房价与消费的关系 －澳洲面临经济危机

yuko

众所周知，澳洲的零售业和小生意的各项数据日渐糟糕，破产数创历史记录，小业主欠房贷率创历史记录，很多人对此不解，因为澳洲的失业率还是很低的。连RBA最近也说这个现象是个迷“mystery”。其实RBA是假装不知道。原因很简单 － ”财富效应“ （wealth effect）尤其是房产财富效应是零售业，小业主的关键。
历史数据显示，房价每涨10％，下一个季度的消费就上涨1.7% ［1］.因为大家觉得自己投资高明，纸面财富增加了，就开始花这些纸面财富，或者更有甚者，把房子增值的部份抵押出来消费或者继续投机房子。一旦房价下降，消费也会急转直下，造成经济下滑，从而进入一个恶性循环。
下面是新西兰，英国，澳洲房价和消费的关系图。其相关程度，一目了然。仔细观察澳洲数据的最后部分，不难发现虽然房价已经开始暴跌，零售业下跌的路才刚刚开始。
结论很简单：澳洲零售业和小业主的日子将在未来很长一段时间内不好过。房价与零售业和螺旋下降会继续持续，除非政府救市。
［1］http://www.afr.com/p/national/fa ... 7olZZ7AJtYEOJadyZCI






[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-26 13:17 编辑 ]

wdmznzd

毫无新意，老调重弹。

自游自在

买得起就买,买不起的就努力赚钱,努力攒钱.

XIAOTUDOU

就是。7年翻一番。澳洲的房价就从来没跌过。

terry11

Nz的房子是掉的很厉害

awan

自己住，坐看房市涨跌~与我无关

philguo

楼主的论断和我是不谋而合，我一直说澳洲经济危机还未到来，其后萧条期至少十年。

MU

个个都像经济学家似的。。其实都是浮云。。

1997

楼主唱衰，不知是不是想房价下跌好捡便宜呀。这样一篇接一篇的，看来很看重足迹的影响力喔

way0109

房价不是看短期，波动是必然，但是总体趋势上涨是明显的。
什么时候是购房的最佳时期：现在！
否则你以后回头看到的时候，永远觉得自己没赶上好时候。房子毕竟是稀缺资源，否则政府也不用搞什么NRAS.

aunz2009

原帖由 terry11 于 2011-5-26 18:44 发表
Nz的房子是掉的很厉害

Nz 的房子应该是在2002-2003开始起飞的吧，当时Nz放开投资移民和技术移民，只要把钱在当地银行存2年定存就可以得到永居。大量移民涌入带动了房价，很多人把房子升值的部分贷出来做首付买下一套投资房。后来怕移民太多，投资移民突然就关门了，技术移民也提高难度，要移民局邀请才行。金融危机一来，房市破裂，满街都是Morgage sale,找现金买家，Auckland city 的公寓跌得更厉害，因为不能移民留学生都不来了。

LENNY_DONG

原帖由 aunz2009 于 2011-5-27 02:55 发表


Nz 的房子应该是在2002-2003开始起飞的吧，当时Nz放开投资移民和技术移民，只要把钱在当地银行存2年定存就可以得到永居。大量移民涌入带动了房价，很多人把房子升值的部分贷出来做首付买下一套投资房。后来怕移民太多，投 ...

说的很正确，不过存钱可以移民我不认为。
2003年几次学校倒闭和留学丑闻，加上纽比高涨，很多人来澳洲

关键哪个地方人太少了，没需求。。

花弄月

两点可以救市：

1. 换政府
2. 放开移民

立马奏效！

dlcat

不认为澳洲还敢放开移民政策，难

anz2010

换政府？工党是澳洲最支持炒房的政府了，除非换中国政府来管

aunz2009

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-27 10:54 发表


说的很正确，不过存钱可以移民我不认为。
2003年几次学校倒闭和留学丑闻，加上纽比高涨，很多人来澳洲

关键哪个地方人太少了，没需求。。

当时投资移民政策是NZ$100万在任何NZ境内银行放2年就可以得到PR，并且没有任何的居住要求，英文也可以用交钱代替。没多久就被来自中国的投资移民挤爆了，后来急忙提高门槛，要求英文成绩，结果没人来有一年整年只批2个投资移民。
NZ当年放开移民的一个背景就是澳洲对NZ 公民的永久居民政策的改变，大量新西兰人在关门之前抵澳，当地房价大跌，才不得不开放移民。

[ 本帖最后由 aunz2009 于 2011-5-27 13:37 编辑 ]

damogao

原帖由 aunz2009 于 2011-5-27 13:23 发表


当时投资移民政策是NZ$100M在任何NZ境内银行放2年就可以得到PR，并且没有任何的居住要求，英文也可以用交钱代替。没多久就被来自中国的投资移民挤爆了，后来急忙提高门槛，要求英文成绩，结果有一年整年只有2个投资移民符合要求。

NZ$100M是1个亿啊？？？是不是搞错了？

S.E.

