如何免增值税卖投资房？

sakuragi

本人房屋已经自住超过1年，打算出租一段时间过度后卖掉。
因为工作原因必须搬家，又暂无能力购买新房，所以暂时出租一下，而且也有很有意向的租客。
朋友说如果出租时间不超过6个月，卖出时仍然可以以自住房处理，也就是说免增值税。
此情况属实吗？
否则我将重新考虑出租的事情了。。。。

annaapple

收CASH

bt123123

不超过6yr not 6个月

水里没有鱼

楼上正解。自住房出租6年之内卖都不用交增值税

sakuragi

回2楼，出租是为了抵税，因为贷款涨了，想负扣税抵点税。
多谢3 4楼有出处可以让我读一下吗。另外我只住了1年3个月
补：我看到了那个6年原则，但是没有说到中间如果有depreciate抵税的话，是否最后要交相应的CGT？？

[ 本帖最后由 sakuragi 于 2010-12-2 23:26 编辑 ]

水里没有鱼

自住房没有时间限制但是自助时间少于三个月tax office 如果audit 你， 你要能提出确实证据证明是你的紫竹房。具体可查tax office website.
房子自住期间是不可claim depreciation 的。 如果有的话，被盯上麻烦很大。至于自住房出租期间可以claim，不影响CGT exemption

sakuragi

虽然好象也看过类似的事情，但是还是觉得好象有点too good to be true。
那么，假设我６年内都没有买其他房产，然后出租了６年，中间抵消折旧和贷款利息，每年扣掉taxable income １万块，一年少交两三千块的税，最后也按自住房卖，不交增值税吗？

brad

楼上，虽然我不是会计但是我知道这点。

如果你自住房开始claim depreciation, 那你claim的那段时间要算CGT,
具体formula我不懂，但是没有免费的午餐

同理，自住房也可以自己住在里面，部分出租，出租部分可depreciation,
当然也要算CGT，按出租的面积比例分摊。

LENNY_DONG

原帖由 brad 于 2010-12-3 19:48 发表
楼上，虽然我不是会计但是我知道这点。

如果你自住房开始claim depreciation, 那你claim的那段时间要算CGT,
具体formula我不懂，但是没有免费的午餐

同理，自住房也可以自己住在里面，部分出租，出租部分可depreciation,
当 ...

如果你自住房开始claim depreciation, 那你claim的那段时间要算CGT,
具体formula我不懂，但是没有免费的午餐

这句话不对的，这个折旧是最大的好处，但前提是只有一套房可以，其实升值赚钱也没多少钱

CES

原帖由 STS-TAX 于 2010-12-5 14:31 发表

如果你自住房开始claim depreciation, 那你claim的那段时间要算CGT,
具体formula我不懂，但是没有免费的午餐

这句话不对的，这个折旧是最大的好处，但前提是只有一套房可以，其实升值赚钱也没多少钱 ...

请教STS-TAX:
如果是把自住房的一个卧室分租的话，有这六年的期限一说吗（是否是分租不超过六年的话免CGT）？
如果分租的话，可以claim相应的利息吗？如果claim利息的话，对CGT exception有影响吗？

谢谢！

sakuragi

原帖由 STS-TAX 于 2010-12-5 14:31 发表

如果你自住房开始claim depreciation, 那你claim的那段时间要算CGT,
具体formula我不懂，但是没有免费的午餐

这句话不对的，这个折旧是最大的好处，但前提是只有一套房可以，其实升值赚钱也没多少钱 ...

意见分歧了。。。
８楼的意见跟我听过的差不多。
也就是说，在自住转出租的时候去估价并且通报council，然后出售时以（售价－出租评估价）交增值税，而自住期间免税。这样听起来稍微合理一些。
当然我是更希望象６楼和９楼说的，６年内既可depreciation又可全免增值税啦，哈哈

sunflowerseed

原帖由 sakuragi 于 2010-12-6 10:20 发表

意见分歧了。。。
８楼的意见跟我听过的差不多。
也就是说，在自住转出租的时候去估价并且通报council，然后出售时以（售价－出租评估价）交增值税，而自住期间免税。这样听起来稍微合理一些。
当然我是更希望象６楼和９楼说的，６年内既 ...

