地产投资问题专贴

Consultant

原帖由 franknet 于 2012-3-30 17:39 发表
请问楼主，我有一岁小孩，需要有好一点的小学，方便去city， 60w以下，有没有可以推荐的区。不考虑南区，因为从来没住过。

carlingford, strathfield, ryde

Consultant

原帖由 老佳美 于 2012-3-30 22:49 发表
请问,
如果一自住房，多还的部分，重新RF出来，当投资房的首付是否可以抵税，还是只是比原贷款额多出的部分才可以抵。
例子：
自住房，100，贷80，还30。RF贷100，50放在OFFSET上，现购一投资房，请问可抵税部分是，50，还是20。

谢谢

500k如果全用在了投资房上，这500k所产生的利息可以抵税

老佳美

谢谢回复,现在举个具体的例子,请您看看,哪个对.

自住房：
购入时，500K，贷400K，还100K。
现价：600K
RF：贷480K
1。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：400K。 其中OFFSET里有180K
                            B：（用投资）贷款：80K
当买投资房时，从Ａ的OFFSET 里拿出80K，这时Ｂ产生的利息可以抵税。

２。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：400K。 其中OFFSET里有１００K
                            B：（用投资）贷款：80K，还８０Ｋ（REDRAW 功能）
当买投资房时，从“B” 里拿出80K，这时“B”  产生的利息可以抵税。

3。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：300K。 其中OFFSET里有180K
                            B：（用投资）贷款：180K
当买投资房时，从Ａ的OFFSET 里拿出180K，这时Ｂ产生的利息可以抵税。

4。分二个账号 A：（用自住）+OFFSET：货款：300K。 其中OFFSET里有0 K
                            B：（用投资）贷款：180K，还180K（REDRAW 功能）
当买投资房时，从“B” 里拿出180K，这时Ｂ产生的利息可以抵税。

请问，1。2。3。4。那个正确，还是都不对。

Consultant

您这选择看得我头大，原则上无论从A还是从B拿出来的钱，只要是用于投资所产生的利息既可以抵税。
1，3. 从A拿钱从B抵税什么概念？而且是同样的数目
2，4.还了再拿出来什么概念？直接用80k投资即可

franknet

原帖由 Consultant 于 2012-3-31 21:52 发表


carlingford, strathfield, ryde

多谢，但是carlingford 火车单线，去city 不方便，ryde 我住过，早上bus 在victoria rd 是个恶梦，去city 要一个到一个半小时。
strathfield， 不知有没有我能买的起的房子。：（

Consultant

原帖由 franknet 于 2012-4-4 11:59 发表


多谢，但是carlingford 火车单线，去city 不方便，ryde 我住过，早上bus 在victoria rd 是个恶梦，去city 要一个到一个半小时。
strathfield， 不知有没有我能买的起的房子。：（

Strathfield有些物业并不贵

老佳美

原帖由 Consultant 于 2012-4-2 22:31 发表
您这选择看得我头大，原则上无论从A还是从B拿出来的钱，只要是用于投资所产生的利息既可以抵税。
1，3. 从A拿钱从B抵税什么概念？而且是同样的数目
2，4.还了再拿出来什么概念？直接用80k投资即可

有些乱，重新举个例子。

自住房：
购入时，500K，贷400K，已经还了100K，还有300K没还。
现价：600K，
RF贷420K，把120K加上自己的80K 共200K放在OFFSET里（当时没想投资没把其中的120K分出来做两个账号）。

现想买一投资房可不可以这样做。
从OFFSET里拿出150K还到贷款里，这样贷款变成270K，再增加贷款额度到480K，这时是不是可以用480-270=210K用于投资，并可以抵税。

