to determine what amounts may be allowed as income tax deductions. Inevitably it will be a question for decision in each case. As a general approach apportionment should be made on a floor area basis, i.e. by reference to the floor area of the residence to which the tenant/lodger has sole occupancy together with a reasonable figure for access to the general living areas including garage and outdoor areas. If, for example, the tenant/lodger had sole occupation of one room in the residence and shared the general living areas equally with the owner/occupier, it would be appropriate to add one half of the floor area of the general living areas to the floor area of the room of sole occupancy in order to make the necessary apportionment. In some cases access to the general living area may be restricted to the kitchen, bathroom, a laundry - it would be necessary to restrict the reasonable figure for access to general living areas to those rooms.


其他的同意

sz11686

原帖由 VVVV 于 2011-10-14 01:17 发表

你光算room是不对的，ATO Aduit 不会告诉你少算了Deductible portion的

这个ruling 看一下，Taxation Ruling No. IT 2167

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... T2167/nat/ato/00001

10. The situation ...

我的情况是： 房子总面积308平米。
我自己主卧+封闭阳台大概45平米。
所以我的计算方法是 45/308=14.61%. 所以投资面积为85.39%
所有deduction 和depriciation 都乘上投资比例85.39% 作为最终投资损失。

[ 本帖最后由 sz11686 于 2011-10-14 12:39 编辑 ]

lee2267

原帖由 VVVV 于 2011-10-14 01:17 发表

你光算room是不对的，ATO Aduit 不会告诉你少算了Deductible portion的

这个ruling 看一下，Taxation Ruling No. IT 2167

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... T2167/nat/ato/00001

10. The situation ...

这个ruling 我之前也看过的。。结果被告知； 这个不太适用于residencial property。更多用于holiday home or potential retirement home for part only of a year和Purchase of a residence by a family trust and the subsequent leasing of it to family beneficiaries in the trust. Letting of a residence during a transfer in place of employment 和Payment by family members of an amount for board and lodging.

ps ：我已经做了有至少3个被audit的rental property 了。都是自己住1间。。其他出租。我用的都是room base。没出现问题。。都过了。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-10-14 10:22 编辑 ]

sz11686

Cannot type Chinese at work.

But Room has different size. Do we need to take it into account? e.g. I have 8 bedrooms in my house and I live in the biggest one arround 33sqm and size of other 7 bedrooms is from 9sqm to 13sqm. Should I calculate as 7/8 =0.875 or 33/(33+7*11)=0.70?

sz11686

原帖由 lee2267 于 2011-10-14 10:19 发表


这个ruling 我之前也看过的。。结果被告知； 这个不太适用于residencial property。更多用于holiday home or potential retirement home for part only of a year和Purchase of a residence by a family trust and t ...

Hi I really want to know how ATO find out you are patially renting out your room from the figures provided in etax. As you know, in etax we only need to provide the total rental income and total deduction.
Is it because you are using the same address as your residencial address?

Another question: I share all the bills with tenants not earning money from it. Do I need to address it in tax report?

Cheers

VVVV

不同意ATO, Ruling 本身就是针对Residential Property，要是我会和他们争到底，ATO 也有很多认错的时候

ericantona

有包家具吗？有的话家具电器厨具什么的可以报费用。单价300以下可以一次报完，300以上报折旧。

home office的费用也可以报，买电脑，文具，电话费用等等。

如果自己不了解的话还是找会计做能报多点。

sz11686

关键好多是买的二手家具，也没有收据。发帖想请各位看看有没有疏漏。其实我主要是担心自己住一部分，然后出租一部分，算错比例，被ato罚。有收据的我都报了，包括2008年买的1000多的电视，我是按ato的折旧年限折算的。比如，电视购买价格1180.按10年折旧，每年折118元。购买日期  25/06/2008 到投资开始2010-07-01, 所以到投资那天还剩余 942.38。然后再按10年折旧，每年可以折94.24. 不知道这种算法对不对

lee2267

原帖由 sz11686 于 2011-10-14 12:37 发表


Hi I really want to know how ATO find out you are patially renting out your room from the figures provided in etax. As you know, in etax we only need to provide the total rental income and total ded ...

dont know about etax. never used it.. in professional softare,we can typing percentage of use..

bills normally not deducted except landlord water bill and council bill.. all other utility bills always ignore. of course, u can deduct, but will bargain with ATO,
will cost more and pay more to accountant due to time problem, so we never include it. but if u  urself doing that and if u have more time then u can argue
with ato.

mark2003

Lz 能否介绍一下经验，租金$900每周，还合租，真让人佩服

sz11686

自己找人一间一间出租，关键是签约的时间。6个月一签，要cover暑假3个月，允许提前退房但是要自己找人来顶。 这样的话可以最大限度避免暑期3个月无法出租的问题。 还有和房客保持好关系，我一般只招男生，一起打牌打游戏打篮球，最后都混得和朋友一样，大家之间就比较融洽。好多人说人多住一起不方便，其实人多有人多的好处，比如打网络游戏，三国杀，一家子自己就凑齐了。还有好些都是同学，一起住进来通常就不走了，毕竟外面take房子也不便宜，还要受中介老外房东的气。 呵呵。而且我这边是永远不涨房租， 如果一直住的话。 要关注同学们的需求，房间内设施齐备，上网最重要所以宽带要好。最近网络速度很不好，准备申请开另一条电话线+ADSL2.  安装中文卫视 一起聊天看电视什么的。 总之就是尽量满足所有合理要求 ：）

mxgong

你是CASH 吗？

如果是的话，你为嘛要说那么多间出租啊。2间出租不久可以了，或者1间出租。要是1间出租还要补税。 不报就是了。


另外，你这房子不错，