澳洲地产已经完全失去长期投资的基础

Jokeeatcandies

    2018那波由于royal commission引起的下跌，2021由于大幅加息引起的下跌，市场一但不好，一两个月就能把房价打回到3-4年前，从投资的角度看，你只要没在高点抛，你损失的不仅仅是本金，印花税，中介费，年年持有的负现金流，还有更加高昂的好几年的机会成本
    澳大利亚作为一个稳定的移民国家，房地产的长期基本面依然存在，但是短期的过度炒作让房价远远高于居民的实际收入，金融杠杠太高，一旦杠杠收紧，再好的基本面也没用，因为所有的价格都是一种货币现象，由过度负债所带来的高房价也必定因为无法更多的负债而下跌，我没说未来房价不会在未来的某一时刻再超过2021年的高点，但老一辈那种投资房子就是捂几十年甚至一辈子的方法已经完全不再适用

李闲闲

再好的基本面也有个定价，如果市场把价格炒高到远远偏离基本面的定价，那个所谓的“很好基本面”叙述就变成了毒药。

Jokeeatcandies

李闲闲 发表于 2023-1-2 09:00
再好的基本面也有个定价，如果市场把价格炒高到远远偏离基本面的定价，那个所谓的“很好基本面”叙述就变成 ...

过去利率比现在高的时候多了去了，那时澳大利亚甚至都不是移民国家，房价搞不好还涨，因为房价收入比合理，再高的利率老百姓都有空间stretch，现在虽然平均full time收入都有92K，但去掉税，生活成本后，实际的房价收入比至少15倍起跳，一旦贷款额度大幅下降，利率大幅上涨，房价自然顶不住

香菇

房地产的牛逼之处就是牵涉面太广，有非常高的信息不透明度。一旦有了信息差，价格就有机会脱离基本市场规律。如果没有黑天鹅事件，房价大跌应该也是很难的。所谓的基本面都是用来推高房价的话术而已

cornmarry

不奇怪。只要2年不涨，版上那些著名id就消失了。

就像过冬的昆虫一般，等到下个上涨点再出来。

下次就可能又会开吹大地破房了，说回到投资初心。

TOPHEAD

其实七年到十年房价涨一倍是有基础的，看看现实 世界多少物价十年翻了不止一倍呢。难的是工资涨幅跟不上。

asschemer007

Core logic 统计，2017年的房子均价和2022年的均价是基本持平的，也就是说，持有5年房价并没有涨幅(当然期间会有起伏);

相对于偏远地区，澳洲大城市的房价有着很强的周期性，充分了解并利用这种周期，适时的进行资产重组，要大大好过长期hold着一个房产。

天涯浪客

感觉楼上的几位都是研究如何炒房的？如果是长期持有正现金流的房子，应该会比较从容淡定。

Kevinant

中期是可能房價漲幅會平 但長期(15年+)應該會增長 現在如果能控制通膨的話應該15-20年翻一番 因為貨幣供給一直會照著增長的

主要是2000年霍華德政府決定用5%GST補貼投資客的50%CGT導致房價收入比增加兩倍 但是這種增加只會到一個頂因為人的貸款能力都是有極限的

Jokeeatcandies

天涯浪客 发表于 2023-1-2 09:35
感觉楼上的几位都是研究如何炒房的？如果是长期持有正现金流的房子，应该会比较从容淡定。 ...

你这个要看投资人的年龄段，因为不同年龄段的人面对的资产价格是不一样的，由此带来的现金回报率自然也是天差地别，这个自然是越老越lucky，以2017，2021年6月前悉尼墨尔本house的房价，20%down payment，正现金流的概念就是不存在的

天涯浪客

Jokeeatcandies 发表于 2023-1-2 08:43
你这个要看投资人的年龄段，因为不同年龄段的人面对的资产价格是不一样的，由此带来的现金回报率自然也是 ...

正现金流一直都不是这个论坛研究的方向。别的地方不清楚，悉尼范围内没有问题。西区，西南范围，有很多机会。

说回房价涨跌，现在房价下跌的感觉远没有2018，2019年那两年大，也就是说，要是回到那个时间段的水平，还有很长一段路。如果你坚持认为房价会跌破2019年的水平，现在任何时候卖房都是未来几年的高点。

Jokeeatcandies

天涯浪客 发表于 2023-1-2 09:56
正现金流一直都不是这个论坛研究的方向。别的地方不清楚，悉尼范围内没有问题。西区，西南范围，有很多机 ...

