继续-挑战性问答：投资房问题-若干

snowolivia

我的第一套房是自住，现在要卖（当然CGT是可以免的）。
我的第二套房是投资房，已经出租了三年，每年都向税局报税。

现在我打算卖了第一套房，搬到第二套投资房里去住，
听说二套房之间自住的交接期是“半年”，
那就是说我搬到第二套房里除了交接的半年，
我还要再住“半年”，住满一年后，才能实现把第二套房也变成自住房？

那一年之后，我要把第二套房当自住房卖了，我怎么交税？（假设这四年里，第二套投资房增值了100K）

问题一：是不是前三年的增值部分75K要交CGT？第四年的25K不用交CGT？
问题二：那如果我说前三年只涨了50K，最后一年涨了50K，可行么，还是就是按时间比例来算的？
问题三：还是，因为最后一年是自住房，所以这四年都不用交CGT了？
问题四：另听说“住满一年，增值的部分1/4交税，没有住满一年，1/2部分交税”，也就是说增值的75K中的1/4交税是么？换句话说只有19K是要交税是么？

欢迎讨论，解答，或新问题。

[ 本帖最后由 snowolivia 于 2011-1-1 08:57 编辑 ]

sunjoy

问题来了
背景
有一个offplan的投资房要settle了 贷款形式是103%贷款（房价+cost） 利用现有自住房的equity来做到最大化gearing 贷款人是我和我太太 考虑到今后她可能转home duty而我的income会越来越高 决定我100% ownership。
问题1
100% ownership在我名下是否正确？ 假设我annual income 100k, 老婆 0，从贷款上而言 我的gearing可以发挥到最大效果 抵消掉不少税 希望得到确认
问题2
这个问题也是基于第一个问题 因为买的是新房 所以每年有折旧可以抵税 这个是怎么个操作方法 能怎样形式抵税 希望高人指点

明年今日

个人理解, 非专业意见

LZ的, 1, 对. 2, 税局不会根据每年涨幅来算, 会平摊到4年, 每年25k. 4, 应该是指的75k里面.

2F的. 1, 对. 2, 折旧是找专门的折旧公司/agent出折旧报告,除了stracture的折旧, 装修和家具也可以折旧, 你的交税收入= 总收入- 房屋折旧-其他费用-租金利息差.

leo727

在我打算卖了第一套房，搬到第二套投资房里去住，
听说二套房之间自住的交接期是“半年”，
那就是说我搬到第二套房里除了交接的半年，
我还要再住“半年”，住满一年后，才能实现把第二套房也变成自住房？----wrong,所谓的6个月是说你可以一直treat 你的第一套房为自住房直到他被卖掉的期限是6个月，你可以选择在第一套房子卖掉的时候成为第二套房子成为自住房的时候

那一年之后，我要把第二套房当自住房卖了，我怎么交税？（假设这四年里，第二套投资房增值了100K）-----成为自住房之前的增值额的50%需要浇水，税率为personal marginal rate

问题一：是不是前三年的增值部分75K要交CGT？第四年的25K不用交CGT？----理解基本正确，最好在搬入第二套房子的时候做一次valuation,这样taxable capital = valuation-cost. 否则的话，另外一种方法是taxable capital gain 总增值额/总持有年限 x 出租年限
问题二：那如果我说前三年只涨了50K，最后一年涨了50K，可行么，还是就是按时间比例来算的？---没有valuation的话，需要按时间比例
问题三：还是，因为最后一年是自住房，所以这四年都不用交CGT了？---wrong
问题四：另听说“住满一年，增值的部分1/4交税，没有住满一年，1/2部分交税”，也就是说增值的75K中的1/4交税是么？换句话说只有19K是要交税是么？-----wrong,注满12个月 50%的capital gain交税

snowolivia

继续问：

我已经住在第二套房子里（自住），
第一套房正在出售（第一套房原是自住房，若不想交CGT，必须在六个月的期限里卖出是么？）

tinaY

原帖由 snowolivia 于 2011-2-8 21:48 发表
继续问：

我已经住在第二套房子里（自住），
第一套房正在出售（第一套房原是自住房，若不想交CGT，必须在六个月的期限里卖出是么？）

不是,你可以继续指定第一套房为自主房至最多6年,在同一时间段,你只能有一套自住房

tinaY

原帖由 tinaY 于 2011-2-8 21:54 发表

不是,你可以继续指定第一套房为自主房至最多6年,在同一时间段,你只能有一套自住房

去ato网站下一个capital gain 的guide，上面有详细的例子。

yzf686

原帖由 snowolivia 于 2011-2-8 21:48 发表
继续问：

我已经住在第二套房子里（自住），
第一套房正在出售（第一套房原是自住房，若不想交CGT，必须在六个月的期限里卖出是么？）

no, primary residence exemption for vacant (not available for rental) house is no time limit. That means forever. the six months rule means that your second house can be your promary residence for six months while you have two houses. beyond six months, you will have to choose one to be your PR.

snowolivia

就是说，第一套房是是自住房，正在卖的时候，需要搬到第二套房子里去住，交接期可以有6 个月。在这6个月里，同时拥有二处房产，并且都是自住房。

有反对意见么？

yzf686

原帖由 snowolivia 于 2011-2-15 17:11 发表
就是说，第一套房是是自住房，正在卖的时候，需要搬到第二套房子里去住，交接期可以有6 个月。在这6个月里，同时拥有二处房产，并且都是自住房。

有反对意见么？

对，就是这个意思。具体请看：
http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/63517.htm

往下看找到If you are selling your home and buying another property to live in before your home sells can you obtain an exemption for both?