投资房 top up refinance 后选 PI 是不是个巨坑

现金为王

投资房贷款示例：

情境1：只做利息还款 (IO)

贷款：100万

利率：5%（为了好算）

每月利息：约 $4,247

本金一直保持 100 万不变。

因为本金没减，所以可抵税本金（负扣税计算用的金额）也是 100 万。


情境2：几年后房价大涨 → 重新贷款并套现 (Refinance + Top Up)

贷款提高到：200 万

但你有 100 万放在 OFFSET 账户抵消利息

实际计息金额：100 万（200万 - 100万OFFSET）

利率：4%

每月还款（本息）：$9,549

其中利息：$3,398（因为OFFSET后只算100万的利息）

本金：$9,549 - $3,398 = $6,151

贷款余额：从200万降到199万3849

可抵税本金：约 99万3849（因为OFFSET里的钱不算在可抵税部分）


情境3：不套现，只是从IO改为本息还款 (PI)

贷款：100 万

利率：4%

每月还款（本息）：$4,775

其中利息：$3,398（和情境2一样）

本金：$1,377

贷款余额：99万8623

可抵税本金：99万8623

对比发现：

Top Up 后，每月多还的本金是 $6,151 - $1,377 = $4,774，
这笔额外本金其实就是你套现出来的那部分钱在“左手倒右手”地还。

问题在于： 虽然实际贷款总额是200万，但OFFSET抵消了一半，让银行只收100万的利息；然而税务上“可抵税本金”是按剩余贷款算的，所以它下降得特别快——速度是原来的4～5倍。

换句话说，这种操作会大幅减少你的负扣税效果，税收优惠没以前那么多了。

结论，如果打算TOP UP， IO会比较靠谱。 阁下如何看呢？

maxinfang

投资都是io 划算，除非自住还完

现金为王

假设我在情境2（Refinance + Top Up）下，采用情境3的还款方式：

贷款情况：

房价上涨后，把贷款提高到 200 万。

账户里有 100 万 OFFSET，用来抵消利息。

所以银行只按 100 万（200万 - 100万OFFSET） 来算利息。

利率：4%。

每月还款（本息）：$9,549

其中 利息：$3,398（OFFSET后只按100万算）。

本金：$6,151。

$1,377：用工资还（相当于情境3的做法）。

$4,774：直接从 OFFSET 账户里的钱还（相当于“搬左手的钱到右手”）。

这样做的话，每月的现金流压力和情境3其实是一样的。

贷款余额变化：

贷款本金：从 200 万 降到 199 万3849。

OFFSET 余额：从 100 万 掉到 99 万5226。

实际计息余额：99万8623（=199万3849 - 99万5226），和情境3完全一致。

关键点——可抵税本金：

只有 99万3849 可以算进负扣税。

问题就在这里： 虽然你实际在付利息的金额是 99万8623，但税务上能扣税的本金却少了一截（99万3849）。

现金为王

maxinfang 发表于 2025-9-17 16:35
投资都是io 划算，除非自住还完

如果不TOP UP 的话其实PI 也行

xq052b

可是你IO多付的利息是税后的真金白银啊

现金为王

xq052b 发表于 2025-9-17 16:51
可是你IO多付的利息是税后的真金白银啊

所以可以PI， 只是PI 不适合TOP UP

xq052b

现金为王 发表于 2025-9-17 16:58
所以可以PI， 只是PI 不适合TOP UP

我正在做topup，钱拿出来盖房，选了PI

amyo(∩_∩)o

可不可以这样，我每个月把换掉的本金都算在topup amount上。保持loan和offset的差额始终是100万。等于我自己管理的io。

现金为王

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-17 17:09
可不可以这样，我每个月把换掉的本金都算在topup amount上。保持loan和offset的差额始终是100万。等于我自 ...