有人装修了还卖不到17年的价格

天涯浪客

Jokeeatcandies 发表于 2023-1-2 09:10
有人装修了还卖不到17年的价格

这算啥？我2019年看到的一套房子，2014年137万买入，20万翻新，2019年130万卖出。但是现在买，那套房子要200万。

再说一个例子，我朋友2018年买的一套house，120多万，山区学区房。我查了一下成交记录，同一条街2017年差不多的房子150万成交。2021年也是同一条街差不多的房子210万成交。

我身边的朋友最少有三家在等2018年，2019年的机会，我其实也在等。。。

悉尼麦迪

天涯浪客 发表于 2023-1-2 10:39
这算啥？我2019年看到的一套房子，2014年137万买入，20万翻新，2019年130万卖出。但是现在买，那套房子要 ...

2023今年也是跌的一年 等等咯 没啥吃亏的 利息还得加 总不能高息高房价进去吧 傻子行为

天涯浪客

悉尼麦迪 发表于 2023-1-2 10:08
2023今年也是跌的一年 等等咯 没啥吃亏的 利息还得加 总不能高息高房价进去吧 傻子行为 ...

今年是卖房的好时间，前面说了，如果认为房价会跌到2018，19年的价位，现在卖房就是卖到了未来几年的高点。

知道自己想要的价位，耐心等待就好了。也没啥着急的。

v26v26oo

个人认为、健康的房地产市场，一定要有健康的现金流做支撑，这样长期稳定的房价上涨才有基础。

论坛上吹嘘的负现金流抗几年，来赌未来资本增值，其实是非常投机的做法。碰上一些加息，税制改革等不利因素，市场阴跌几年，资金链就会非常脆弱，甚至有崩盘的可能。

当然有的人喜欢赌，赢了会所嫩模，输了下海干活。再碰上史诗级加息周期，只能愿赌服输。

逆鳞龍

cornmarry 发表于 2023-1-2 09:14
不奇怪。只要2年不涨，版上那些著名id就消失了。

就像过冬的昆虫一般，等到下个上涨点再出来。

竟然还有涨点！

自游自在

2023年金融和房地产都不会好

xming

能过这个衰退期就是胜利！

木木山高

困难时期，挺过去就好。

马.自达

为啥我看的几个区都不跌？真正跌的还是虚涨和差区。

shenjeff

通論與個論不可相提並論

投資行為就是優質資產的選取與輪換
而優質資產是個相對名詞關乎投資效率而不是絕對名詞

datou1981

我建议你分析一下啥叫动产，不动产，和实体经济的关系。
最好看一下美国的比较有代表性。
澳洲说实话，房地产大涨，本身说明了一个严重问题，就是实体经济有严重问题，只是目前没有爆发而已。

Finagle

听说澳洲要降低留学和技术移民门槛了

oz2009

房产涨和跌，博弈的因素太多了，每个人都有自己的观点，没人能准确考虑所有因素。

我自己的观点不看涨跌，只看价格，跌到我能承受的，喜欢的房子，就买。

SlayZ

上半年将好像一棵树，摇晃摇晃看看有什么东西掉下来。如果有人的借贷能力下降了很多，这只说明着他们再也负担不起了，但是很大比例的房产是由那些对利率不屑一顾的人拥有的，他们正等着松动的果实掉下来。

bello

现在投资的话，的确失去动力了。 但是之前投资的，不少还是有赚到，投资永远都看买卖时间。

thh100

asschemer007 发表于 2023-1-2 09:35
Core logic 统计，2017年的房子均价和2022年的均价是基本持平的，也就是说，持有5年房价并没有涨幅(当然期 ...

怎么可能2017和2022均价持平, 你有数据支持吗?

tina-go

thh100 发表于 2023-1-2 14:35
怎么可能2017和2022均价持平, 你有数据支持吗?

我不是你回复的那位。

我就是根据我看到的现象来说，客观评论哈，他说的差不多

2017那轮峰值=2021年Q1值就是三月=现在

Jokeeatcandies

tina-go 发表于 2023-1-2 15:14
我不是你回复的那位。

我就是根据我看到的现象来说，客观评论哈，他说的差不多

事实是2017年那会价格更疯，虽然利率高一点，但是可是无限做海外假收入，这比0利率还狠，然后直接导致2018年royal commission的调查，一切都是历历在目，哈哈