自住房转投资房，stamp duty可以抵扣CGT吗

sky3g

和自己的会计有不同意见，想咨询一下这里的投资达人税务达人

2010年以自住房形式买入。2015年转投资房，并做了CGT purpose valuation。2022年投资房卖出，产生CGT。

会计告诉我因为做了CGT purpose valuation，所以之前以自住房买入时所有的相关支出包括stamp duty就不能作为cost去抵扣CGT了，一切的cost就是这张valuation report上的价格。
我的意见是既然产生CGT了，那当时无论以何种形式购买都可以把购买时产生的费用支出来抵扣CGT。

请各位有过相同经历的或税务达人帮我解答一下了，谢谢

maxinfang

哦哦  我也一直以为可以抵扣的

sky3g

maxinfang 发表于 2023-2-21 18:23
哦哦  我也一直以为可以抵扣的

那到底能不能抵扣呢

maxinfang

可能你的房价在搬出来的时候 已经做了估价吧 你之前那部分自住部分估计cgt 减免 但是你班出来的时候 就直接看估价了 大概是这个意思吧

maxinfang

sky3g 发表于 2023-2-21 18:26
那到底能不能抵扣呢

在找个会计，问一下呗

united123

听你会计的。你那个stamp duty只和你计算2010到2015年这一段时间产生的CG有关系，但这一段是自住房，不需要交CGT，所以也没用。之后2015到2022这一段，原值就是你2015年做的估值报告，和之前的stamp duty没关系了。

kawara

比如你买入100万，stamp duty 4万。五年后转投资做CGT purpose valuation 150万，2022年卖了200万，税当然按照200-150 = 50万算。

你要是不做这个，可以按 200-100-4= 96万算。

sky3g

united123 发表于 2023-2-21 18:28
听你会计的。你那个stamp duty只和你计算2010到2015年这一段时间产生的CG有关系，但这一段是自住房，不需要 ...

谢谢，你这么说就明白了。
那看来以前以为的都是错的，哈哈哈。
谢谢解答

sky3g

kawara 发表于 2023-2-21 18:32
比如你买入100万，stamp duty 4万。五年后转投资做CGT purpose valuation 150万，2022年卖了200万，税当然 ...

谢谢卡哥。
一直以为至少stamp duty可以按照时间线来pro rata算。

sky3g

那税务局这帮家伙就比较坑人了。
今天打去Ato把情况说了一下，很确定的告诉我可以把stamp duty做喂cost。汗……
然后又去看看ato的论坛，里面有个case也是这个情况，ato的人也这样回答可以抵扣

xingrong

united123 发表于 2023-2-21 18:28
听你会计的。你那个stamp duty只和你计算2010到2015年这一段时间产生的CG有关系，但这一段是自住房，不需要 ...

我的理解和楼主是一样的。

但既然你这么说了，就在做估值的时候把所有的cost都加在估值里面，这样把房子的估值拉高，相应少交一点增值税。

united123

xingrong 发表于 2023-2-21 18:40
我的理解和楼主是一样的。

但既然你这么说了，就在做估值的时候把所有的cost都加在估值里面，这样把房子 ...

https://nexia.com.au/news/tax/tu ... nce-into-investment

你们可以参考上面这个帖子里写的scenario 2，new cost base就是后转成投资房时的market value.

只是个人理解，还是建议再多咨询一位专业人士。

JhYu

你的会计师对的。如果不做 valuation, 按照比例来算的话，是可以计入的。

bbb12345

学习了。请问大家十年前买房的stampduty到哪查。还是要自己存起来？

mmllyy

bbb12345 发表于 2023-2-21 22:54
学习了。请问大家十年前买房的stampduty到哪查。还是要自己存起来？

https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/stamp-duty-qld

QLD

DaftPunk

no 用估价为准

zzq0422

kawara 发表于 2023-2-21 17:32
比如你买入100万，stamp duty 4万。五年后转投资做CGT purpose valuation 150万，2022年卖了200万，税当然 ...

这个不对，前几年自住年份要减去 按百分比去算cgt