这是最理想的，但不知道ATO 会不会这么算，我感觉ATO 只会把你还的本金都放到除TOPUP 外的贷款上。

amyo(∩_∩)o

现金为王 发表于 2025-9-17 17:16
这是最理想的，但不知道ATO 会不会这么算，我感觉ATO 只会把你还的本金都放到除TOPUP 外的贷款上。 ...

ato怎么知道？被audit了如果这么算只能自认倒霉

zhengtao

如果PI的利率和IO是一样的，那无脑选择IO。
但现在的情况，银行的PI的利率比IO便宜。
假设便宜0.30%
也就是说100万的loan IO的话，每年税后要多出3000的利息。

做一个最简单的计算：
假设taxable income10万一年，交税22800.
多交了3000块，taxable 变成 97000，交税21828.
花了3K，节省了928块。

说回Top up。如果只是拿出来，暂时不用，那无脑IO且放对冲。
如果用去投资了，那应该考虑做个loan split，将来好做账，是我的还会把用掉的部分改成PI。

yl001

LZ的假设是建立在 PI和IO一样的利率上吗？
实际情况是，如果PI比IO低0.2-0.3%的利率。。。那么再算算？
还有就是跟收入有关，45%这档的和37%或30%这档，做负扣税，又大不一样了。

ParrotFish

现金为王 发表于 2025-9-17 16:38
假设我在情境2（Refinance + Top Up）下，采用情境3的还款方式：

贷款情况：

好像楼主在Scenario 2和3里，每月的P&I还款中, 本金和利息的数字不对，本金部分的还款应该是$1,440.82 利息是$3,333.33，本金余额也就稍微有点不对。

ParrotFish

现金为王 发表于 2025-9-17 17:16
这是最理想的，但不知道ATO 会不会这么算，我感觉ATO 只会把你还的本金都放到除TOPUP 外的贷款上。 ...

快速做了个表格，楼主看下应该就有答案了。

例子中4% P&I vs 5% IO的差距太大了，实际的差距是0.13%左右。

inandbr

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-9-17 17:09
可不可以这样，我每个月把换掉的本金都算在topup amount上。保持loan和offset的差额始终是100万。等于我自 ...

Ato 明确说过不行

inandbr

楼主的情况2，完全是外行人设想，有重大税务问题，建议找专门人士咨询

现金为王

yl001 发表于 2025-9-17 20:33
LZ的假设是建立在 PI和IO一样的利率上吗？
实际情况是，如果PI比IO低0.2-0.3%的利率。。。那么再算算？
还 ...

我的假设是差了1% 为了方便计算

现金为王

ParrotFish 发表于 2025-9-17 22:10
快速做了个表格，楼主看下应该就有答案了。

例子中4% P&I vs 5% IO的差距太大了，实际的差距是0.13%左右 ...

感谢您的回复。我的目的不是要比较IO和PI的区别。如果不进行额外的贷款（TOP UP），按照原来的100万贷款计算，在现金流充足的情况下，PI的利息支付肯定会比IO少，这一点毫无疑问。

但如果我需要进行额外贷款，TOP UP后的PI会迅速降低可抵扣税的本金。这是因为TOP UP部分的本金偿还会导致可抵扣税本金的减少。以我的例子为例（数字可能不完全准确，但大意是这样的），如果TOP UP的金额增加一倍，那么本金减少的速度大约会是原来的四倍左右。

ParrotFish

现金为王 发表于 2025-9-18 08:40
感谢您的回复。我的目的不是要比较IO和PI的区别。如果不进行额外的贷款（TOP UP），按照原来的100万贷款 ...

如果不进行额外的贷款（TOP UP），按照原来的100万贷款计算，在现金流充足的情况下，PI的利息支付肯定会比IO少，这一点毫无疑问。
只要现金流是相同的情况 (无论P&I or IO, 假设你持有现金是一致的)，P&I的利息肯定比IO少 而且是越来越少。

但如果我需要进行额外贷款，TOP UP后的PI会迅速降低可抵扣税的本金。
额外贷款部分的本金流失和原本的一百万没有关系。另外，当你top up $1M loan后，你会设置为两个贷款账户 一个原有的一百万 一个新的一百万。原有的一百万是可用于这套房子的抵税，新的一百万会用于新投资的抵税 需要把这部分资金用掉 或 部分用掉后抵税。

建议你找位会计师咨询，你说的一些例子说明税务知识需要增强。