原帖由 花弄月 于 2011-5-27 10:59 发表
两点可以救市：

1. 换政府
2. 放开移民

立马奏效！

Don't like the 2nd point~Go for the 1st~

o8m

原帖由 aunz2009 于 2011-5-27 13:23 发表


当时投资移民政策是NZ$100M在任何NZ境内银行放2年就可以得到PR，并且没有任何的居住要求，英文也可以用交钱代替。没多久就被来自中国的投资移民挤爆了，后来急忙提高门槛，要求英文成绩，结果有一年整年只有2个投资移民符合要求。

NZ$100万吧。

aunz2009

是100万，打错了。

william720

原帖由 自游自在 于 2011-5-26 17:28 发表
买得起就买,买不起的就努力赚钱,努力攒钱.

强烈同意，真正买房自主是不用管唱衰还是唱涨的，投资的是话是看眼光！其他的神马都是浮云

cangaru

GFC2

肥猪肉佬

关键是有163移民的话就不在乎LZ唱空， 一择千金买房的还是不少。

icac

零售业萧条？随着澳元增长，入口成本变得便宜了从而带动公司利润。楼主不信可以看看Coles, Woolworth 等等零售巨头的财政报告。平均增长利润都在6，7%以上. WOW的利润预测更是到达9%.

可能小生意确实比过去难做了，但这是因为大公司开店开的范围越来越广外加营业时间增长。而且因为这些公司的拓展，就业机会增加。

另外大家如果有看新闻都知道，澳洲的矿业随着中国经济增长加速已经开始带动了起来，这将带给澳洲更多的就业机会以及热钱流进来。

想买房子的现在快吧，不然估计又是一轮热涨了。

icac

另外楼主说的花销纸上财富根本不成立。随着利息开始想上爬，澳洲人现在的消费心理根本就在下降

楼主一直危言耸听，举出了很多数据以及理论

但是房价上涨的最大原因只有一个-通货膨胀

在08年的金融危机上面，全世界所有发达国家都印了很多钞票救市。这些钞票现在已经成为市面流通的货币并且从08年开始带动着所有保值类资产（包括黄金，白银，股票，房产）一直往上涨。

如果说有一天资产会下降不是不可能，除非政府不印钞票反而回收市面流通的货币。否则钞票越来越多，但是土地，黄金，等等资产数量维持不变，结果会怎么样有点常识的人都知道。

stumbby

原帖由 icac 于 2011-5-27 16:57 发表
零售业萧条？随着澳元增长，入口成本变得便宜了从而带动公司利润。楼主不信可以看看Coles, Woolworth 等等零售巨头的财政报告。平均增长利润都在6，7%以上. WOW的利润预测更是到达9%.

可能小生意确实比过去难做了，但这是因 ...

无知啊， coles woolie这些保持利润靠的是比以前强大很多的促销， 但特价都不是它们买单而是用手上的buying power逼供货商买单。 供货这边利润大减后你认为谁会好过？ 小生意量小是拿不到特价， 必然流失客户， 也会好过？

icac

Coles 和 Wollie 促销？如果你来澳洲10年以上就知道了，以前一家3口的每周消费才50澳元就能买到足够的用品。现在一个礼拜200澳元都不够。

再说谁跟你说供应商的利润减了？Wesfarmers（澳洲最大的Daily Product供应商)的股票我从$8开始留意，到现在多少钱了？请你查查看

客户流失？客户怎么流失了？现在的人是改吃空气了可以不去Woolies买面包啊？

另外，这篇文章说的是零售业,
供应商是属于生产业，和这篇文章有关系吗？

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batigol

icac 发表于 2011-5-27 17:05
另外楼主说的花销纸上财富根本不成立。随着利息开始想上爬，澳洲人现在的消费心理根本就在下降

楼主一直危 ...

明白人