逻辑上应该是真的.６年内既可depreciation又可全免增值税啦. 一个INCOME TAX的范围, 一个CGT, 不觉得矛盾啊.

kuxxc

yes after you move out you can have up to 6 years of rental and not pay CGT. Search ATO site.

kuxxc

in theory you can move back in after 6 years, establish the "rental property" as your primary place of residence and live for another 6 months, then rent out again for another 6 years, and still not pay CGT. Theoritically you can do that every 6 years.

kuxxc

原帖由 sakuragi 于 2010-12-3 17:13 发表
虽然好象也看过类似的事情，但是还是觉得好象有点too good to be true。
那么，假设我６年内都没有买其他房产，然后出租了６年，中间抵消折旧和贷款利息，每年扣掉taxable income １万块，一年少交两三千块的税，最后也按自住房卖，不交增 ...

Correct. It gets better - you can buy other investment property (but not your own residence) and still do this.

However any menouvre attempting to evade tax is never a 100% safe strategy. But doing this and maximising your 6  years entitlement doesn't constitude an evasion. If you have two or three properties and you constantly moving between them, then it will be.

640

If you read the ATO website properly, you will need to provide reasons for why not living in your self claim "main residence", that means, if they audit you, and you don't have legitimate reasons to support your 6 year claim, you will need to pay plus penalty.

It was mainly for people who have been appointed else where for work, and they rent some place near where they work and rent out their main residence.

paladinyw

1. 在一段时间内只能有一套自住房，免CGT. 如果你在买下一套自住房时上一套还没卖掉，两套可共存6个月---这六个月内两处都算自住房
2. 假设你只有一处房产，并且用来出租，那么它仍可被看作自住房，如果符合：一开始你用做自住（哪怕一天）；连续租期不超过6年（出租5年后你回来自住一天，则又从新开始计算6年期限）
3. 对你来说其他可能免除或降低CGT的情况可以考虑你是不是small business entity

好了，上面是CGT部分，下面是折旧和扣减：
上面的第2条中，你出租时产生的费用（必须和房租收入相关）---比如折旧，物业，市政费等可以抵扣你的房租收入，如果费用大于房租收入则余额可扣减你其他的收入----所谓的负扣税

paladinyw

原帖由 sakuragi 于 2010-12-3 17:13 发表
虽然好象也看过类似的事情，但是还是觉得好象有点too good to be true。
那么，假设我６年内都没有买其他房产，然后出租了６年，中间抵消折旧和贷款利息，每年扣掉taxable income １万块，一年少交两三千块的税，最后也按自住房卖，不交增 ...

晕阿。这有啥好的？？你没其他房产你住哪？无非以下几种情况：
1. 你租房住---政府从房租中收税，将来你的房东可能会交CGT
2. 你住你父母亲戚家---等于你父母亲戚给了你一部分钱，你赚了自己家里人的钱
3. 你住海外---可能被当作non resident处理从而不能享受一些税务优惠
4. 露宿街头---可能少活几年，从而大大降低政府的医疗和福利投入
too good to be true????别开玩笑了，怎么看政府都不亏

LENNY_DONG

原帖由 CES 于 2010-12-5 22:54 发表

请教STS-TAX:
如果是把自住房的一个卧室分租的话，有这六年的期限一说吗（是否是分租不超过六年的话免CGT）？
如果分租的话，可以claim相应的利息吗？如果claim利息的话，对CGT exception有影响吗？

谢谢！ ...

分组条列不适用，CGT免不了

orzoz

还有一个方法可以免交增值税：
即把投资房A增值那部分拿出来再投资（如果钱不够自己再贴点），比如再买一套投资房B， 等settle之后再把这套新的投资房B卖掉，这样的话就不用交了，要交也是资房B那么一点增值税。

当然这个交易过程你要衡量一下是否划算，因为新买的那套投资房B是要交印税和其它费用的。

CES

原帖由 STS-TAX 于 2010-12-7 12:19 发表

分组条列不适用，CGT免不了

多谢STS-TAX

kuxxc

原帖由 orzoz 于 2010-12-7 17:36 发表
还有一个方法可以免交增值税：
即把投资房A增值那部分拿出来再投资（如果钱不够自己再贴点），比如再买一套投资房B， 等settle之后再把这套新的投资房B卖掉，这样的话就不用交了，要交也是资房B那么一点增值税。

当然这个交易过程 ...

Don't undersand. Can you elaborate?