另一个问题：在同一银行里做是不是增加贷款额度就可以了，还是要重新再做一个RF，来达到480K的贷款目的。、

问题多多，例子多多，

[ 本帖最后由 老佳美 于 2012-4-4 23:25 编辑 ]

fionaliu2001

买了个townhouse，自带租客，不可解约，四个月后租约到期，搬入自住，自住后两年买另一个自主房，搬出，townhouse再转为投资。
1）townhouse贷款40万，offset account里10万，买新房后，offset account里的钱转去新的自住房，townhouse上可claim的interest是基于40万贷款还是30万？
2）该townhouse以后卖出的时候，自住的两年是否不用交captical gain？比如说，共持有4年，赚了10万块钱，是否2年5万不用交，出租的2年5万一半要缴税，也就是说最后只要2万5000要缴税？
3）如果说涨幅基本发生在自己居住的两年内，比如说两年内涨了8万，在搬出的时候做个valuation report，最后在计算captical gain的时候就不用每年平分？最后的captial gain按照2万的一半来交税？

lwf0095

想向您咨询一下Macquarie Park 那边 那个 Macquarie Centre的楼盘。 是否被高估。 另外 ，我是去年刚从墨尔本搬来悉尼的呢：P 对咱们悉尼了解的有限。 那个Macquarie Centre是否值得投资呢？ （我觉得它离大学和火车站都很近，是个好location，但是由于了解不足，还是有些担心）。

另外，kellyville那个fairway drive 项目600K 是否合理价格？那个地方的升值潜力有多少？ 贬值可能性又有多大呢？

谢谢楼主您的宝贵时间！

大歆小琪

想请教楼主，
我目前在国内，我在悉尼买了个全新的2房apartment作为投资房，价格在60多万。我想知道除了利息外，哪些支出可以去抵扣租金的受益？
特别想知道新房的折旧是怎么回事，听说可以去抵扣租金受益。听说新房折旧很高，一般有7%？是不是这样？如果有7%，就算我没有利息支出，基本上我的投资房受益也是负的，就不用交税了，是这个概念吗？
谢谢了！

Consultant

原帖由 老佳美 于 2012-4-4 23:22 发表


有些乱，重新举个例子。

自住房：
购入时，500K，贷400K，已经还了100K，还有300K没还。
现价：600K，
RF贷420K，把120K加上自己的80K 共200K放在OFFSET里（当时没想投资没把其中的120K分出来做两个账号）。

现想买一投资房可不可以这 ...

当然可以。我感觉top up 和 RF 应该属于同一形式，具体情况建议您问问您的会计。

Consultant

原帖由 fionaliu2001 于 2012-4-5 09:49 发表
买了个townhouse，自带租客，不可解约，四个月后租约到期，搬入自住，自住后两年买另一个自主房，搬出，townhouse再转为投资。
1）townhouse贷款40万，offset account里10万，买新房后，offset account里的钱转去新的自住房，townhouse上可cl ...

看着您这问题，我又开始头大了，让我联想到了学生时期的解析题....
1. 400k.
2. 要交CGT，后面那个问题可以这么讲，但具体交的钱要具体问题具体分析，要看您的成本和支出了。
3. 参考答案2.

Consultant

原帖由 lwf0095 于 2012-4-6 23:27 发表
想向您咨询一下Macquarie Park 那边 那个 Macquarie Centre的楼盘。 是否被高估。 另外 ，我是去年刚从墨尔本搬来悉尼的呢：P 对咱们悉尼了解的有限。 那个Macquarie Centre是否值得投资呢？ （我觉得它离大学和火车站都很近 ...

Over Value, CBRE的项目一般都比较贵，特别是华人热点区，购买要谨慎。
悉尼的房价不会要大幅下调，主要因为供需矛盾的日益加剧，导致房租的持续上扬。 那边的House要这个价格了，特别是火车线已经批准的情况下。

Consultant

原帖由 大歆小琪 于 2012-4-7 17:58 发表
想请教楼主，
我目前在国内，我在悉尼买了个全新的2房apartment作为投资房，价格在60多万。我想知道除了利息外，哪些支出可以去抵扣租金的受益？
特别想知道新房的折旧是怎么回事，听说可以去抵扣租金受益。听说新房折旧很高，一般有7%？是不是这样？如果有7%，就算我没有利息支出，基本上我的投资房受益也是负的，就不用交税了，是这个概念吗？
谢谢了！

支出主要还有：Council and water rate, strata, landlord insurance, agent mangement fee, and any other cost spent on your property...

