悉尼房市牛年牛市的投资策略

asschemer007

疫情结束，超低利率，全球大规模QE ( 加速印钱)，贷款放松(3月底开始各个银行陆续放松)等诸多利好政策下，澳洲房价从2020年底开始以超出人们预期的速度飞速上涨，周围很多人已开始考虑投资房子了，怎样通过有限的预算来使投资最大化，我们需要好好分析一下。

据我的投资经验，选择房子时，根据自己的预算，先选择区域，后选择房型，最后再考虑具体的户型结构等细节。

大悉尼区域大概有30个左右的council, 一个一个的分析，一个一个的去研究太累，也没必要，我们所需要的是一个大致的方向，悉尼区域的优先考虑顺序(由好到坏)大概如下:
1. 下北，东区
2. 上北, ,内西,内南
3. 西北，南区
4. 外西，西南

先选择区域level, 选好level 后， 接下来要优先考虑所选level 内交通购物学校等集中的区，比如下北的Chatswood, 东区的Bondi Junction, 内西的Burwood, 西南的Bankstown, 外西的Parramatta 等等。

房型的选择顺序一般是:

1. House, duplex 等Torrens title 房子
2. townhouse, villa等strata tile 但有地的房子
3. 旧unit
4. 旧apartments
5. 公寓楼花，新建成的公寓

买房时候，要根据自己的预算，尽量选择档次高的区域，避免买楼花和近新的公寓，其他房型都没太大问题，比如$1m 预算，可以投资下北的两房旧unit,也可以买外西的大house , 从租金回报上来说，两者差不多，但增值潜力和抗风险能力上，下北的旧unit 要好过外西的大house.

Location is the king, 在悉尼这样的区域差异化显著的大城市，体现的很明显。

住大家牛年投资顺利，澳洲房市牛牛牛!

LoveMyHome96

补充一下：
1. 同区域内，也要选择位置相对好的： 地要平，远离大路，铁路线，发射塔等扰民设施。离火车站最好在 1 到 1.5公里 为佳。

2. 杠杆越大的， 越要选择好区， 好位置， 来对冲风险。

buyongba

还是应该什么预算就买哪里房子。

有钱谁不知道下北东区的独立屋好，买不起啊。只能看哪个性价比高就出手

auskaola

趋势分析没有错误，现在都知道今年买房不可能亏。
house已经明显溢价，今天出现了一个49个买家拍卖的新闻。你说的逻辑其实就是普通人认识的局限。
投资市场从来就不可能让多数人赚钱，至少不会让多数人赚到主要的利润。为什么交易厅的清洁工能够赚钱，她们还没有傻到追涨杀跌，大家都挤在交易大厅的时候风险已经在积累，真正聪明的股市投资者都是在巴菲特说的恐惧时刻入场的。
我19年投资北区house，赚了八九十万。但不是利润最高的，买楼花的利润率更高，需要买上升的波段。从我买接近十个物业的经验看，现在买house还的确可以赚，但空间很小，虽然未来三年house都必然继续上涨，但火热的拍卖已经透支了未来两年的涨幅，本金投入也大。现在还不是投资楼花最好的时机，但下半年到明年，楼花会比其他物业的投资回报率都高，不要光看16-17年买楼花亏损，12-14年楼花本金翻几倍的案例不在少数。
这个波段到已经接近十年。

gbdlg

auskaola 发表于 2021-2-14 22:28
趋势分析没有错误，现在都知道今年买房不可能亏。
house已经明显溢价，今天出现了一个49个买家拍卖的新闻。 ...

兄弟的话，体会颇深。事实胜于雄辩，你一句10个物业，胜过楼主的千言万语。一些人从来都是高谈阔论，说着众所周知的大道理，夹杂着一些高深的名词，却从不说自己。让我想起一个笑话，一个月薪3000的人，大放厥词的跟一个月薪30万的人谈怎么赚钱。希望兄弟的投资都有可观的回报。

pan123au

auskaola 发表于 2021-2-14 22:28
趋势分析没有错误，现在都知道今年买房不可能亏。
house已经明显溢价，今天出现了一个49个买家拍卖的新闻。 ...

