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楼主:HowardHamlin

[个人所得税] 请教投资房refinance后的税务问题 [复制链接]

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2024-3-15 11:56 |显示全部楼层

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shine_on 发表于 2024-3-15 11:41
唉，我个人是不会还投资房本金的，如果那是你想表达的观点，你就应该直接这么说
而不是告诉别人那80万产 ...

上面已经说了，那是后面的投资房的负扣税，和之前的投资房没关系。也就是说不能这60万贷款的利息是抵你之前投资房的负扣税。

这个区别我上面已经计算了

shine_on

版主

发表于 2024-3-15 12:10 |显示全部楼层

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人在悉尼已中年发表于 2024-3-15 10:56
上面已经说了，那是后面的投资房的负扣税，和之前的投资房没关系。也就是说不能这60万贷款的利息是抵你之 ...

对对对， I'm out!

我自己本职就是commercial property investment，还是个chartered accountant，你说我完全不懂地产投资，ouch...

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2024-3-15 12:12 |显示全部楼层

shine_on 发表于 2024-3-15 12:10
对对对， I'm out!

我自己本职就是commercial property investment，还是个chartered accountant，你说 ...

理论要联系实际才有意义。

shine_on

版主

发表于 2024-3-15 12:16 |显示全部楼层

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人在悉尼已中年发表于 2024-3-15 11:12
理论要联系实际才有意义。

大佬，不要回复我了
parting words：
deduction：抵税
negative gearing：负扣税

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2024-3-15 12:18 |显示全部楼层

shine_on 发表于 2024-3-15 12:16
大佬，不要回复我了
parting words：
deduction：抵税

如果你的所有投资房，都做到了80%贷款，104%利息负扣税，才能说明你是懂投资房

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shine_on	+ 2	你说的道理这个版上大多数人都懂的，相信我.

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何去何从

木屐族

发表于 2024-3-15 22:08 |显示全部楼层

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fffighter 发表于 2024-3-14 23:06
看了前两页，大家的意见都很一致，楼主学习一下。

不要从offset直接拿钱，而是先转到loan account，再redr ...

那么多理论，你的说法最清楚了。
我想请教：redrew出来钱还是会回到offset账户的，那么我在买投资房之前，
1，把offset账户的钱全部转到loan account,
2，然后全部redrew出来到offset账户，因为loan account不能支付款项，没有支付功能，
3，用offset账户的钱支付购买投资房的首付，印花税，律师费等杂费
按照这个步骤去操作，是不是就可以使用大概104%的抵扣利息？

何去何从

木屐族

发表于 2024-3-15 22:11 |显示全部楼层

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还有一个问题，第一步和第二步同一天操作会不会被ato查

fffighter

金靴族

发表于 2024-3-18 08:08 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 fffighter 于 2024-3-18 08:11 编辑

何去何从发表于 2024-3-15 22:08
那么多理论，你的说法最清楚了。
我想请教：redrew出来钱还是会回到offset账户的，那么我在买投资房之前 ...

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HowardHamlin

木屐族

发表于 2024-3-18 09:36 |显示全部楼层

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fffighter 发表于 2024-3-18 08:08

大佬，你想回复啥，是不是不小心删了？我也挺想知道这个答案的，如此一番操作是不是可以把律师费，印花税都给抵税了？

greenleafmel655

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发表于 2024-3-18 09:47 |显示全部楼层

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offset里面的钱不可以直接抵扣退税，是拿出来的自住房贷款部分才可以

川北凉粉

银靴族

发表于 2024-3-18 09:49 |显示全部楼层

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HowardHamlin 发表于 2024-3-18 09:36
大佬，你想回复啥，是不是不小心删了？我也挺想知道这个答案的，如此一番操作是不是可以把律师费，印花 ...

我觉得不是所有费用抵税，而是这部分钱产生的利息抵税

我家闺女会笑了：）
我家闺女会歪嘴冷笑了。。。。。。

HowardHamlin

木屐族

发表于 2024-3-18 10:15 |显示全部楼层

川北凉粉发表于 2024-3-18 09:49
我觉得不是所有费用抵税，而是这部分钱产生的利息抵税

我少打了几个字，你说得对，应该是104%费用的利息，而不是费用本身。

川北凉粉

银靴族

发表于 2024-3-18 10:36 |显示全部楼层

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总结下来就是和之前筒子说的那样， refinance之后top up出来的钱一定要先转到普通的saving 账号然后再付投资房的一切费用。

还有就是一个问题，offset里面本来就有一些钱，加上top up的钱，如果转出来付新投资房的费用，那税务局会自动认为是top up的那部分的利息可以抵扣吗？

我家闺女会笑了：）
我家闺女会歪嘴冷笑了。。。。。。

HowardHamlin

木屐族

发表于 2024-3-18 14:57 |显示全部楼层

本帖最后由 HowardHamlin 于 2024-3-18 16:07 编辑

何去何从发表于 2024-3-15 22:08
那么多理论，你的说法最清楚了。
我想请教：redrew出来钱还是会回到offset账户的，那么我在买投资房之前 ...

我觉得这个想法有点太乐观了，top up那部分不用转去home loan/redrew就可以抵扣利息。但是原本在offset account里的钱这么简单转一下就能抵扣利息？有什么条件吗，比如有多少时间限制？

我刚和st george home loan的人聊了下，她说redrew day limit 100K，然后只能在下一个repayment date之后才行。比如你今天转了100K，要等到下一个还款日之后才能拿出来这100K

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何去何从

木屐族

发表于 2024-3-18 15:16 |显示全部楼层

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HowardHamlin 发表于 2024-3-18 14:57
我觉得这个想法有点太乐观了，top up那部分不用转去home loan/redrew就可以抵扣利息。但是原本在offset a ...

谢谢分享，我原来的WESTPAC 贷款账户没有支付功能，类似topup出来的钱是直接打到offset账户的，付投资房的钱只能从offset支付，后来买投资房的时候问会计师，会计师告诉我这个操作步骤，但是后来年终报税他又说不行，但是我房子已经买完了，就糊里糊涂的报了，估计就是看税务局查不查

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