折旧没有那么高，现在600k没有设施的2beds新房第一年的折旧一般在14000-16000，逐年递减。

fionaliu2001

原帖由 Consultant 于 2012-4-9 21:43 发表



看着您这问题，我又开始头大了，让我联想到了学生时期的解析题....
1. 400k.
2. 要交CGT，后面那个问题可以这么讲，但具体交的钱要具体问题具体分析，要看您的成本和支出了。
3. 参考答案2.

不好意思，让您头大了，呵呵。第一个问题明白了，后面两个还是不明白。简单地问就是自住的那段时间的增值是否要交CGT？多谢了。

大歆小琪

原帖由 Consultant 于 2012-4-9 21:50 发表


支出主要还有：Council and water rate, strata, landlord insurance, agent mangement fee, and any other cost spent on your property...

折旧没有那么高，现在600k没有设施的2beds新房第一年的折旧一般在14000-16000，逐年递减。

谢谢楼主！那作为NON-RESIDENT,如果租金去掉这些费用和折扣，利息后，仍有收益的话，是不是就要缴纳29%的税呢？
还有以前在没有其他收入的情况下，光有银行利息收入，只需缴纳10%的税。那如果有这个投资房，又有收益的情况下，是不是银行利息收入也要一起按29%来缴纳吗？

Consultant

原帖由 fionaliu2001 于 2012-4-11 14:00 发表

不好意思，让您头大了，呵呵。第一个问题明白了，后面两个还是不明白。简单地问就是自住的那段时间的增值是否要交CGT？多谢了。

原则上不用，但比较难界定，即使有valuation report，这个最清楚的应该是您的会计。

Consultant

原帖由 大歆小琪 于 2012-4-11 14:36 发表

谢谢楼主！那作为NON-RESIDENT,如果租金去掉这些费用和折扣，利息后，仍有收益的话，是不是就要缴纳29%的税呢？
还有以前在没有其他收入的情况下，光有银行利息收入，只需缴纳10%的税。那如果有这个投资房，又有收益的情况下，是不是银行利息收入也要一起按29%来缴纳吗？

据我所知，应该是把您这部分的收入加到当下这个财政年度的收入然后一起报税。

忽然一悠

Fairway Drive第一期开盘我们就买了,那时候地还比较大, 现在至少涨了15%.

那边还真是有潜力.

原帖由 Consultant 于 2012-4-9 21:46 发表



Over Value, CBRE的项目一般都比较贵，特别是华人热点区，购买要谨慎。
悉尼的房价不会要大幅下调，主要因为供需矛盾的日益加剧，导致房租的持续上扬。 那边的House要这个价格了，特别是火车线已经批准的情况下。

Consultant

原帖由 忽然一悠 于 2012-4-11 20:25 发表
Fairway Drive第一期开盘我们就买了,那时候地还比较大, 现在至少涨了15%.

那边还真是有潜力.

恭喜你！

忽然一悠

谢楼主，加不了分，打个白条先

Consultant

原帖由 忽然一悠 于 2012-4-11 23:01 发表
谢楼主，加不了分，打个白条先

貌似已经不是第一张白条了，哈哈哈哈哈

Benji

手柄

楼主，sydney park village这个小区（在Erskineville）的apartment可以买吗？

Consultant

原帖由 手柄 于 2012-4-13 21:29 发表
楼主，sydney park village这个小区（在Erskineville）的apartment可以买吗？

环境较好，strata不便宜，要具体看房价。

Consultant

免费信息.....寒心阿....

Consultant

此贴在免费信息板块一天，我决不回答任何一个地产相关问题！

yybb

再记号~

Consultant

原帖由 yybb 于 2012-4-18 11:08 发表
再记号~