加5分贴，先用现金买了投资房，之后去银行refinance 贷款这个房子，产生的利息能抵税吗

wxm611

Momokosan 发表于 2021-4-5 23:01
是的 能否抵稅取決於這40萬的借款用途
只要是投資用途那麼所產生的利息就可以用於抵稅 ...

按照这个说法，如果借出来这40万，拿去借给朋友收1%的利息。那40万产生的贷款利息可以抵税吗？如果借给朋友收10%的利息，可以抵税吗？如何区分是否是投资用途？

seamoun

wxm611 发表于 2024-5-26 19:08
按照这个说法，如果借出来这40万，拿去借给朋友收1%的利息。那40万产生的贷款利息可以抵税吗？如果借给朋 ...

私人借贷行为不属于投资行为。

wxm611

seamoun 发表于 2024-5-26 19:14
私人借贷行为不属于投资行为。

存银行 收5%的利息 算吗？

Momokosan

wxm611 发表于 2024-5-26 20:43
存银行 收5%的利息 算吗？

那你这5%的利息收入要算入income里缴income tax才行

wxm611

Momokosan 发表于 2024-5-26 21:15
那你这5%的利息收入要算入income里缴income tax才行

当然会报的，现在的银行系统，这些存款收到的利息 都不用我报，直接进ATO系统的。 那你说我TOPUP出来的钱，产生的利息，可以抵税吗？

Momokosan

wxm611 发表于 2024-5-26 22:00
当然会报的，现在的银行系统，这些存款收到的利息 都不用我报，直接进ATO系统的。 那你说我TOPUP出来的钱 ...

你如果是想合法避税的话还是直接谘询税务会计吧 贷款出来的投资目的是赚取存款利息这样的操作本身就很奇怪 因为贷款利率都是高于存款利率的 而且银行增贷是要说明资金目的的 一般银行听到你说贷出去是赚存款利息应该不会核准

mmllyy

二楼说的对

che999

wxm611 发表于 2024-5-26 22:00
当然会报的，现在的银行系统，这些存款收到的利息 都不用我报，直接进ATO系统的。 那你说我TOPUP出来的钱 ...

看你top-up 出来做什么了
又投资买房 可以
拿去装修自住房 买车 旅游 不可以

wxm611

che999 发表于 2024-5-27 14:26
看你top-up 出来做什么了
又投资买房 可以
拿去装修自住房 买车 旅游 不可以 ...

我不都说了吗？存银行收5%利息

seawhale

Momokosan 发表于 2024-5-26 22:40
你如果是想合法避税的话还是直接谘询税务会计吧 贷款出来的投资目的是赚取存款利息这样的操作本身就很奇 ...

你这个还真不全面

我就有认识的2021年refinance出来了30万，从40万固定到了70万4年，refinance出来30万在2023年和今年都赚翻了，因为利率高

他固定的时候才2.1，现在银行可以给4.0，这不就是在赚钱么，只能说运气好，但是如果确实他用银行refinance出来的钱存银行赚利息，这不就是top-up出来投资了吗

flyinfree

seawhale 发表于 2024-5-28 14:50
你这个还真不全面

我就有认识的2021年refinance出来了30万，从40万固定到了70万4年，refinance出来30万 ...

这和“抵税”没半毛钱关系，你只能说他眼光好，时机捉得准，但这个和投资抵税无关。

如果丫踏错了，比如在5-6%的区间锁了四年，结果后面浮动利率跌到1-2%，那他亏大发了能抵税？

seawhale

flyinfree 发表于 2024-5-28 15:27
这和“抵税”没半毛钱关系，你只能说他眼光好，时机捉得准，但这个和投资抵税无关。

如果丫踏错了，比如 ...

他re出来的30万产生的利息抵税了，会计是这么说的，因为他确实用于投资了，产生了利息就是投资了，这个他的会计说随便ato怎么追，最终的结果就是产生利息了

noway

someone did this:
topup 1m loan to buy another investment house. Then move into that house.
He argued that the new house is intially investment because the loan he applied is investment loan. But the truth is that he can't get that much loan unless it's investment loan.

But after settlement he actually spent one month renovating then move in.
He has been claiming this 1m loan for negative gearing for almost 10 years.

che999

noway 发表于 2024-5-28 15:44
someone did this:
topup 1m loan to buy another investment house. Then move into that house.
He arg ...

被查到
就是肯定不行 本来就不行

没查到 你随意

xq052b

noway 发表于 2024-5-28 15:44
someone did this:
topup 1m loan to buy another investment house. Then move into that house.
He arg ...

idris

wxm611 发表于 2024-5-26 22:00
当然会报的，现在的银行系统，这些存款收到的利息 都不用我报，直接进ATO系统的。 那你说我TOPUP出来的钱 ...

这样对你完全没有好处

noway

noway 发表于 2024-5-28 15:44
someone did this:
topup 1m loan to buy another investment house. Then move into that house.
He arg ...

I am really talking about my friend.
I asked him how he can claim the interest. He said confidently that the loan was truely for investment. But later he moved in. He believes that what he did was legal.
His theory is that as long as the loan is for investment when settled from the bank, it is for investment. What happens afterwards is irrelavent.

ATO didn't bother to catch these small fishes.

che999

noway 发表于 2024-5-29 13:18
I am really talking about my friend.
I asked him how he can claim the interest. He said confident ...

You can tell him

I have done extensive research on your case and concluded it is against taxation law.

You can chat to any accountant to confirm my statement.

noway

che999 发表于 2024-5-29 21:22
You can tell him

I have done extensive research on your case and concluded it is against taxation ...

I am sure what he did is illegal. I am shamed of him. He is not my friend anymore. We broke up for other reasons.
My point is: ATO doesn't have time to check this kind of things.
He is not on high income so by doing this he just reduce tax on the rental income because loan interest offset the income. He doesn't do negative gearing because his income is very low.
Maybe ATO will pay attention if he claims big negative gearing.

Bluehope219

我也是会有这个问题。
买房之前银行预批了贷款，期限3个月，但是我在第四个月时才买到房，当时提供的材料已经不能支持银行放贷了，只能全款买的。
过了半年，Broker说我还可以提交新材料，继续贷款出来。 然后银行就基于此房（我自住用）又贷给了我300万。
问题是，我拿这笔钱干啥呢？ 必须去买投资房吗？

QianNing

paoqiqi 发表于 2021-4-5 20:59
为什么不可以？
等于投资房有40w的贷款，这个贷款的利息不能抵税？

你答对了，不能在税表里申报为费用。

QianNing

Bluehope219 发表于 2024-6-19 21:01
我也是会有这个问题。
买房之前银行预批了贷款，期限3个月，但是我在第四个月时才买到房，当时提供的材料已 ...

买个生意做。你看那些世界首富二富三富四富，不都是创业做生意才实现的嘛！苹果的库克是打工的，根本排不上号！

Bluehope219

QianNing 发表于 2024-6-20 18:03
买个生意做。你看那些世界首富二富三富四富，不都是创业做生意才实现的嘛！苹果的库克是打工的，根本排不 ...

坚决不能在澳洲做生意。 纯粹是给房东和员工打工了。
要么买商业用房，要么买居民房出租。