你要是买卖过10个楼花，我信，买卖过10house的人，有点不信，你的说法违背悉尼的房价曲线。

沧海一粟a

auskaola 发表于 2021-2-14 22:28
趋势分析没有错误，现在都知道今年买房不可能亏。
house已经明显溢价，今天出现了一个49个买家拍卖的新闻。 ...

我觉得house现在也就是比2017年高峰高10%，利息这么低，house未来三年感觉还有20_30%的升值空间。公寓未来5年我不看好,这只是我个人感觉

zxn19901010

不想身上的现金贬值最好就是找个稳定的好收益投资

大头爸爸

搞半天LZ的意思是大家都别投资House了，抢楼花去吧

Tomm

现在和未来一年，还是自主区条件比较好的House市场，下一波是投资区House

pan123au

看来有人急了，被戳中要害了。一个卖楼花的，卖不出去。疫情过后，悉尼大行情就是中环以内的house，跟楼花无关

dingF66

pan123au 发表于 2021-2-15 10:55
看来有人急了，被戳中要害了。一个卖楼花的，卖不出去。疫情过后，悉尼大行情就是中环以内的house，跟楼花 ...

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noAddedSugar

是有道理，不过价格都已经反映这些显而易见优点缺点了

christ430

沧海一粟a 发表于 2021-2-15 00:38
我觉得house现在也就是比2017年高峰高10%，利息这么低，house未来三年感觉还有20_30%的升值空间。公寓未 ...

2021像极了2015

沧海一粟a

christ430 发表于 2021-2-15 20:56
2021像极了2015

我也这种感觉

gbdlg

pan123au 发表于 2021-2-14 23:19
你要是买卖过10个楼花，我信，买卖过10house的人，有点不信，你的说法违背悉尼的房价曲线。 ...

来澳18年，house买进超10个人见过2个，都不是一般人。楼花超10个的，一个不认识

沧海一粟a

christ430 发表于 2021-2-15 20:56
2021像极了2015

2015年华人向海外投资，是投资客把华人区炒起来。这一波是降息，是本地刚需把价格抬起来，这一波没有华人投资，所以华人区不涨

pan123au

gbdlg 发表于 2021-2-15 21:06
来澳18年，house买进超10个人见过2个，都不是一般人。楼花超10个的，一个不认识 ...

楼花买过10个的人，每个楼花公司都有几个，悉尼很多，不是有一个楼花公司的口号，人生要有7套房

hpwa032

gbdlg 发表于 2021-2-14 22:41
兄弟的话，体会颇深。事实胜于雄辩，你一句10个物业，胜过楼主的千言万语。一些人从来都是高谈阔论，说着 ...

你怎么能是白金靴族？？有那么多发言么

gbdlg

hpwa032 发表于 2021-2-16 19:36
你怎么能是白金靴族？？有那么多发言么

这才是你关注的对象

ArjunGupta

QE量化下，投资实体房地产想法不错，但是缺乏流动性，想逢高走，走不掉，相比起来投资REITS流动性更好，选择性更大，门槛又低，难道不香吗？

ArjunGupta

gbdlg 发表于 2021-2-15 21:06
来澳18年，house买进超10个人见过2个，都不是一般人。楼花超10个的，一个不认识 ...

非富即贵

mea

这种牛市说白了是人造牛市。
经济的基本面如果真好，就不会有JOBSEER、 JOBKEEPER了。

逆鳞龍

mea 发表于 2021-2-17 13:11
这种牛市说白了是人造牛市。
经济的基本面如果真好，就不会有JOBSEER、 JOBKEEPER了。 ...

问题JobKeeper，JobSeeker不是今天才有的，相应地市场变好也不是靠这些钱撑起来的。